财产法

宋飞翻译    古老的普通法就是最好的不动产法；而区分“不动产”与“动产”是一个关键。一般说来，不动产指的就是实产地产（房地产）——工地和房屋——但它也包括诸如正在生长的庄稼。除此之外——金钱，股票和债券，珠宝，汽车，成车的木材，债据、银行存款（储蓄）——是动产。我们都对房地产有利害关系，因为我们都在某地生活；我们工作，学习，或与出租人或房主住在一起。但对我们大多数人来说，不动产的意义要大于动产，这看起来很奇怪，然而，就财产法而言，世上的财产主要指的是不动产；动产显得不那么重要。
    实际上，动产是法律上一个较小的领域，并没有单一的专门关于动产的法律。动产是合同法、商法、破产法——对了，还有侵权法设计的领域。然而，有如此之多的关于不动产的特殊规定将不动产视为独立的法律领域是有道理的。
    财产法是一个法律的基本分支。不动产是法律实践中有意义的一部分。从法律而言，财产法仅是其前身的翻版。实际上，我们制度中的主要发展之一是，如果你目光远大，你会发现不动产法的相对衰弱。在中世纪的英格兰，说土地法就是关于土地的法律也许只有一点点夸张。当布莱克斯通在18世纪中叶发表他的《英格兰法释义》，其中有一整卷是专写土地法。布莱克斯通如果在今天，一定会大大缩小这个话题——该话题最多只占整部法的5％——10％。
    中世纪的英格兰是处在封建制度之下。统治权和司法权——财富和社会地位的基础取决于土地与土地相关。“领主”是财产拥有者——一个对土地拥有所有权，掌握和控制土地。一个没有土地的人是在财产事务之中没有真正的风险。正如（皇家）王室法院所解释的，普通法与无地的男女几乎没有关系。这些人占英国人口的大多数。在美国，拥有土地的人曾一度有权投票或担任公职，例如1777年的纽约宪法，限制投票成为州参议院的人的权力，其必须拥有价值1000美元或更多完全保有的地产，且没有债务（第X条）。这些现在都已经结束了；土地只是财富的一个形式。庞大而有影响力的家族控制的是一个大企业，而非大的地产。
    财产法扔包含丰富和多方面的话题（问题）。首先，它要问：什么意味着“拥有”土地？我如何才能在法律上对土地拥有所有权，并如何转让土地？在契据、共有财产权、土地记录和登记、土地财政问题（包括抵押和取消抵押品赎回权）方面都存在争议。
    有所谓“妨害”法，禁止我使用我的土地以损害我的邻居（的利益），例如，将烟尘或恶臭排放到他的土地上。有所谓的“在他人土地上的通行权”以及外国的“契约/盟约”法（尤其指那些“经营土地”的）：这些涉及到经过邻居的土地可能拥有的权利——在他的车道上通车的权利，穿过他的草坪的权利，或通过他寄宿的权利。这些都不是所有权而是“地役权”——这是为了其他一些人而对所有权人所作的限制或例外规定。
    普通法将有关土地的权利划分为各种各样的复杂的称之为“财产”部分是很灵活的。“终生财产”（如我有权居住某一房屋，一直到死），是时间部分。租农场或房屋住的三年租期也是这样的。空间部分包括建筑权（在某种财产上加盖顶部的权利）和采矿权（挖掘地下的权利）。如今共有权也很普遍；我可以拥有某一高达30层的建筑物的一部分。普通法在涉及共有或共同所有权时也很有灵活性，在它们二者之间只有技术上的微妙区别。
普通法为人所知的还有各种各样的“未来利益”。假定我离开我的房屋到我妹妹那里“终身”居住，当我妹妹去世时我被留给她的任何子女。这些孩子就有（一种）未来利益；即他们取得（我的）房屋将延迟到未来某一时期。但未来事件一定会发生，因此当我妹妹还活着时，子女的未来利益很有价值而且非常现实。有关未来利益的法律以最错综复杂的方式演变，它的复杂性使一代代法律院校的学生感到绝望。
    财产法另一重要的相当新的部分是“有关土地使用控制”的法律。它涉及对人们怎样处置自己财产的强制性限制。这本是有关“妨害”的法律的问题：但现代控制远远超过这段话题。划定范围就是（一种人所熟知的）对土地使用的限制（的种类）。划定范围法令（条例）（译者注——规划法）可以追溯到第一次世界大战时期；现在在城市和乡镇这是很普遍的。如果我在经营的附属地区被规划为居民区。我不能在此地（我的地盘上）建造工厂或经营餐厅。如果划定范围限制在单一家庭住所，我还不能经营一家供寄宿的房屋或出租房屋（译者注——私法公法化）。