新政能否遏制高房价

本文来源：上海房地产法律网
2008年底到2009年初，由于金融危机和政策调控的双重作用，我国的房价在稍微下调以后，立即掉头向上，像一匹脱缰的野马，一路飙升。尽管近年来政府已经出台了很多调控政策，但并未有任何效果，相反，每次调控过后反而会引发新一轮的房价暴涨。
最近，“新国五条”出台，上海市也出台了调控细则，但是这真的能够从根本上遏制房价的上涨吗？要搞清楚这个问题，先要找到房价迅速上涨的原因。个人认为，我国的房价问题是多方面引起的：
1、 人口问题引起。由于上世纪80年代生育高峰期出生的80后已到了结婚的年龄，按照中国人的观念，结婚自然需要买房，这一部分可以算作是刚性需求。
2、 投资渠道单一。改革开放以来，人民生活水平大大提高，民间财富迅速增加，但是这些财富需要保值增值。但是由于政府控制着煤、石油、天然气、铁路、电信、金融等行业，民营资本无法进入，致使民间资本投资渠道比较狭窄，大量资金涌入房地产市场，造成了大量的投资需求。而由于这些资金进入房地产市场后，推高了房价，从而吸引更多的资金进入，形成一种恶性循环。近年来，物价的不断上涨、社保空账的传言都加剧了人们对未来养老问题的担忧，使得投资需求加剧，由于没有更好的地方投资，越来越多的人选择买第二套、第三套甚至更多的房子，以此抵御通货膨胀带来的货币贬值的威胁，“买房养老”成为多数人的首选。
3、 地方政府过于依赖土地财政。地方政府盲目追求GDP，房价成为各地竞相攀比的一项指标，房价越高，似乎就代表经济越繁荣。
4、 房地产行业已经成为支柱性产业，关系着几十个行业的发展。政府不敢过分抑制房地产行业的发展，鉴于第三点原因，地方政府也并不想让房价下跌。所以有人说：“房地产行业已经绑架了中国的经济”。
5、 房地产行业涉及金融稳定，如果房价暴跌，将危机金融安全。
6、 社会分配不公致使财富日益集中，贫富差距加大，房价的恶性上涨将越来越多的人推入买不起房的族群。而保障性住房基本上没有保障，偶尔有几个所谓的试点，其廉租房和经济适用房的数量实在是杯水车薪，尽管如此，常常有“开着宝马住经适房”的新闻见诸报端。
由此可见，房价问题不仅仅是个经济问题，其实更是一个社会问题，涉及到各个利益阶层。开放市场（不仅是房地产市场），鼓励民间资本进入更多的领域，真正做到藏富于民；完善养老保险体系，加强养老保险金的监管，保证社保基金的保值和增值，及时通报增值情况，安定民心，以免造成大家对养老问题的担忧，而导致房产投资需求的增大。以上改革措施必须要有法治的保障，但政府只有率先遵守法律的规定，才能真正实现依法治国，才有足够的公信力进行各方面的改革，否则，改革无法推进，房产市场无论再出台多少调控政策都将成为“空调”。
（本文作者上海欧瑞腾律师事务所合伙人李煜琰律师，如需转载请注明作者和出处）