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谈商品房买卖合同纠纷案件中业主选择的纠纷解决方式

发布日期:2010-10-27    文章来源:互联网
  仲裁还是诉讼?
  ——谈商品房买卖合同纠纷案件中业主选择的纠纷解决方式
  商品房买卖合同纠纷发生后,协商不成的,最终都要走向依法解决的途径。
  这时候就涉及到管辖问题了。是向仲裁委申请仲裁还是向人民法院提起诉讼呢?
  商品房买卖合同中有条款专门对此进行约定。如果明确约定了由某仲裁委管辖,那么就排除了法院的管辖权了,法院不能受理该合同纠纷案子。反之,则法院有管辖权。
  那么,商品房买卖合同纠纷发生后,作为业主,选择哪种纠纷解决方式更有利于日后纠纷发生时维护自己合法权益呢?下面本人对仲裁和诉讼两种方式作简单的对比介绍。
  向仲裁委员会申请仲裁和向人民法院提起民事诉讼,都是依法解决合同纠纷的方法。从理论上来说,我国现行的仲裁制度,具有充分尊重当事人意思自治,专家断案、一裁终局,仲裁裁决有强制执行力,程序便捷,成本较低,解决方式灵活,为当事人保密,不损害双方感情等优点。这也是我国为了和国际接轨,制定《仲裁法》的一个初衷。
  但是,在商品房买卖合同纠纷中,约定由仲裁委进行仲裁,与约定法院管辖有什么区别呢?
   一、仲裁的前提是当事人双方达成仲裁协议,表明自愿将争议提交仲裁机关。而民事诉讼不需要双方协商,只要一方的起诉符合法定条件法院就会受理。是否选择仲裁方式解决纠纷由当事人双方商定,仲裁所依据的是当事人自愿达成的仲裁协议,这是与国际仲裁制度接轨。现实中,开发商是非常热衷于选择约定仲裁条款的。他们在合同中填写约定仲裁解决纠纷的条款由不得业主去商量。业主和开发商协商约定法院管辖时,开发商大多会搪塞过去。因为他们知道仲裁条款的约定是不利于业主维权的。而业主在合同上签字,就是表示对仲裁条款的认可,就表示是自愿达成的协议了。你很难证明这不是你的真实意思表示。
  二、仲裁中,当事人有权选择自己信任的仲裁员。而民事诉讼的审判人员由人民法院决定。
  说到可以选择自己信任的仲裁员,事实上,根据仲裁机构的仲裁规则,对一定数额以下的争议,都是适用简易程序(如武汉仲裁委仲裁规则规定的是对五十万争议标的以下的适用简易程序),而适用简易程序都是独任仲裁庭,也就是一个仲裁员的。业主和开发商能那么巧,选定一个双方都满意的仲裁员吗?很显然选择一个共同的仲裁员的概率为零。而这时候就要仲裁委员会主任来指定一个仲裁员了。仲裁委员会主任指定的,能是业主信任的仲裁员吗?我想,业主只能祷告,希望这个指定的仲裁员是个作风过硬、不畏权势、公正廉洁的好仲裁员了。
   三、仲裁员都是有关方面的专家,聘任仲裁员有一定的条件。而诉讼中的法官任职也有一定要求。《仲裁法》规定,仲裁委员会应当从公道正派的人员中聘任仲裁员。仲裁员应当符合下列条件之一:(一)从事仲裁工作满八年的;(二)从事律师工作满八年的;(三)曾任审判员满八年的;(四)从事法律研究、教学工作并具有高级职称的;(五)具有法律知识、从事经济贸易等专业工作并具有高级职称或者具有同等专业水平的。而公道正派如何衡量?对仲裁员的任命、考核、奖励、惩戒、培训等制度,是远没有对法官的任命、考核、奖励、惩戒、培训等制度的完备和健全的。特别是仲裁员基本上兼职的,他们都有自己的本职工作,对仲裁员的身份,只能过多依赖于他们的自律和对正义和公平的忠实。而法官是国家审判人员,是国家公务员,《法官法》则对审判员提出了很严格的要求。他们有自己的职业道德规范,有国家严格的监督制度,甚至刑法上有些如枉法裁判罪、受贿罪等制约着他们。对于同一个案子,仲裁员枉法裁决并不影响他们的自己的饭碗,而法官枉法裁判则可能会丢掉自己的饭碗。换言之,仲裁员最多只是个荣誉,他们不怕丢仲裁员这个身份,但是法官一般不会轻易去冒险丢掉法官这个饭碗。
   四、仲裁实行一裁终局制。当事人不得就同一事实再次申请仲裁,也不能向人民法院再行起诉、上诉。而民事诉讼可能经过一审、二审和再审三个阶段。一裁终局常常被理解为快捷高效,程序简便。但是,在商品房买卖合同纠纷案件中,如果仲裁员枉法裁判了,一裁终局就是一个黑哨,对业主是非常不利的,想推翻这个裁决,是非常困难的,《仲裁法》规定:当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的,可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:(一)没有仲裁协议的; (二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的;(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的; (四)裁决所根据的证据是伪造的; (五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的; (六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿,徇私舞弊,枉法裁决行为的。