再审申请人(一审原告、二审上诉人)石门县旧城改造开发中心。
法定代表人覃某某，主任。
委托代理人吴希冀，石门县法律援助中心律师。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)占某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人周道明，湖南楚江律师事务所律师。
石门县旧城改造开发中心(以下简称开发中心)与占某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石门县人民法院于2005年11月10日作出(2003)石民二初字第X号民事判决，开发中心不服向本院提出上诉。本院于2006年4月17日作出(2005)常民一终字第X号民事判决，该判决已经发生法律效力，开发中心仍不服并提出申诉。本院于2008年9月20日以(2008)常民申字第X号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。本院依法组成合议庭，于2008年11月7日公开开庭审理了本案。开发中心法定代表人覃某某及其委托代理人吴希冀，占某某及其委托代理人周道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定：占某某系占某建次子。占某建在石门县X镇X路原有私房一套。2000年10月10日，开发中心(拆迁人)与占某建(被拆迁人)签订了一份《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》，该协议约定：1、开发中心将占某建的面积为137.11平方米的土木结构的私房进行拆迁，由开发中心给占某建提供临时过渡房，不给予临时过渡补偿；占某建须在签约后三日内搬迁完毕。2、开发中心将占某建安置在石门县X镇X路外淮花园第一层第X号、第X号、第X号门面房，建筑面积共为140平方米。门面房底层净空为3米，超过补偿面积的以实际售价找补差价。3、开发中心与占某建进行产权调换。开发中心拆除占某建的现有房屋及附属物，共给占某建补偿x元；占某建被安置X号、X号、X号三个门面房，给开发中心支付总价款x元(其中与被拆迁房面积相等的部分，每平方米价款为250元，共x元；超过原建筑面积的约2.89平方米，按每平方米780元向开发中心支付价款，共为2254元)。双方相互抵销后互不找补。4、属于原拆迁面积的安置房，房产证由开发中心办理，超过拆迁面积的成套安置房，由开发中心办证，被拆迁人负责费用。协议签订后，开发中心与占某建相互交付了标的物。2002年4月左右，占某建从开发中心工作人员陈红手中取得三间门面安置房的钥匙，并分别把X号、X号、X号门面分配给占某某、占某清(占某建之女)、占某明(占某建长子)管理和使用，开发中心知道后未提出异议。后因开发中心要求占某某另行支付X号门面上夹层价款，占某某以夹层与门面属一个整体，不应另行计价为由拒绝支付。另查明，开发中心给占某建安置的三间门面房大小不相等，房屋交付后，开发中心并未派人对房屋的实际面积进行测量，亦未为占某某等人办理这三间门面房的产权证手续；这三间门面房及其相邻的门面均为假二层，其中底层净空设计为3米。在底层与二楼的成套商品房之间，还为两个门面设计建造有一个层高为2米的夹层(结构与底层完全一致)，夹层与底层之间有一个可供通行的楼梯口。占某某进住X号门面房后已在楼梯口安装了楼梯，并对夹层使用至今。2004年9月16日，常德万佳房地产评估有限公司九澧分公司对该夹层进行鉴定，夹层建筑面积为45.90平方米，净高为1.85米，并认定底层建筑与夹层部分是不可分割建筑整体。一审法院认为，开发中心以有专门约定为由起诉要求占某某支付门面夹层价款，但在法院一再延长其举证期限后仍不能与占某某就门面夹层的买卖事宜单独达成协议，也不能举证证明占某某使用的门面夹层是独立于X号门面之外而存在的建筑物，开发中心与占某建之间签订的协议又根本未涉及到夹层需要单独出售的具体内容。而依国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》，房屋内的夹层高度小于2.20米的属于不计算建筑面积的范围。因此，对开发中心的诉讼请求，法院应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决驳回开发中心的诉讼请求。案件受理费1295元，其他诉讼费505元，共计1800元，由开发中心负担。
