补偿变性之住宅房屋按照商房补

【案件回放】
       淮安市土地储备中心，在雨润中央新天地地块储备项目建设中，取得了淮拆许字（2010）第15号房屋拆迁许可证，要在2010年5月12日至9月30日完成规划红线范围内房屋及附属设施的拆迁工作。委托人陈士杰位于淮安市淮海东路79号1幢404室的房屋即在该拆迁红线范围之内。陈士杰选择产权调换，要求在原地提供安置房对其进行安置。但拆迁方提供的安置方案却是将其安置在异地位于枫丹白露的期房，并补偿房屋产权调换后的差价。双方未能在此问题上协调一致。随后，淮安市住建局即作出行政裁决，限陈在20日内将被拆迁房屋腾空，交于淮安市土地储备中心拆除。面临着强拆的危险，陈士杰找到圣运所王优银律师和赵健律师为其维权。
 
【办案手记】
一、撤销拆迁许可证阻强拆
       淮安市住建局颁发的淮拆许字（2010）第15号《房屋拆迁许可证》程序及实体均违法，住建局没有尽到相应的审查义务，也未履行相关法律程序，两位律师介入之后遂向江苏省住房和城乡建设厅提起行政复议，要求其撤销该证。9月15日，该厅作出（2010）苏建行复（决）字191号行政复议决定书，错误的维持了住建局的具体行政行为。两位律师随即就拆迁行政许可违法一案将淮安市住建局起诉至清河区人民法院，被清河区人民法院以（2010）河行初字第33号行政判决已经发生既判力为由裁定不予受理。淮安市中级人民法院同样以该案诉讼标的为生效判决的效力所羁束为由维持了原裁定。
二、败诉不败理的行政裁决诉讼
       8月30日，王优银律师和赵健律师就住建局的行政裁决向清河区人民法院提起诉讼。10月8日，清河区人民以“本院认为”全部否定了我方提出的合理主张与反驳。清河区法院的逻辑是，如果选择房屋产权调换，那么法律规定的一次性安置用来进行安置的房屋可以是现实中尚未见到丝毫影踪无法入住的期房；法院对于行政裁决拥有审查权，但对行政裁决作出的程序审查只能是豁免的；估价报告可以不按照法律的明文规定跳过直接送达程序而留置送达；对估价结果表示异议未依法委托专家评估委员会进行鉴定亦可以是合法的；具有中止审理的事由也可以无视法律的规定而继续本案的审理。在如此让人费解的逻辑下清河区法院最后作出了维持淮安市住房和城乡建设局作出的淮建拆裁字【2010】74号行政裁决也是预料之中的事情了。10月12日，王优银律师以立项文件违法、淮安市土地储备中心没有土地使用权、建设规划许可证违法、国有土地使用权批准文件违法、非2010年度拆迁计划、拆迁补偿安置资金不到位、听证程序严重违法等多达十二项理由向淮安市中级人民法院提起上诉。11月26日，淮安市中级人民法院作出判决，竟裁决一审认定事实清楚、审理程序合法作出维持判决。
三、遵循同样逻辑的系列荒诞判决
       陈士杰通过8月初向江苏省住建厅提起拆迁许可行政复议得知淮安市规划局为淮安市土地储备中心颁发了《建设用地规划许可证》，11月8日，两位律师向清河区人民法院提起诉讼，但最终被法院以淮安市住房和城乡建设局作出的房屋拆迁许可已经本院（2010）河行初字第0033号行政判决予以维持，且该判决已于2010年6月5日发生法律效力为由裁定对起诉不予受理。二审淮安市中级人民法院作出了更让人瞠目的裁定，认为《建设用地规划许可证》对陈士杰的权利义务不直接产生实际影响，该案不属于行政诉讼受案范围。应该说，该法院观点创下规划许可不可诉之先河。法律层面上讲，规划许可属于具体行政行为，无疑属于行政诉讼受案范围；事实层面上讲，规划许可证的合法与否最终必会决定委托人的合法的私有财产的保有，如果一个家瞬间在挖掘机的隆隆声中化为废墟也不算作产生实际影响的话，试问，那应该对实际影响作何界定？二审法院同时认为陈士杰已就拆迁补偿安置行政裁决已提起诉讼，再对作为房屋拆迁行政许可的前置行为提起诉讼已无实际意义，其合法权益应在拆迁补偿安置中予以解决。但是前置行为的合法与否会直接关系到对后续行为的判断，这是常识。在非一般人所具有的正常的逻辑之下，二审法院最终也维持了原裁定。
        除规划许可之外，王优银律师和赵健律师同时就发改委的土地储备立项行政许可起诉至清河区人民法院。该院审查后认为，该院于10月9日对陈士杰就房屋拆迁行政裁决作出了行政判决，判决维持行政裁决，已经就最终影响被拆迁人权益的房屋拆迁行政裁决进行了审查并作出了判决，陈士杰再就建设项目批准等前置行为提起行政诉讼，人民法院应不予受理，裁定对陈士杰的起诉不予受理。二审法院以与诉规划许可中同样的理由维持了原裁定。
       不出所料，尽管未胜诉但却胜案，就在二审之后不久，拆迁方与委托人陈士杰协调解决，拆迁方为其在淮安黄金地段提供一套商业用房，且面积还不小于原住房大小。