吴江市规划建设控制区域内农村居民房屋拆迁补偿安置的实施细则

为加强规划建设控制区域内农村居民房屋的拆迁管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法条例》、《江苏省土地管理条例》、《吴江市宅基地管理办法》、吴江市《关于推进新农村建设若干意见》、《吴江市农村居民住宅集中建设实施办法（暂行）》及《吴江市城镇规划建设控制区域内农村居民房屋拆迁补偿安置实施办法》等法律、法规和文件精神，结合开发区的实际情况，制定本实施细则。

第一章 拆迁 管 理
第一条 开发区规划建设控制区域内农村居民房屋拆迁补偿和安置，由开发区规划建设局负责管理。
第二条 在公布的规划建设控制区域内不再安排宅基地，涉及房屋拆迁的给予货币补偿或定销公寓房安置，原则上由拆迁人确定。
第三条 经吴江市人民政府批准，吴江经济开发区规划建设控制区以吴江市建设局吴建规（2006）100号文件的控制范围为准。
第二章 拆 迁 补 偿
第四条 被拆迁房屋的合法建筑面积，根据宅基地管理条例“一户仅有一处宅基地，一处宅基地只能有一幢主房”的原则，按土地部门核发的批准文件确定。
第五条 房屋拆迁各类补偿标准和方法：
1、房屋重置评估值。房屋重置价结合成新的评估单价×合法的建筑面积。
2、 2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房中24平方米可作为合法面积（不足24平方米的以实际面积为准），按房屋重置评估值补偿，不作安置。超过24平方米的部分作为违章建筑，不予补偿。
2002年4月1日后批建的房屋，按批准宅基地面积折算合法建筑面积；拆迁房面积少于准建面积的，以实际面积为准；超过部分作违章处理，不予补偿。
3、房屋装修评估值。
4、附属物补偿。具体补偿标准详见附件一
5、搬家费、误工费、按时搬迁奖励费等辅助补贴（以下简称辅补）。具体项目和补偿标准详见附件二
6、房屋区位补偿。计算标准为：房屋区位补偿单价×基准面积（原被拆迁房屋合法建筑面积或当地土地管理部门按拆迁时核定的新宅基地面积×70%×2）。开发区规划建设控制区域内农村居民房屋区位补偿单价详见附件三
7、拆迁安置特殊补贴。实行货币补偿自行购房或定销房安置的农村居民，按时签协议按时搬迁的，转入城镇居民保险。
第六条 被拆迁人在房屋拆迁公告后，进行种植、养殖、装修、改（扩）建的部分不予补偿。
第三章 拆 迁 安置
第七条 确定货币补偿安置方式的，拆迁人以现金方式支付给被拆迁人。补偿内容为：房屋重置价结合成新的评估值、装修评估值、附属物残值、辅补、宅基地区位补偿价和定销公寓房的差价。定销公寓房差价计算公式为：[（定销公寓房市场价—定销公寓房安置基价）×安置基准面积]。
第八条 确定定销公寓房安置方式的，以补偿的房屋重置评估值、装修评估值、附属物残值、辅补、宅基地区位补偿价的总额和所购买的定销公寓房价值的总额，结算差价。
第九条 确定定销公寓房安置的，以基准面积作为安置面积的依据。根据新核准宅基地折算后的基准面积分三种类型：即大户为280平方米，中户为238平方米，小户为168平方米。
安置面积在基准面积内的，按安置基价结算；超过基准面积，20平方米以内按优惠价结算，超过20平方米以上的部分，按市场价结算。每户的超购房屋面积控制在最小户型内。安置面积不足基准面积的部分，拆迁人给予定销公寓房差价的补偿。开发区定销公寓房价格详见附件三。
第十条 安置时基准面积少于75平方米且仅有一处住房的，被拆迁人选择定销公寓房安置的，可享受75平方米安置基价购房。
第十一条 被拆迁人仅有一处住房且获得的房屋补偿款（指货币补偿，即房屋重置价、房屋区位补偿及定销房差价之和）低于最小户型定销公寓房（55平方米）总基价的，拆迁人应该按照该总基价对被拆迁人予以补偿。
被拆迁人也可以放弃前款补偿，由拆迁人直接安置最小户型定销公寓房，如拆迁人提供的最小户型定销公寓房面积大于55平方米的，超过部分由被拆迁人以安置基价购买。被拆迁人享有该房屋产权。
第十二条 户口在拆迁区域，60周岁以上无子女的老龄人，经民政部门确认具备“五保户”条件，无能力购房的，经本人申请，原房仅补偿房屋重置评估价后，由政府给予妥善安置或由拆迁人提供不大于60平方米公寓房供其居住使用，不享有产权。居住人去世后由产权人收回。
第四章 安 置 对 象
第十三条 安置对象为拆迁时当地在册农业户口的农村居民，原籍在拆迁区域内的现役义务兵和志愿兵、在校学生和服刑人员。
第十四条 拆迁中涉及的其他安置对象的界定：
1、对已撤消村小组建制或全家户口已转为城镇户口的，在城镇未享受相应的房改政策，其原建于集体土地上的房屋被拆迁的，按本细则第七或第八条予以安置。在城镇已享受相应房改政策，被拆迁房屋只补偿房屋重置评估价及装修和辅补，不补偿房屋区位价，不予安置。
2、户口在拆迁区域内的，符合宅基地申请条件的农村无房户，可按本细则相关规定给予购买定销公寓房安置。
3、在市政府2006年3月28日宅基地公告前，凡违反宅基地管理办法有下列情形之一的，拆迁时只补偿房屋重置评估价、装修评估价、地面附属物和辅助补贴，不予补偿房屋区位价，不予安置定销公寓房。
（1）非本村农业人口在动迁区内购买民房；
（2）城镇户口居民在动迁区内购买民房；
（3）本村农业人口已有一处宅基地同时又购买动迁区内他人民房的。
凡房屋转让给本条上述相关人员的农村居民，不享受无房户待遇，也不予安置。若受让方为本村农业户口（并符合申请宅基地条件而未申请的）转让方按本条第2款执行。
在公告后出现上述情形的，按公告相关规定处理。
第十五条 分户及离婚安置方法
1、一户全为农业户口的农村居民中有两个以上（含两个）子女（超计划生育除外），其中一个已达法定结婚年龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的，由达到法定结婚年龄的子女个人提出申请，经有关部门审核批准后可以分户，并可按本细则相关规定给予货币补偿安置或购买定销公寓房安置。
2、一户农村村民既有农业户口又有农转非人员，且有两个以上（含两个）子女（超计划生育除外），其中一个已达法定结婚年龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下，确需分户形成的另一户，其户主必须是农业人口，由达到法定婚龄以上的子女提出申请，经有关部门审核批准后可以分户，并可按本细则相关规定给予货币补偿安置或购买定销房安置。
3、户口在动迁区域内的离婚人员，离婚满三年后，或其中一方已再婚，并且未享有对方房产分割的，可以由个人提出申请，经有关部门审核批准后，可按规定给予货币补偿安置或购买定销公寓房。
第五章 其 它 待 遇
第十六条 实行货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，户口可迁入住房所在社区，纳入城镇居民管理范围，其子女入学等待遇均享受城镇居民同等待遇。
第十七条 被拆迁人取得定销公寓房产权后，可办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并可上市交易。办证中涉及契税（包括货币补偿自购房办证契税）享受城市居民动迁同等减免待遇。
第十八条 拆迁安置居住的小区按物业管理行业要求进行专业管理，物业管理费用按同类小区标准给予适当下调，具体标准另外规定。
第十九条 被拆迁农村居民所在的生产组未撤销前，按所在组村民同等享受集体经济收益分配。撤村撤组时，享受该组村民同等待遇。
第二十条 被拆迁农村居民的承包田（地）、鱼池等可由村委会实行流转，也可在征得大多数农村居民同意后实行预征。土地流转收益按现行标准执行，逐年支付；土地被预征的，根据相关规定予以一次性补偿安置。
第二十一条 实行货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，有关养老保险、医疗保险等事宜，按我市有关规定执行。
第二十二条 被拆迁房屋补偿后归拆迁人所有，由拆迁人统一拆除。
第二十三条 本细则由吴江经济开发区规划建设局解释。
第二十四条 本细则自发文之日起执行。以前有关规定同时废止。











