法律专家谈买房中的法律问题

发布日期：2011-04-05 作者：张冬冬律师

法律专家谈买房中的法律问题

[记者]：对于老百姓来说买房是人生中的大事，耗尽大半生的积蓄或者背负几十年的贷款千挑万选买一套住房，如果被无良开发商或中介蒙骗，房屋质量有问题或者产权无法办理，不但房子住不了，钱也打了水漂，甚至还可能惹上一身官司。现在房价居高不下，属于卖方市场，买方一方位居弱势，这更需要老百姓学会运用法律武器维护自身的合法权益，保护自己的家。
[记者]：买房可谓是人生头等大事，因为以现在的房价来看，如果你不是特别富有，可能一辈子的积蓄都要搭到房子里去。可是有的时候，办这么大这么重要的事情的时候，有一些法律上应该注意的问题，普通的老百姓却不是很清楚，或者是知道后没有特别去注意，这样就会给自己带来一些麻烦。有的人交了房子的首付款，房子死活就见不着；有的人干脆房子都住进去了，但房产证还办不下来，引发这样那样的纠纷也不少。专家就审理过不少这样的案子，今天我们想请专家通过她审理的具体的案子跟大家说一说，老百姓在买房的时候，尤其是买房之前把哪些工作要做足呢？
[专家]：大家好，我在办案过程中遇到不少关于房屋买卖方面的纠纷，通过这些案例我也总结出一些在买房过程中需要注意的问题，和针对这些问题怎么样保护自己的一些策略。很高兴能够通过这个节目介绍给大家。
[专家]：我先说的是在大家买房之前需要尽到哪些审查义务。我给大家先介绍一个案例，这个案例中的买房人叫田刚。田刚与甲房地产开发商签订购房合同购买了一处房产并按约交了一部分房款，但合同约定交房日期已过，开发商迟迟不交房，田刚多次交涉，要求开发商退还已付房款和利息并且赔偿损失。开发商只将房款退还，拒绝了其他要求。田刚诉至法院，要求赔偿利息和目前上涨后的房价与购房时房价的差价款。
[专家]：在庭审调查中，田刚才得知开发商不能交房的原因是一直未取得房屋的预售许可证。
[记者]：连预售许可证都没有，他就敢对外卖房子。
[专家]：对。田刚了解这个情况以后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。因此，田刚变更了诉讼请求，将房屋差价款变更为不超过已付房款一倍的赔偿，法院判决支持了田刚的诉讼请求。
[记者]：听您的介绍，田刚一开始的诉讼请求是想向开发商要房屋的差价款，通过了解后他变更了自己的诉讼请求，要求不超过已付房款一倍的违约金，作为购房人，田刚为什么要改变自己的诉讼请求呢？
[专家]：这样变更，是因为根据最高院的司法解释，如果出卖人恶意隐瞒了没有取得商品房预售许可证，法律会对他有一个惩罚性的赔偿责任，这个赔偿责任就是不超过已付房款一倍的赔偿。
[记者]：在最高院司法解释中是有这方面明确规定的。
[专家]：对。
[记者]：很多老百姓在遇到房屋买卖纠纷的时候，首先想到的就是房价的起落涨跌，想把房屋的差价作为自己的诉讼请求。专家法官审理的案子也是这样，原告田刚起初也是这样起诉的，后来调整了诉讼请求对他来说有什么好处？
[专家]：原来他要求的差价款就是自己原来购房的钱现在买不起房了，要的是这个差价款，但是这个情况法律没有明确的规定，所以处理方式可能也不太相同
[记者]：也就是说，如果田刚不变更诉讼请求，他开始的诉讼请求可能法院不一定会支持。
[专家]：是的。
[记者]：通过这个案子，杨法官您认为一般人能够从中吸取哪些经验呢？
[专家]：从这个案子我们可以看出，对开发商如何审查。审查很重要的一点是要审查开发商的五证，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证。
[记者]：有的人说只要审查了开发商的预售许可证，前面四个证就已经都有了，不用再看了，是这样么？
[专家]：都应该查验。这五个证中最重要的是国有土地使用证和预售许可证，要看想要购买的房产是否在预售范围内，并且一定要看到证的原件，防止开发商造假。从刚才这个案例我们可以看出查验五证是非常重要的，因为有许多房产纠纷都是因为购房者买了缺乏资质或者这五证不全的房产，导致产权无法办理。
[专家]：我国《物权法》规定不动产的物权变动是以登记为发生要件的，拿不到产权，购房者的权益就不能得到保障。
[记者]：也就是说，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的。就算是您已经住进去了，但房子登记在谁的名下，人家出来说你得给我腾房，恐怕您也是吃了哑巴亏，有苦说不出了。
[专家]：对，这种情况也是非常多的。
[记者]：刚才咱们讲的是查五证，这其实是买房的头一步，之后也有一件事情是买房者特别特别需要注意的，因为在买房过程中，每个人都要跟开发商签合同，合同中条款的约定，其实就是日后发生纠纷双方权利义务的规定在什么地方，有的时候光拿嘴说是说不明白的。如何在合同当中写明了，双方的权利义务也都非常清楚了，真正出了问题，想分清责任也是非常容易的。合同签订时要注意什么呢？
[专家]：签订合同是需要非常谨慎的，我主要从这几个方面总结了一下。一是合同文本要规范；二是交付定金应写清；三是合同细节要明晰；四是违约条款很重要；五是补充协议别忽略。
