集体土地房屋拆迁补偿如何适用法律

发布日期：2013-04-15 作者：110网律师

（一）集体所有土地的建设用地类型我国土地资源全部公有，包括国家所有与集体所有，前者指城市市区的土地，后者指农村和城市郊区的土地（法律规定属于国家所有的除外），房屋等地上物或为公有或为私有，体现了我国土地所有权与地上物所有权的分离。集体土地上的房屋主要包括以下几种类型：一是宅基地上的农民自建房；二是经依法批准使用集体经济组织所有土地的乡镇企业厂房等建筑；三是经依法批准使用本集体经组织所有土地的乡、镇、村公共服务设施用房；四是经依法批准集约使用宅基地，农民整体搬迁上楼的本集体经济组织自建房。
（二）集体土地房屋拆迁与土地征收关系
上述四类房屋均存在被拆迁的可能，按照是否涉及征地可分为两大类：一是征收集体土地时连同房屋等地上附着物一起征收，由此产生土地补偿及地上物的拆迁补偿，房屋拆迁成为集体土地征收的结果之一；二是不改变土地的集体所有制性质，拆迁房屋等地上附着物后腾退土地仍用于具体设施或绿化建设，如拆迁乡镇企业厂房建设乡村公路，拆迁村诊所建设合作医院，拆迁农民宅基地房屋建设绿化隔离带，拆迁铁路沿线林木、民房，确保符合环保标准而不征收集体土地等。
（三）集体土地房屋拆迁的法律适用
（1）对于第一类涉及征地的拆迁，由《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》等法律规范调整，通过土地补偿费及青苗、房屋等地上附着物补偿费来解决房屋拆迁补偿问题，同时进行人员安置或发放安置补助费。具体补偿分配原则是：土地补偿费分给农民集体并由其统筹，安置补助费分配给需要安置的人员，青苗、房屋等地上附着物补偿费分配给地上附着物的所有人。需要强调的是，农村房屋是作为集体土地上的“附着物”看待的，地上附着物的补偿标准依据《土地管理法》第47条第4款由省、自治区、直辖市规定。各地依据自身实际，就评估补偿依据、拆迁程序、权利救济、法律责任作出规定；实务操作中行政机关角色重叠，既决定征地拆迁，又制定补偿安置方案，又裁决补偿安置争议，还是强制拆迁的申请者或执行者，制度设计的合法性很值得商榷。
（2）对于第二类不涉及征地的拆迁，由于不存在国家征收与补偿，而且目前不存在全国统一的法律、行政法规或者部门规章予以调整，对于其是否属于征收行为，是否需要符合公共利益，评估、补偿、拆迁程序如何，权利争议采用何种机制解决等均无统一大案。2005年。最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（《城市房屋拆迁管理条例》在2011年1月21日已经废除）及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。事实上，它属于集体土地征收后纳入城市规划区发生的拆迁补偿，是在国有土地而非在集体土地上进行的。相比而言，城市规划区内国有土地上的房屋拆迁有法可依，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》第42条等。我们除了呼吁制定全国统一的集体地上附着物拆迁规范，或者制定城乡统一的房屋拆迁管理条例，或制定征收征用法律外，还应关注各地的相关立法等，这些法律规范总体上参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，通过用地规划、拆迁许可、行政裁决等方式进行管理；将集体土地拆迁分区分为征地和占地，占地拆迁实施方案、旧村改造吸纳基层意见；比照引入城市房屋拆迁评估规则，货币补偿、房屋安置、另行审批宅基地相结合，以国有土地房屋安置的，按照市场评估价款结算差价；比照引入强制拆迁，行政、司法、仲裁途径相结合等等，这些地方法规是目前各地拆迁集体土地房屋的直接适用依据。
综上，集体土地上的房屋或者随土地征收一并被征收，作为地上附着物得到拆迁补偿；或者不经过征收通过拆迁协议、行政裁决乃至强制方式进行拆迁，用地服务于集体设施建设、农村环境整治等合法目的。目前，全国尚无统一的法律规范调整集体土地上的房屋拆迁法律关系，各地关于集体土地房屋拆迁管理的规定是直接适用依据。集体土地房屋随土地征收一并拆迁的，还适用有关土地管理的法律。
相关法律法规链接：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

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