附件一
附属物补偿标准
分类 项目
补偿标准

苗
小
中
大
特大

果树
5
10
40
60
75

杂树
0
3
10
20
30

坟（棺材）
200元/穴

骨灰盒
100元/只

竹林
20元/平方米

石芦
12元/平方米

砖头搬运费
400元/万块

砂、石、石灰搬运费
40元/吨

楼板搬运费
20元/块

稻田
1200元/亩

鱼塘
2328元/亩

1、 以上补偿标准中果树、葡萄、树木以元/棵为单位；
2、 花木原则上不予补偿。




附件二
开发区房屋拆迁辅助补偿标准

项 目
标 准
备 注

搬家费
按平方计算，40㎡以下300元/户，每增加20平方米另增100元，最高不超过1000元/户
期房安置：按实际搬迁次数予以补偿。

误工费
按户计算，每户300元，原假期取消。
期房安置：按实际搬迁次数予以补偿。

电话移机费
每台208元
期房安置：按实际搬迁次数予以补偿。

宽带
每户208元
期房安置：按实际搬迁次数予以补偿。

空调移机费
挂壁式：150元/台；柜机：200元/台
期房安置：按实际搬迁次数予以补偿。

闭路电视
一头900元，二头1100元


管道煤气
每户2400元


三相电表
每户1080元


太阳能热水器
每台350元


过渡费
按拆迁房屋合法面积每平方米6元
现房安置补2个月，期房安置按实计算；货币补偿按6个月计算

水电初装费
每户1270元
选择货币补偿，给予电初装费

按时搬迁奖励费
每户1000元


附件三
开发区农村居民房屋区位价、定销公寓房价格
一、开发区规划建设控制区房屋区位补偿单价为720元/平方米。
二、定销公寓房价格附属设施价格计算标准：
1、吴江经济开发区定销公寓房安置基价为1305元/平方米，优惠价为1800元/平方米，市场价为2100元/平方米。安置时执行层次调节差价，详见下表：
层次
一层
二层
三层
四层
五层

层次调节系数
+2%
+8%
+10%
--
-20%

基价
1331
1409
1435
1305
1044

优惠价
1836
1944
1980
1800
1440

市场价
2142
2268
2310
2100
1680

2、液化气安装费自理每户2400元、有线电视安装费每户1100元，防盗门每户800元。
3、（无卫生洁具、内门）补贴：75平方以下每户1500元；75平方---100平方每户1650元；100平方以上每户1800元。
4、阁楼层2.2米以上起计算建筑面积。价格为800元/平方米，不占用安置面积。
5、车库价格700元/平方米（每套安排一间自行车库），不占用安置面积。汽车库按市场销售价格，不占用安置面积。
三、公寓房为多层建筑，底层为车库，中间5个标准层，顶层为阁楼。房屋均为毛坯房（无灯具、洁具、龙头、内门、防盗等设施）。
四、每套面积以专业测量单位的测量报告为准（含公推面积）。
五、以上房屋区位价、定销公寓房类别划分及价格如有调整，另行公布。