如何认定房屋买卖纠纷中违约金的数额

发布日期：2011-09-20 作者：孙心远律师

   我国《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的数额允许合同双方当事人通过协商的方式事先约定，这体现我国合同法意思自治原则，这样还可以明确未来的违约责任，约束双方及时按合同约定条款履约。合同的不履行、不适当履行、迟延履行等，都可以导致违约金的支付。         我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但是并非当事人主张约定的违约金责任均会得到支持。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       当违约金低于损失时，提高违约金，有利于保护守约方的利益，使其得到相当的补偿。但只有约定的违约金“过分高于”造成的损失时，才予以适当减少，而一般的“高于”则还是依照双方的约定数额来认定。这体现了违约金除了填补守约方的损失，还具有惩罚违约方的性质。
       那么，判断违约金低于或过分高于损失的标准是什么？
       合同法司法解释（二）第二十八条规定：“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第三款的规定：“约定的违约金超过造成的30%的可以认定是违约金过高。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
       需要注意的是：一、过分高于损失的违约金中所指的“损失”仅指“实际损失”，不包括“预期利益”。二、“违约金超过损失的百分之三十”只是判断违约金是否过分高于损失的标准。对于“过分高于损失的违约金”，法律只是规定“适当减少”，而并非将违约金减少到工“实际损失”的130%。三、在违约行为没有造成损失的情况下，法院应当合同当事人意思自治，对于此种违约金予以支持，依据违约方的请求适当减少违约金。

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