土地使用权租赁协议

发布日期：2012-03-09 作者：柴建民律师

土地使用权租赁协议土地使用权租赁协议（一）文书制作的基本知识
    1．文书的含义和作用
    在我国，大多数上市企业为国有企业，由于历史原因，国有企业的土地均是划拨使用的，即由国家划拨给企业并由其无偿使用。根据有关法律、法规及文件的规定，国有企业在实行公司制改造、股份制改组等改革中，应实行土地有偿使用制度。在公司上市过程中，原国有企业的土地使用权的处置，根据企业的实际情况，可以实行以下三种方式：
    （1）土地使用权出让，即双方签订土地使用权出让合同，股份公司在交纳出让费后，国家将土地所有权出让给股份公司在约定的期间内使用。这里一般分两种情况，一种是发起人从国家土地部门获得土地使用权后再转让给股份公司，另一种是股份公司直接从国家土地部门获得土地使用权，后者的优点在于节约费用（即相关税费）。
    （2）发起人或国家将土地折价入股，即对土地使用权进行评估后，根据评估值折价入股。这里也有两种情况：一种是发起人将自己通过出让或转让方式而取得的土地使用权折价入股；另一种是国家根据实际情况，可以将一定期限的国有土地使用权作价入股。在前者的情况下，如果发起人是国有企业，则为国有法人股；在后者的情况下，则为国家股。
    （3）发起人或国家将土地使用权租赁给股份公司。双方要签订土地使用权租赁协议，协议一方为发起人（即土地使用权人）或国家（由国家土地管理部门来代表），双方协议将土地使用权在一定期间内租赁给股份公司有偿使用，股份公司应支付相应的租金。以租赁方式取得的土地使用权，在未经出租方同意的情况下，是不能转让、抵押或转租的。
    在目前的实际情况下，股份公司大多是其发起人以出让的方式从土地管理部门取得土地使用权，再作为土地使用权人与股份公司签订土地使用权租赁协议来获得土地使用权的。
    2．文书制作要点：
    土地使用权租赁协议一般要包括以下要点：
    （1）协议的双方当事人。
    （2）租赁范围，即土地的确定。
    （3）租赁期限。
    （4）租金标准。
    （5）出租方的权利、义务。出租方的最主要权利便是收取租金的权利，最主要的义务便是交付土地的义务。
    （6）承租方的权利、义务。主要是获得土地使用权的权利和支付租金的义务。
    （7）违约责任。
    （8）争议解决的办理。一般是协商解决，也可选择仲裁或诉讼。

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