也谈《房屋交接单》未签，物业费该不该交？

【案例】

2005年底，董昆（化名）购买了一套带前期物业的期房，签好合同付好款，只等着按时收房入住了。这天，终于接到了交房通知书的董昆兴冲冲前往现场查看房屋，可当踏进房屋时，董昆简直不敢相信，虽然合同约定房屋为“毛坯状态交房”，但眼前的房屋也未免太过“原始”：墙壁上水泥斑驳、地面凹凸不平、屋内水管等均未接通。当天，董昆败兴而去，并未和开发商签订《房屋交接单》，而开发商也未将钥匙交付董昆。之后，董昆忙于其他事务，直至二年后，当董昆再次看到房屋时，发现屋内整洁、基础设施已完备，便联系开发商要求交付房屋钥匙，但开发商称钥匙放于物业，董昆可直接去拿。不想，物业却提出，两年来，物业用心帮董昆照看房子，但董昆分文未缴物业费，除非先把物业费补缴，否则拒交钥匙。董昆觉得，当初房屋明显不符合交房条件，所以自己根本无法收房入住，更没有享受到物业的服务，所以，物业费不应交。

物业费到底该不该交？物业是否有权扣押钥匙呢？

【律师分析】

一、买房者

依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。董先生未和开发商签订《房屋交接单》是合乎情理，也与法不背。

即使在《房屋交接单》签字，那也是仅仅是对房屋本身接收，而不等于对房屋质量的接受，产生的损失也应由开发商赔偿，包括但不局限于物业费。

二、开发商

首先，开发商应按照房屋买卖合同的约定交付房屋，如案例所述，也应及时修缮后以书面的形式通知买房者办理交接，如买房者拒收或拖延接收，则应办理不动产提存公证，视为房屋已交接，由此产生的费用一并由买房者承担。房屋一经交付，物业费自然由买房者支付。案例中董先生二年后才再次看房，不能排除有拒收或拖延的行为。如果是十年、二十年后呢，那物业和开发商岂不是亏大了啊？

三、物业公司

几乎每个小区都有个别居民不交物业费，为了收取物业费，物业公司和居民的关系形同水火。物业公司因未缴纳的物业费，而扣押钥匙，显然是不能成立的，从法律的角度来讲，这个是两个法律关系，房屋钥匙交接是属于买卖合同法律关系范畴，物业费缴纳是属于服务合同法律关系范畴，物业公司通过正确的合法的途径解决，具体可以协商、发律师函、停止提供物业服务、诉讼等方式。

 上海市欣隆律师事务所杨东律师