除非有足够的充分的证据证明上述六种情况存在,才可能撤销该裁决。而这样的证据是很难取得的,特别是对仲裁员索贿受贿徇私舞弊枉法裁决的证据,你如何去调查收集?另外,申请撤销仲裁裁决是要交申请费的,每件400元。而人民法院进行审理,如果业主对一审不服,可以上诉,对终审不服,可以申请检察院抗诉和申请再审。在对弱者的权利救济上,选择法院管辖更能保护弱者。
   五、仲裁办案期限短,处理案件更为快捷、高效,避免了当事人的诉累,法院办案期限相对较长。这是过去的仲裁机构大力宣传的一种方式。的确,在我国法律制度不健全的年代,法院办案期限确实相对比较长。但是随着法院对审限的管理的加强,法院基本都在在审限内完成审判(从受理案件到判决送达),而法律规定民事案件简易程序审限为三个月,普通程序为六个月。仲裁的期限呢?《仲裁法》中把仲裁的期限授权由仲裁委员会制定的仲裁规则来确定。举例说明,武汉仲裁委仲裁规则中,明确规定:仲裁庭应当在组成之日起四个月内作出裁决。有特殊情况需要适当延长仲裁期限的,由仲裁庭提请本会主任批准。上述期限不包括决定仲裁管辖权期间以及对专门性问题进行审计、审核、评估、鉴定、检验、勘验及当事人在庭外自行和解的期间。简易程序的,仲裁庭应当自组成之日起两个月内作出裁决。有特殊情况需要适当延长的,由仲裁庭提请本会主任批准。而审计、审核、评估、鉴定、检验、勘验等在法院诉讼中,属于当事人的举证责任。当事人的举证期限是包含在审限里的,因此,和法院确定的审限相比,仲裁机构的快捷高效的优势并不明显。
   六、仲裁一般不公开审理,这有利于保守当事人的商业秘密。而民事诉讼无特殊情况必须公开审理。商品房买卖合同纠纷案中,维权的业主显然是弱势群体。弱势群体维权,希望舆论的支持,希望更多的人看到他们买房中遭遇的欺骗和不平甚至是悲惨,因此,他们盼望的是公开审理。这和其他真正意义上的平等商业合作伙伴为了商业秘密或者合作关系需要仲裁的不公开审理是不一样的,更何况及时到法院了,涉及商业秘密的,一样也可以申请不公开审理。我曾经建议业主买房前,要搜索下开发商的处理纠纷的作风,看看是否是流氓地痞型的开发商。买流氓地痞型的开发商的房子,他们和业主之间是没有什么法律或者道理可讲的,他们会让业主觉得“家”是最不安全的地方。而不公开审理,则媒体报道或外界知晓的少,正好遂了开发商之意。
  七、仲裁费用较低,为当事人节省了时间和精力,而法院经历一审二审再审,每一环节都要交费。这也是过去多数仲裁机构宣传的一种口径。事实上,在2007年4月1日前,仲裁机构收取的费用就不会比法院的诉讼费收的少多少。2007年4月1日,国务院出台《诉讼费用交纳办法》后,诉讼费得到大幅度降低。同时,简易程序的、撤诉的还要减半收取,凡裁定驳回起诉、驳回上诉的,甚至不收费。举例说明,如果要求开发商赔偿2万元的延期交房违约金,在法院,收取所有费用为300元,如果简易程序审理,则减半为150元。而按照武汉仲裁委的交费标准(见其官方网站),则为受理费800、处理费500,共1300元,是法院收费的八九倍。在业主维权中,业主是仲裁或诉讼发起方,收费低,成本也低,则有利于业主维权。笔者曾在某仲裁机构亲眼目睹一业主拟申请仲裁请求裁令开发商按合同约定在交房时提供两书(房屋质量保证书、房屋使用说明书),被仲裁委要求按房屋总价值50万元收取15000元申请费用而把业主吓得落荒而逃的。
   八、仲裁裁决的履行虽然有国家强制力作保障,与法院的终审判决具有同等法律效力,但是,对于仲裁庭作出的生效裁决,一方当事人不履行的,另一方只能依法向人民法院申请强制执行。而对仲裁协议的效力进行认定、进行证据保全、财产保全等,也依赖于当事人申请并由法院来执行。通过仲裁委申请,相对于诉讼中直接向法院来申请这些事项,并不效率,有时候存在更多的风险,如进行证据保全或财产保全,都是具有即时性的,晚一点,证据毁了,财产转移了,达不到想要保全的目的。
  通过以上,相信大家明白了为什么大多数开发商要预先制定选择纠纷解决的仲裁条款了。我经常说,签订合同时要想办法防范和避免风险,而这些风险防范条款的修改要求可能一般不会得到开发商的同意,毕竟现在是房屋卖方市场。那么,我们就最后争取纠纷出现时有利于自己维权的解决方式吧。争取一点,业主就是胜利一点!
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