本院二审认定，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，开发中心交给占某某的房屋属拆迁、安置、补偿房屋，是在占某某原房屋基础上以房屋面积调换房屋面积的拆迁、安置、补偿房屋，双方对房屋价格、面积的约定明确。但双方对交付房屋内的夹层没有约定，占某某亦没有特别要求开发中心为其修建房屋夹层。根据国家技术监督局发布的《房产测量规范》国家标准房产测量规定：“层高小于2.2米以下的夹层不得计算建筑面积。”开发中心交付给占某某的房屋夹层仅为1.85米，不符合房产测量规定的国家标准，且双方争议的房屋夹层只能从占某某使用的房屋门面内进入，他人不便于单独使用夹层，门面与夹层实际上形成了一个无法分开使用的整体建筑，故开发中心要求占某某支付夹层房款的理由不充分，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1295元，由开发中心负担。
开发中心申请再审的理由为：1、原审判决认定事实的证据不足。①常德万佳房地产评估有限公司九澧分公司(以下简称万佳评估九澧公司)对其所出具的报告中的“标的物底层部分与夹层部分属于不可分割的建筑整体”鉴定，不具有这方面的职能。②原判决采信万佳评估九澧公司所出具的报告中的夹层净高1.85米是错误的，该公司不具备测绘资格。③原判决将“净高”与“层高”混淆，本案房屋底层加上夹层的层高有5.2米，底层层高为3米，而夹层的层高已经达到了2.2米。2、原审判决适用法律错误。①双方所签合同中的约定不包括层高3米以上的夹层区间，只约定层高为3米的相应面积一层房屋。②被拆迁人占某某是敲洞强占某层，开发中心经与其多次协商夹层价款无果，才起诉请求按鉴定价支付价款，这也是符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。③原审判决认为夹层和底层是不可分割的整体，而认为享有底层就必然享有夹层的所有权，适用法律明显不当。请求判决占某某支付夹层房款x元。
占某某的答辩理由：1、开发中心没有资格提出再审申请，对此有中级法院生效判决证实。开发中心在设立时就不具备企业法人成立的实质要件，开发中心不具备法人资格，其相关权利及民事责任由开办企业的企业法人承担。2、开发中心申请再审的理由是不能成立的。①一审法院是根据开发中心的鉴定申请而委托万佳评估九澧公司进行的鉴定，万佳评估九澧公司是有资质的。标的物底层部分与夹层部分属于不可分割的建筑整体，是万佳评估九澧公司根据事实和底层与夹层的价值而得出的结论，且也是一、二审的法官到现场查看后得出的结论；②万佳评估九澧公司的评估报告没有混淆净高和层高。③占某某不是强占某层，夹层是为底层设计的，原判决不存在适用法律错误。3、占某建在与开发中心签订《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》时，就向开发中心提出过夹层及底层的高度的问题，开发中心答复这份协议是草签的，等设计图纸出来后再签；但占某建还是要求开发中心在协议上加了净高为3米。
在再审开庭审理本案时，开发中心提交了四组证据：
第一组为陈泓于2008年11月6日出具的书面证明、陈泓的六页个人记事日记复印件、陈泓的公民身份证复印件。欲证明开发中心给占某某置换的房子是底层3米高的门面，不含其上的夹层；在交付房子过程中，被拆迁人都要夹层，开发中心与占某建等被拆迁人就夹层的价格经过多次协商，其中占某建的两个子女就按每平方米700元的价格接受了夹层；
第二组为石门县人民法院(2003)石民二初字第X号民事判决书，欲证实开发中心向被拆迁人占某建的女儿占某清按每平方米700元的价格出售夹层的事实；
第三组为孙元明于2008年11月6日、10月25日出具的书面证明、孙元明公民身份证复印件，欲证明夹层的层高达到2.2米，开发中心与占某建等被拆迁人就夹层的价格进行过协商的事实；
第四组为开发中心保存的“外滩花园商住楼竣工资料”中的图纸会审摘要、外滩花园商住楼竣工验收记录、石门县建筑勘察设计院设计变更通知单(复印件)，欲证明底层含夹层高度为5.2米，其中夹层高为2.2米；夹层与底层的洞口经设计变更为洞口封闭，夹层与底层各自独立。
