湖北省直单位成本价出售公有住房及

发布日期：2013-03-17 作者：熊敏律师

【文    号】鄂政办发（1999）103号
【发布单位】湖北省人民政府办公厅
【发布日期】 1999年8月5日

《湖北省直单位成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡实施办法》，已经省人民政府并报省委同意，现转发给你们，请认真贯彻执行，通过扎实细致的工作，把这项涉及面广、政策性强、关系广大干部职工切身利益的好事办好。

《湖北省直单位成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡实施办法》

第一章　总则
　　第一条　为进一步做好公有住房的出售工作，根据国务院和省政府关于深化城镇住房制度改革的文件精神，结合省直房改单位实际，制定本办法。
　　第二条　省直单位按成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡，适用本办法。

第二章　出售范围和售房对象
　　第三条　省直单位现有成套单元式公有住房，除别墅式、庭院式住房和产权单位认为不宜出售的住房外，经省直房改办审核批准后，均可按本办法出售。
　　第四条　具有武汉市城镇户口的省直单位职工，均可按本办法申请购买已承租的或由单位调整分配的自住公有住房。

第三章　成本价售房
　　第五条　省直单位按本办法出售公有住房，执行本地区统一的房改成本价和市场价。（见附表１、附表２）
　　第六条　住房建筑面积、控制面积、职工工龄的计算标准
　　（一）建筑面积的计算：购房面积包括套内或单元内建筑面积加应分摊的共用建筑面积之和。
　　（二）职工一户只能购买一处公有住房。职工购买现住房的职级控制面积标准按原规定执行，即：厅局级干部每户130平方米；处级干部每户100平方米；科级及科级以下职工每户75平方米，其中独生子女家庭在购买现住房时可放宽到80平方米。专业技术人员按国家有关规定执行。
　　（三）职工工龄的计算：工龄计算时间从职工参加工作之日起至1992年为止。1992年前已离退休的职工，工龄计算时间从该职工参加工作之日起至办理离退休手续时止。
　　丧偶职工购房时，其配偶生前工龄可以计算；职工配偶无职业的，可按本人工龄的1.5倍计算。工龄计算办法按劳动、人事、组织部门的规定执行。
　　第七条　折扣政策
　　（一）成本价售房，本年度按负担价给予3﹪的现住房折扣。
　　（二）按购房人夫妇双方核定的工龄之和给予工龄折扣，工龄折扣额为每年每平方米３3.43元。
　　（三）具有教师资格证书，直接从事教学工作的职工，按教龄给予每年0.2﹪的折扣。双职工均从事教学工作，只按教龄长的一方计算教龄折扣。
　　（四）成本价按住房使用年限实行成新折扣，平均每年折旧率为2﹪。折旧年限为30年，超过30年的，以30年计。
　　（五）成本价售房根据住房所处地段、朝向、层次等因素给予调节。（见附表３、附表４、附表５）
　　（六）1999年底以前，职工按本办法购买公有住房，一次性付清房款的可按基本房价给予15％的优惠。
　　第八条　公有住房的实际售价由基本房价、装修（单项设施）加价和超面积加价构成。
　　（一）基本房价＝〔（成本价-年工龄折扣额×夫妇工龄和）×（１-年折旧率×已竣工使用年限）-负担价×（现住房折扣率+年教龄折扣率×教龄）〕×地段调节率×朝向调节率×层次调节率×控制标准内建筑面积
　　基本房价最低限价为200元／平方米。
　　（二）装修（单项设施）加价=装修（单项设施）单价×装修面积（单列项目数量）×（１-装修或单项设施折减率×使用年限）。房屋装修（单项设施）价格根据武汉市建筑工程预算定额或实际价格确定。
　　（三）职工所购公有住房面积超过控制面积15平方米以内（含15平方米）按成本价计价；15平方米以外按市场价计价。
　　（四）实际售价＝基本房价×（１-一次性付款优惠）+装修（单项设施）加价+超面积加价
　　例：省直单位某处级干部购买一套现租住的公有住房，该住房1994年竣工，钢混结构，六级地段，朝向为南，建筑面积100平方米（未超标），本栋住房总层次为八层，该职工居住层为四层，夫妇双方建立住房公积金制度前的工龄合计为30年，则该职工以成本价购房的价格为：
　　基本房价＝〔（1000-3.43×30）×（１-2﹪×5）-777×3﹪〕×74﹪×100﹪×105﹪×100＝60923.02（元）
　　装修（单项设施）加价和超面积加价为零
　　该职工一次性付清房款，给予基本房价15％的折扣
　　实际售价＝60923.02×（１-15﹪）＝51784.57（元）
　　第九条　职工直接以成本价购买住房，一次性付款有困难的，可按有关规定向省直房改办资金管理中心申请个人购房抵押贷款。
　　第十条　售房款的管理
　　单位售房后，行政机关、事业单位的售房款纳入省财政预算外资金管理，具体办法由省财政厅会同省直房改办制定；其他单位的售房款仍按国办发〔1996〕34号文件的规定进行管理。
　　第十一条　已购住房职工经单位统一安排调换住房的，原购住房按本办法规定过渡到成本价。换购时，原购住房和调换的住房均按换房年度成本价计算后，差价多退少补。

