内蒙古自治区高级人民法院
民事判决书
(2000)内法民再字第X号
原审上诉人芮某方等43人。
诉讼代表人陈某，男，55岁，汉族，包头市城建局干部，现住（略）。
诉讼代表人律某，男，32岁，汉族，包头市第四医院技师，现住（略）。
委托代理人孔某，女，59岁，汉族，内蒙古电力一公司干部，现住（略）。
委托代理人芮某，男，66岁，汉族，内蒙古电力一公司干部，现住（略）。
委托代理人赵某，男，61岁，汉族，内蒙古二机厂干部，现住（略）。
原审上诉人包头市X区红房子商城物业管理中心(原包头市红房子商城工程指挥部，以下简称物业管理中心)。
法定代表人李某，主任。
委托代理人杨进斌，内蒙古云浩律某事务所律某。
原审上诉人包头市“光彩事业”红房子商城工程部(以下简称商城工程部)。
法定代表人马某，主任。
委托代理人王进宝，内蒙古鹿苑律某事务所律某。
委托代理人邱某，包头市“光彩事业”有限责任公司员工。
芮某方等43人与物业管理中心、商城工程部集资合同纠纷一案，本院于1997年12月24日作出(1997)内经终字第X号民事判决，已经发生法律某力。2000年6月7日，本院以(2000)内法经监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明，1994年4月22日，包头市市长办公会议研究确立青山区红房子市场改扩建实施方案。同年5月9日，包头市X区长集体办公会议决定成立红房子商城改造指挥部，总指挥、副总指挥分别由区长、副区长担任，成员单位由各有关部门组成，指挥部下设办公室。1994年7月，指挥部印发了“欢迎您到红房子商城投资经营”的招商广告。广告明确建成后的商城分出让产权、出租柜台、出租货位三种形式。出让产权分单层出让和双层出让两种。单层出让一层每平方米(建筑面积)2，300元、二层2，100元、三层1，700元；双层出让产权每平方米2，100元，广告标明以上集资价格是参照目前市场行情测算得来的，也是红房子商城第一次公布的集资价格。购买产权者凡一次性交款的，优惠5%，建设期间集资价格不随市场价格的变动而变动；分期交款的，集资价格随市场的变动而变动。1995年3月7日，包头市人民政府办公厅“关于红房子商城改造吸引投资政策的批复”中，同意青山区政府与“光彩事业”有关投资者共同合作开发建设红房子商城，同年5月，成立了包头市“光彩事业”红房子商城工程部。1994年7月至1995年8月，芮某方等43人与指挥部(物业管理中心)、商城工程部签订了45份集资合同(其中孙立功、赵某林每人签订两份)。集资合同为统一的填充式合同。合同第一条规定了集资方式，如购买红房子商城商业网点产权，每平方米(建筑面积)有1，700元、2，100元、2，300元等，以及购买面积、合计价款、交款期限等。还规定了购买位置在×楼×层×号，框架结构位置在×楼×层第××轴线间等。第二条定集资方在购买商业网点产权后，依法享有永久经营使用、转让权，个人集资拥有继承权。第三条规定指挥部(物业管理中心)、商城工程部全权负责商城的统一规划、统一设计。红房子商城于1995年12月31日交付使用，如到期不能交付使用，从1996年1月1日起每日向集资者交纳万分之五的违约金。第五条规定合同生效前，集资款一次性交清的，集资价格不随市场价格浮动而变动，分期交纳第一次必须交清50%的集资款，集资价格随市场价格浮动而变动。第八条规定合同双方签字、盖章并经公证后生效。合同签订后，芮某方等43人按合同约定交付了集资款。1996年元月28日，红房子光彩商城落成。指挥部(物业管理中心)、商城工程部所交付的框架结构产权房是按40%公用面积系数隔开的。1996年3月31日，商城工程部向购买砖混结构产权房的集资者下发通知，要求1996年3月底之前按实际建筑面积交清购房款，否则不享受原一次性交款的优惠政策。通知中实际建筑面积是指合同约定的购买面积加分摊的公用面积。指挥部(物业管理中心)、商城工程部采用的分摊公用面积系数，是根据1995年11月15日包头市房地产评估事务所出具的“关于青山区红房子商城出售商品房中分摊系数计算的鉴定报告书”得出的。1995年9月8日，建设部下发了建房(1995)X号文件“关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知”。该规则自1995年12月1日起施行。1996年11月18日，包头市房地产资产评估所所长栗国元以个人名义向集资者答复称集资合同所约定每平方米(建筑面积)2，300元、2，100元、1，700元，购买面积××平方米的A楼、B楼一、二、三层轴线坐标的给定位置，已经很清楚地说明了每平方米出售价格包含了公用建筑面积及公用设施方面的费用，轴线给定位置是产权人应按出售价格购买的营业面积。并称包头市房地产资产评估事务所出具的评估鉴定报告书的发文目的，是依据有关国家政策向红房子商城工程部阐明如何在出售房屋中进行合理科学分摊公用建筑面积，但无权改动已签订生效的集资合同中任一条款。以上查证的事实有在卷的集资合同收款收据、包头市房地产资产评估所鉴定报告书等书证在卷为凭。本院原二审认为，芮某方等43人与指挥部(物业管理中心)、商城工程部所签集资合同合法、有效，应得到法律某护。