对以上开发中心提交的四组证据，占某某质证认为：开发中心所提交的证据已过举证期限；陈泓是开发中心法定代表人覃某某的亲戚，也是开发中心的主要管理人员，陈泓、孙元明所作的证言不客观，开发中心与被拆迁人就夹层协商的事不成立，即便有讨价还价的过程也不能证明就应该出夹层的钱；开发中心要证明夹层层高是2.2米要以测量为准，就算是夹层层高有2.2米，也不影响夹层归占某某所有；石门县人民法院(2003)石民二初字第X号民事判决是认定的开发中心与占某清、薛卜良间的欠款纠纷，与本案没有关联性。
在再审开庭审理本案时，占某某提交了三组证据：
第一组是石门县建筑勘察设计院2000年9月10日、9月5日分别出具的夹层平面图、底层平面图。欲证明开发中心与占某建签订《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》时，设计图纸已经出来；设计时，夹层与底层间有预留楼梯洞口，设计图上有标注；
第二组是2002年4月19日开发中心与覃某村签订的《商品房购销合同》，欲证明作为商品房买卖时，夹层没有单独卖，底层与夹层是一个整体；
第三组是常德市中级法院(2007)常民三终字第X号民事判决书，欲证明开发中心在设立时就不具备企业法人成立的实质要件，开发中心不具备法人资格，其相关权利及民事责任由开办企业的企业法人承担。
对占某某提交的以上三组证据，开发中心质证认为：设计图纸及图纸上的时间是真实的，但根据开发中心与占某某签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》的内容，开发中心向石门县建筑勘察设计院提出了变更申请，对洞口进行了封闭；覃某村不是被拆迁户，是购房户，买的商业门面；常德市中级法院(2007)常民三终字第X号民事判决书与本案没有关联，开发中心是有主体资格的。
本案再审开庭前，本院依职权到石门县工商行政管理局调查收集了开发中心的工商档案材料，从开发中心工商档案材料反映：开发中心成立于1995年12月25日，经济性质全民所有制，主管部门石门县房地产管理局，注册资金100万元人民币，法定代表人覃某某，组建开发中心和提供注册资本的单位为长沙高新技术产业开发区经济服务中心(以下简称服务中心)，经营范围房地产开发、经营等；开发中心因未按规定办理企业年度检验，于2005年12月27日被石门县工商行政管理局吊销营业执照。
对本院依职权调查收集的开发中心工商档案材料，开发中心未提出异议；占某某对其真实性无异议，但提出服务中心出资未到位。
对开发中心提交的四组证据，本院认为：开发中心提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据不能作为本案定案依据，理由：1、陈泓、孙元明作为证人应当出庭作证，接受当事人的质询，但均未出庭，且开发中心法定代表人覃某某陈述陈泓是覃某某哥哥的嫂子并且陈泓是开发中心开发外滩花园商住楼的管理人员，与开发中心存在利害关系；2、第四组证据即开发中心保存的“外滩花园商住楼竣工资料”中的图纸会审摘要、外滩花园商住楼竣工验收记录、石门县建筑勘察设计院设计变更通知单，是开发中心形成而提交的材料，占某某对此材料又不予认可，且房屋层高应以有权部门测量为依据，而开发中心未提交设计图纸和有关部门测量的依据。3、石门县人民法院(2003)石民二初字第X号民事判决是认定的开发中心与占某清、薛卜良间的欠款纠纷，与本案没有关联性。4、所提交的四组证据不属于法律规定的“新证据”。所谓“新证据”是新发现的证据，而新发现的包括以下二个方面：一是之前客观上没有出现的；二是之前虽然出现，但在通常情况下当事人无法知道其已出现。开发中心所提交的四组证据明显不存在“新证据”的情况。
对占某某提交的证据，本院认为：第一组证据石门县建筑勘察设计院2000年9月10日、9月5日分别出具的夹层平面图、底层平面图，开发中心质证认为是真实的，能作为本案定案依据。第二组、第三组证据与本案没有关联性，不能作为本案定案依据，覃某村不是被拆迁户，是购房户，买的商业门面；本案是审判监督程序进行的再审，在本案一、二审过程中，占某某并未提出开发中心成立时就不具备法人资格，且开发中心的企业法人资格是经工商部门核准的，开发中心因未年检而被工商部门吊销营业执照，其诉讼主体资格仍然存在。