第四章　已售标准价住房向成本价过渡
　　第十二条　已售标准价住房，从本办法公布之日起，向成本价过渡。
　　第十三条　职工以标准价购买的住房向成本价过渡的方式为：按产权比例补交房款，并获得全部产权。1999年12月底以前，标准价住房未过渡到成本价的，今后再要求过渡，按届时政策办理。
　　（一）在贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文，以下简称《决定》）前出售的标准价（含集资建房标准价）公有住房，职工个人拥有的产权比例为60﹪，售房单位拥有的产权比例为40﹪。其补款公式为：
　　补交房款＝原实付房款×（0.4／0.6）×（１+本栋共用建筑面积分摊系数）
　　（二）在贯彻《决定》后出售的标准价公有住房，职工个人拥有的产权比例为70﹪，售房单位拥有的产权比例为30﹪。其补款公式为：
　　补交房款＝（原实付房款－装修和单项设施加价－超面积加价）×（0.30／0.70）×（１+本栋共用建筑面积分摊系数）
　　第十四条　职工取得住房全部产权后，所购住房的建筑面积（含分摊的共用建筑面积）重新核定。

第五章　产权的确认、交易和办证
　　第十五条　职工按成本价购买公有住房后，拥有全部产权，可按国家有关规定进行交易。在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
　　第十六条　取得全部产权后的公有住房交易，必须向省直房产交易中心提出申请，经批准后方可进行评估、交易、立契、权属登记、办证等手续。
　　第十七条　已购公有住房上市交易时，应按国家有关税费管理规定缴纳税费。

第六章　维修基金的提取与管理
第十八条　为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人的利益，公有住房出售后，售房单位都要建立共用部位、共用设施设备维修基金。
　　第十九条　职工购房时，单位从售房款中，按多层20﹪、高层30﹪的比例提取维修基金。
　　第二十条　维修基金实行统一管理，专户存储、专款专用。维修基金不敷使用时，按业主占有住宅建筑面积比例向业主续筹。

第七章　附    则
　　第二十一条　多处购买公有住房的职工，只能保留一处住房向成本价过渡，多购的住房必须退还原产权单位，省直行政、事业单位已撤消的，由省直房改办代为收回。
　　第二十二条　已按标准价购买的不宜出售的公有住房，暂不向成本价过渡。今后，按国家统一规划拆迁改造或由单位调整住房后，按标准价向成本价过渡的政策办理。
　　第二十三条　省直单位实行住房分配货币化后，未按房改政策购买公有住房的职工和已购买了公有住房但未达到规定面积标准的职工，在与原有政策平稳衔接的基础上，发放住房补贴。
　　第二十四条　本实施办法由省直房改办负责解释，自公布之日起施行。
　　附表：１、房改成本价格表（略）　２、房改市场价格表　３、住房城区地段调节率表　４、住房朝向调节率表　　５、住房楼层调节率表

附表一
房改成本价格表

房屋机构	房改成本价	负担价	抵交价
钢混结构	1000	777	223
砖混结构	800	577	223
砖木机构	620	397	223

单位：元/㎡

附表二
房改市场价格表
单位：元/㎡

市场价格地段等级	房屋结构
市场价格地段等级	砖混结构	钢混多层	钢混高层
一级	1391	1851	2442
二级	1391	1851	2442
三级	1391	1851	2442
四级	1365	1825	2415
五级	1339	1798	2389
六级	1313	1772	2363
七级	1286	1746	2337
八级	1260	1720	2310
九级	1234	1693	2284

附表三
住房城区地段调节率表

地段等级	一	二	三	四	五	六	七	八	九
调节率%	130	100	80	78	76	74	72	70	70

注：地段划分详见《武汉市土地等级》

附表四
住房朝向调节率表

朝向	朝东向	朝南向	朝西向	朝北县
调节率%	95	100	90	85

注：按主要卧室（最大的一间或者面积相加大于其他朝向的几间）定朝向，如果只有一个朝向直接计算；如果有几个朝向则调节率直接按92%计算。

附表五
住房楼层调节率表

楼房层次居住层次	四层	五层	六层	七层	八层及以上
一	97	95	95	95	95
二	100	100	100	100	100
三	105	105	105	105	105
四	98	105	105	105	105
五		96	105	105	105
六			94	100	100
七				92	95
八层及以上					90
顶层

注：八层以上有电梯的楼房，住房免费使用电梯的，三楼以上均为105%，顶层85%；一层有架空层的，有独用小院的，在主干道临街的，为100%。三层（含三层）一下调节率100%。

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