在合同履行过程中，芮某方等43人履行了交付集资款的义务，指挥部(物业管理中心)、商城工程部未按合同约定时间将集资者购买的房屋交付使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。芮某方等43人的此项上诉请求成立。指挥部(物业管理中心)、商城工程部在红房子光彩商城落成后，单方决定按分摊公用面积系数减少集资者购买框架结构产权房的面积，增加集资者购买砖混结构房购房款的行为，违反了集资合同的规定。集资合同所约定的购买面积应为芮某方等43人实得建筑面积。指挥部(物业管理中心)、商城工程部的上诉理由不能成立，芮某方等43人所提赔偿损失的上诉请求，因其证据不充分，不予认定。故判决：一、维持包头中级人民法院(1997)包经初字第X号民事判决第一项，即双方所签订的45份集资合同有效，双方继续履行合同，于本判决生效后立即执行；二、变更包头市中级人民法院(1997)包经初字第X号民事判决第二项为指挥部(物业管理中心)、商城工程部向芮某方等43人支付逾期交付所购房屋的违约金(从1996年1月1日至1996年10月8日，按芮某方等43人各自所交集资款每日万分之五计算)，于判决生效后十日内一次付清。
本案判决发生法律某力后，经本院院长提交审判委员会讨论认为，原判决认定事实有误，适用法律某当，决定由本院另行组成合议庭对本案进行再审。
经再审查明，原判决查证的事实属实，本院予以确认。另查明，原包头市X区红房子改造工程指挥部已于1998年5月19日变更为包头市X区红房子商城物业管理中心。本案再审中，芮某方等43人所举证据如下：1994年4月28日包头市人民政府市长办公会议纪要、1994年5月10日包头市X区政府区长集体办公会议纪要、1995年3月7日包头市人民政府办公厅关于红房子商城改造吸引投资政策的批复。以上三份证据用以证明红房子商城是包头市政府所做的20件好事之一，政府对商城已减免了许多相关费用。另举“欢迎您到红房子商城投资经营”的招商广告、集资合同及补交房款通知、关于青山区红房子商城出售商品房中分摊系数计算的鉴定报告书、建设部建房(1995)X号文件、栗国元以个人名义向集资者的答复、红房子商城简介、要求本院强制对方交出集资者签过名的图纸的申请书、樊雪峰的X号合同、1997年1月31日关于红房子商城未售面积分配及债权债务的协议。芮某方等43人通过以上所举证据认为双方所签合同中的购买面积应为实得建筑面积，要求违约金计算到再审判决之日，亦要求赔偿集资者的经济损失。物业管理中心、商城工程部所举证据为，1998年12月24日包头市审计局关于红房子商城竣工决算的审计报告及工程部主体变更的相关文件。并认为本案应适用1982年的《建筑面积计算规则》及建设部建房(1995)X号文件，双方所签合同中的购买面积应为合同中约定的建筑面积，应分摊公用建筑面积。以上双方所举证据均经双方当事人质证。
本院认为，本案双方当事人诉争的焦点系合同中约定的购买面积应为“实得建筑面积”还是“建筑面积”。芮某方等43人所举的全部证据不能证明他们的主张，合同中的购买面积应为合同中已约定的建筑面积。建筑面积的文义解释为包括使用面积、辅助面积和结构面积。国家经委基本建设办公室于1982年下发的《建筑面积计算规则》中明确规定建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。建设部建房(1995)X号文件及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)在双方当事人诉争开始之时已生效，该文件及规则对本案应予适用，所以合同中约定的建筑面积应为套内建筑面积加分摊的公用面积。芮某方等43人在合同中已约定的购买面积应按照包头市房地产资产评估事务所“关于青山区红房子商城出售商品房中分摊系数的鉴定报告书”中确认的40%系数分摊商城的公用面积。原审判决未采纳该鉴定报告书，仅以栗国元个人意见作为判决依据，属证据采信有误。物业管理中心、商城工程部未按合同约定的时间将集资者购买的房屋交付使用，应承担相应的违约责任，但原判决对违约金计算不当，应予纠正。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区高级人民法院(1997)内经终字第X号民事判决及包头市中级人民法院(1997)包经初字第X号民事判决。
二、芮某方等43人与物业管理中心、商城工程部签订的45份集资合同有效，合同中约定的购买面积应为套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。双方应继续履行合同，于本判决生效后立即执行。
三、物业管理中心、商城工程部向芮某方等43人支付逾期交付所购房屋的违约金(从1996年1月1日至1月28日，每日按集资者所交集资款的万分之五计算)，于本判决生效后十日内一次付清。
一、二审案件受理费共计40，820元，由芮某方等43人与物业管理中心、商场工程部各负担50%。
本判决为终审判决。
审判长王金山
代理审判员杨明德
代理审判员张明杰
二○○○年九月五日
书记员王丽英
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