本院再审查明：原一、二审认定占某某系占某建之子、占某建在石门县X镇X路原有私房一套、开发中心与占某建于2000年10月10日签订了一份《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》、开发中心于2002年4月左右给占某建安置门面三套、占某建将安置门面分给三个子女即占某某、占某清、占某明每人一套管理和使用的事实属实。
另查明：1、开发中心与占某建签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》约定：开发中心将占某建面积为137.11平方米的土木结构的私有房屋进行拆迁；开发中心给占某建提供临时过渡房，不给予临时过渡补偿；开发中心将占某建安置在石门县X镇X路外滩花园第一层X号、X号、X号安置房，建筑面积约140平方米，底层净空为3米，具体位置及面积、楼层等，待完成设计后双方另签协议确定；开发中心拆除占某建现有房屋及附属物，共给占某建补偿x元；占某建被安置的房屋，在与被拆迁房屋面积相等的部分按每平方米250元给开发中心支付房款，超过原建筑面积2.89平方米按每平方米780元向开发中心支付房款，占某建共计向开发中心支付房款x元；在安置房交付使用时，按实际面积及楼层价格一次办理结算手续，多退少补，款清交房等。
2、2002年4月，开发中心将澧滨路外滩花园临街第一层的三套房屋安置给占某建；安置的房屋分底层和夹层；开发中心交付给占某某房屋时，底层通往夹层的夹层上的洞口是封闭的；夹层上的洞口是占某某自己打通的。
3、一审法院在审理本案过程中，开发中心于2004年2月26日向一审法院提交鉴定申请书，要求对夹层的市场价值进行司法鉴定。万佳评估九澧公司根据一审法院的委托，于2004年9月16日出具《关于占某某底层门面及夹层部分市场价格评估报告》(以下简称评估报告)，该评估报告由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”、“石门县房地产测量事务所的房屋分层分户平面图”、“万佳评估九澧公司现场踏勘表”等组成。“估价结果报告”载明：估价标的物房地产位于楚江镇X路外滩花园底层门面，门面第一层净高2.94米，夹层净高1.85米；交通便利；建筑物修建于2002年；底层门面建筑面积45.90平方米,夹层部分水平投影面积45.90平方米，混合结构；估价原则是合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则；估价方法是估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，根据评估目的，依据评估原则，结合委估标的特点及该地区房地产市场的实际状况进行选择即本地区该类房地产有较多可比交易实例，因此本次评估拟首先选用市场比较法进行房地产价格评估，但考虑到开发的实际因素，拟同时结合成本法，最后综合求得委估标的市场价值；估价结果是估价标的物底层部分与夹层部分属于不可分割的建筑整体，委估标的物占某某所属的底层门面(含夹层部分)在评估基准日价值为x.42元，夹层部分在评估基准日的价值为x.13元。“估价技术报告”载明：根据最高最佳使用分析，委估房地产位于石门县X镇城区优势地段，按照县城总体布局及规划要求，委估标的用途应为商业用房，已具备最佳用途；该房地产底层与夹层部分通过底层楼梯相连，如果底层与夹层部分分割，该夹层部分的价值会失去意义，故该房地产底层与夹层部分不可分割；估价分析测算中按成本估价法得出夹层部分工程造价为x.01元。“房屋分层分户平面图”中载明有座落在楚江镇老西门社区X路第一层、产权面积为45.90平方米。“现场踏勘表”上载明有夹层净高1.85米、底层净高2.94米等，该表上的“产权人意见及签字”栏内有开发中心的委托代理人吴希冀签名。在本案一、二审审理过程中，开发中心未对评估报告提出异议。
本院再审认为：本案是因石门县旧城改造等需要，由开发中心对占某建的房屋拆除后进行开发，并由开发中心就地对占某建实行房屋产权调换安置而引发的纠纷，因此本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。开发中心与占某建双方所签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》，就房屋拆迁安置补偿的主要条款已达成一致意见，且是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，应认定合法有效。