[专家]：我还是先给大家举一个例子，这是一个群体购房涉及诉讼的例子。廖某等多名购房人分别起诉其所购公寓的开发商甲公司，理由是廖某等人与甲公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，甲公司应在约定日期前取得商品房所在楼栋的权属证明（以下简称初始登记），买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书（以下简称转移登记）。如果因出卖人的原因未能履约，买受人不退房的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
[专家]：合同签订后，廖某等买受人依约交付了购房款等全部款项，也办理了入住手续，但甲公司比约定日期迟延取得初始登记，廖某等业主也因此未能如期办理转移登记。
[记者]：也就是说，开发商那个大产权证没有办下来，导致业主的小产权证的办理也受了影响。
[专家]：对。因此，众业主提起诉讼，要求甲公司按约支付违约金。甲公司答辩称，申请人迟延取得初始登记和转移登记系政府职能转换所致，办理初始登记过程中，因市建委与其下属的区县建委职能发生变更，导致本应在市建委办理产权登记的事宜而转交至了区建委和房屋管理机构办理，使我公司初始登记取证的时间延期。属不可抗力，申请人对此没有过错。当事人约定的违约金数额过分高于实际损失，应适当减少。
[记者]：可是这个合同当时开发商也是看了的呀，他不可能不看的呀。
[专家]：对，合同是双方在平等情况下签订的。法院审理过程中认为，合同为双方真实意思表示，对初始登记和转移登记的违约责任约定明确，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。
[记者]：刚才您提到开发商的答辩称他们遇到的情况属于不可抗力，真的是属于不可抗力吗？
[专家]：关于申请人主张登记迟延属不可抗力这个问题，经法院调取证据证明这个情况不属于不可抗力。早在政府职能转换事实发生三年前甲公司即已取得涉案房屋在内的《国有土地使用证》，政府行为并不影响甲公司在合同约定期限内申请办理初始登记和转移登记，因此法院判决，甲公司应当按照合同约定赔偿违约金。
[记者]：刚才您说的这个案例就是因为买房者在合同中签订得非常细致，合同条款非常明确，有效地保护了自己的合法权益。通过这个案子是不是也有些可以供大家借鉴的呢？
[专家]：是的。这个合同是签订得非常明确的，在签订合同的过程中，首先我们要注意的是合同的文本要选择规范的文本，应当选择建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》，不要采用开发商自行拟定的合同。
[记者]：现在还有开发商自行拟定的合同吗？
[专家]：这种情况也还是存在的。
[记者]：买房的人可千万要当心了，开发商单独拟定的合同，肯定是他的权利规定得多，义务规定得少，可要看仔细了。
[专家]：对，所以我们要选用示范文本。示范文本能够比较好地平衡了开发商和购房人权利和义务关系，有利于保护购房人的合法权利，而且该文本有统一编号，便于建委对买卖行为规范监督管理。
[专家]：第二个问题就是，在签订合同中可能要涉及到定金的问题。对于定金我们要分清此“定金”非彼“订金”。我们所称法律上的定金是宝盖头的定，而不是容易混淆的言字旁预订的订。
[记者]：您可以记这么一句话，就是“口说无凭”，所以言字旁的订基本上就不算数。
[专家]：对。我们国家《合同法》规定，定金是一种债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果双方的合同或认购书中将定金写成“订金”或其他名词，则售房一方即使违约也不会遵循定金罚则。这种情况造成购房人损失的案子也比较多，所以认购预售的房屋，双方签定意向书，购房人交付定金，在正式开盘时房价上涨，开发商很可能违约退还定金，另高价售楼，这种情况下如果没有约明定金或约定错误，购房人就得不到双倍赔偿，其合法权利不能受到保障。
[记者]：主要是有没有双倍赔偿的问题。
[专家]：对，这是定金的问题。合同的细节一定要在约定中明晰。购房后双方的争议大都是因为合同约定不明确造成的，虽然合同是统一规范的文本，但合同的细节还是应当约定详尽、准确，避免用含糊不清的用语。
[记者]：什么叫含糊不清的用语呢？
[专家]：如房屋面积，应写明使用面积、建筑面积、公摊面积各是多少，公摊面积包括哪些，绿化、配套设施包括什么，装修标准应具体写明用什么品牌，而不能用高档、进口材料等含混的用语。
[记者]：很多开发商卖房的时候都说送装修，我不知道大家有没有印象，前两年的贺岁片《非诚勿扰》里面，葛优和一个貌似很精明的女士看房，那个女士就说，开发商在合同中一定写明的是最有名的进口品牌，但他不会给你注明他用的是最低端的产品。看来这个笑话并不是无中生有，确实在买卖房屋过程中会遇到这种情形。
[专家]：对，这种情况是很多购房人容易忽略的细节问题，但一旦发生纠纷就很难说得清楚了。还有就是合同最后落款的日期。
[记者]：日期为什么还要特别注意呢？
[专家]：合同签订的日期是非常重要的，很多人签订合同最后写了名字，但日期就忽略了。如果将来一旦涉及诉讼，违约的时间计算就要从合同签订的日期开始计算，所以合同签订的日期是非常重要的。
[记者]：做足了这两点工作，一个是要查五证，一个是要仔细签合同，其实在购房当中风险还有很多，在购房之前我们就是需要做这方面的工作。购房之后还有很多风险和陷阱需要购房者注意，今天在节目当中咱们就不一一展开了。

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