买家不付尾款是否违约？深圳二手房纠纷律师深圳二手房违约金律师

发布日期：2011-12-01 作者：110网律师

买家不付尾款是否违约？
手房买卖合同三大注意六大提醒

在二手房买卖活动中，要经历查找房源、委托中介、合同磋商、三方(经纪)合同签订、支付定金、办理首付款监管、赎楼、申请按揭、到国土局签订买卖合同、缴纳税费、交房办理物业过户手续等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。但是，作为二手房交易这一民事行为，若首先在合同签署上审慎细致，根据各方的实际情况设计有利于自己的合同条款，可以有效避免交易过程中的风险。那么签订二手房买卖合同究竟应注意哪些方面的问题呢?

注意事项一:选择正规注册、管理规范的中介机构

近期，房地产市场的火爆，催生了房地产中介机构的井喷式增长，也造成房地产中介机构鱼目混珠、良荞不齐的状况，而一些大的中介机构扩张速度加快，地产经纪人员流动频繁，这些均会对交易的稳定性构成威胁。买卖双方在选择中介机构时，不仅应查看相应证书，还应了解其管理是否规范高效。

A,选择正规注册的中介机构要“两看”:看机构备案，看人员持证

看机构备案:

不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介结构呢，买卖双方应该查看中介结构的备案证书

看人员持证:

买卖双方和地产经纪人员治谈时，应要求其提供“北京市房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在北京市国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。

B、不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯

很多买卖双方认为交易过程中的手续由中介机构的地产经纪人办理就可以省心了，本专家认为这个观念是漠视交易风险的表现，在交易过程中，还涉及到担保公司、按揭银行、监管等机构，由此会形成很多文件，实践中这些文件大多由中介结构单方保管，如果地产中介机构管理不规范，会引发惫外的风险。

案例:市民王先生委托某大型地产中介公司购买朱小姐位于龙岗布吉的一套居民住房，由于该大型中介公司极速扩张，原先经手跟单的经纪人员莫先生被调到广州拓展市场，但莫先生前往广州前没有及时把有关交易的资料移交给该公司其他人员，买卖双方为此多次向经纪公司催促，经纪公司匆忙间又指定另一经纪人林先生跟单，后来林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司没有及时办理业务交接手续，最后导致双方买卖交易延期，更为严重的是，由于经纪人员频繁变更而资料交接又未及时跟进，导致王先生提供按揭的一些资料丢失，为此王先生又另行办理了按揭所需资料.

专家提醒之一:买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丢失，应追究经纪公司的贵任。

注意事项二：买卖主体及房屋权属的审查

A、审查房屋产权真实性.调查真正的产权人。

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记薄上的房屋所有权人。购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件，特别注惫要求提供对方身份证复印件。

专家提醒之二:没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖，同时以下情形的二手房禁止买卖:

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的;

(2}依法收回土地使用权的;

(3)共有二手房，未经其他共有人书面同惫的;

(4)权属有争议的;

(5)未依法登记领取权属证书的;

(6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的

（7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形:

B、共有财产审查

买方在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。

对于房屋所有权证书.s i己为一人，出卖人属于已婚人士的，应征求其配偶的惫见。

案例:李先生购买黄先生位于宝安区的一套居民住房，双方签订了买卖合同，李先生也相应支付了定金和办理首付款的监管，交易视乎很顺利。就在双方计划到国土局签署房买卖合同并办理过户手续前一周，李先生收到法院的传票，李先生感到非常纳闷.仔细看法院寄来的起诉状，原来是黄先生瞒着妻子肖小姐卖房，肖小姐认为丈夫的行为侵犯了夫妻共同财产权利，会导致自己的利益受到损失，为此向法院起诉黄先生，并把李先生列为第三人，要求法院判决买卖合同无效。

专家提醒之三:我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

c.购买人应审查二手房是否出租

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。

专家提醒之四:如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。

注意事项三:依法明确合同的具体内容

A、做好资金规划，禁签阴阳合同

二手房买卖中，双方及经纪方签署三方合同之后，在过户时双方还要向国土局提交一份房地产买卖合同。2007年8月1日新政之前，由于各种原因，阴阳合同盛行一时，但也衍生很多买卖纠纷。

案例:谢先生购买庄女士一套居民住房，约定实际成交价58万，其它费用由谢先生承担，为此双方及经纪房签署了成交价为58万的三方合同定。中介公司在协助谢先生办理按揭申请时，为了能申请到高额贷款，向银行提供了一份成交价为62万的三方合同，后来谢先生和庄女士在国土局签署现售合同时，为了少缴税金，签署了一份成交价为引万房地产买卖合同。后来适逢房价上涨，庄女士提出增加房价，谢先生不肯，庄女士以双方之间签署的41万合同无效，要求取消过户并解除合同，为此双方诉争至法院。

实践中，中介公司为撮合交易成功，往往许诺买方可以申请到高额度的贷款，一旦合同签署，在申请贷款时许诺的贷款额度难以申请时，就虚构比较高的成交价以达到目的。在普遍实行卖方实收成交价的情况下，买方为了节省资金，往往挺而走险，和卖方签署阴阳合同。回复时请说明信息来自非凡分类信息。本信息为网友自行发布，网上信息有风险，实际交易过程中请务必保持警惕。如果商品或服务的价格比市场价低很多，那么很有可能是假的。

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