从一、二审到再审，本案的焦点问题是开发中心与占某建所签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》约定开发中心给占某建实行产权调换的安置房屋是否有夹层部分。对此，本院再审认为开发中心与占某建所签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》没有明确约定开发中心给占某建实行产权调换的安置房屋有夹层部分。在实际履行合同过程中，开发中心交付给占某建的安置房又有夹层部分，占某建之子占某某已实际占某和使用夹层部分，占某某所占某的夹层与底层确实不能分开使用；同时考虑双方在所签协议时，由于开发中心未出示房屋的设计图纸，而约定房屋的具体位置及面积等，待完成设计后双方另签协议确定，而开发中心一至未提供设计图纸，也未与占某建再签协议，造成本案纠纷产生的责任，主要在开发中心。因此，从本案的实际情况及公平原则出发，本院再审认为占某某应按评估报告中夹层部分的成本价x.01元支付给开发中心为宜，对开发中心要求按每平方米700元的价格支付夹层房款的诉讼请求不予支持。
从审查一、二审的情况，一、二审定案的证据是开发中心提交的开发中心与占某建签订的《石门县X镇住宅房屋拆迁、安置、补偿协议书》，再就是评估报告及当事人的陈述等。关于夹层的高度只有评估报告中载明的“夹层净高1.85米”，而层高和净高是两个不同的概念，层高包括净高和楼板厚度，净高则是不包括楼板厚度的屋内净空间高度。因此，一、二审判决在认为双方所签协议中开发中心给占某建实行产权调换的安置房层中，没有约定夹层部分的情况下，而又以层高没有达到2.2米且夹层与底层是无法分开使用的建筑整体，驳回开发中心对夹层部分主张的权利，缺乏事实和法律依据。
万佳评估九澧公司所出具的评估报告，是根据开发中心的鉴定申请，一审法院委托万佳评估九澧公司进行鉴定的；开发中心在收到万佳评估九澧公司的评估报告后，在一、二审诉讼过程中未对鉴定结论提出异议，也未提出鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格等；且根据万佳评估九澧公司出具的评估报告中的“现场踏勘表”上载明有夹层净高1.85米、底层净高2.94米等，该表上的“产权人意见及签字”栏内有开发中心的委托代理人吴希冀签名，应认定开发中心对“现场踏勘表”上载明的内容是认可的；“房屋分层分户平面图”中载明有座落在楚江镇老西门社区X路第一层、产权面积为45.90平方米，而该图是石门县房地产测量事务所出具的。对于委托鉴定的标的物底层部分与夹层部分为什么属于不可分割的建筑整体，万佳评估九澧公司在评估报告中的“估价技术报告”根据最高最佳使用原则等进行了分析。因此，开发中心在申请再审时，提出的万佳评估九澧公司不具备有关职能及资格的理由不能支持。
关于开发中心诉讼主体资格的问题。本案再审中，本院依职权调查收集的开发中心工商档案材料反映：开发中心是经石门县工商行政管理局核准登记成立的全民所有制企业；开发中心因未按规定办理企业年度检验，于2005年12月27日被石门县工商行政管理局吊销营业执照。依照有关规定，企业被吊销营业执照，其诉讼主体资格仍然存在；且本案是再审，在一、二审过程中，占某某并未提出开发中心成立时不具备法人资格。因此，开发中心仍然有诉讼主体资格。
综上，一、二审判决认定的部分事实不清，法律适用不准确。开发中心再审申请理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院(2005)常民一终字第X号民事判决和石门县人民法院(2003)石民二初字第X号民事判决；
二、占某某给开发中心支付夹层房款x.01元，于本判决生效后五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1295元，其他诉讼费505元，共计1800元，由开发中心负担。二审案件受理费1295元，由开发中心负担。
本判决为终审判决。
审判长聂学文
审判员王国丽
审判员贺德全
二○○九年三月四日
书记员孙艳慧
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