本案房主应该是谁

早在1997年8月就买下了一套商品房，可八年后却发现该房屋所有权证办在了他人名下，为此，申某走上了诉讼之路……

房主之争

位于海安县X镇某处的X室（下称X室）房屋产权登记人1997年6月27日为原国营海安县肉类联合加工厂（下称肉联厂，已于2000年8月破产），该厂曾开办了海安县福达房地产开发部、南通香海建筑安装有限责任公司（下分称福达开发部、香海公司）。1997年8月22日，申某与福达开发部签订商品房订购协议一份：申某向福达开发部购买X室房屋，以香海公司欠申某的模板租金60660元抵算房款。1998年12月22日，香海公司向戎某出具一份借条，约定借款71000元，1999年6月底结清借款。戎某将香海公司借给其使用的X室房屋在借款结清时归还香海公司，过期X室房屋由戎某处理。1999年12月15日，福达开发部和香海公司被工商行政管理机关吊销营业执照。2000年1月19日，戎某和徐某签订协议，将X室房屋转让给徐某。

肉联厂破产后，海安县人民政府（下称县政府）将X室房屋的所有权登记为肉联厂破产清算组。2003年4月23日，肉联厂破产清算组与徐某签订了房屋转让协议，确认X室房屋的所有权由徐某受让。2004年5月8日，县政府依据徐某的申请，以及房屋转让协议书、海安县企业破产工作领导组的有关房产转让审核单等证明文件，为徐某办理X室房屋的房屋所有权转移登记，并颁发了（2004）（略）号房屋所有权证。

2005年10月，申某获悉县政府将X室房屋的房屋所有权证发给徐某后，于同年12月21日向海安县人民法院提起行政诉讼，认为县政府登记行为侵犯其合法权益，要求撤销（2004）（略）号房屋所有权证。法院受案后，追加与案件有法律上利害关系的徐某为第三人参加诉讼。

审理中，县政府辩称其为第三人徐某颁发房产证符合法律法规规定的条件，申某与登记发证行为无法律上的利害关系，请求驳回申某的诉讼请求。徐某则述称其自2000年1月接受戎某的房屋转让便一直居住在X室房屋内。2003年肉联厂破产后，已与破产清算组签订了房屋转让协议，并在2004年领取了房产证和土地使用证。恳请法院维护其合法权益。

判决：

海安县人民法院审理后认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，县政府具有审查、登记、颁发房屋权属证书的法定职责。本案所涉X室房屋房产的权属在县政府登记给徐某之前为肉联厂破产清算组所有，故该权属登记系转移登记。县政府依据徐某的申请，对提交的房屋转让协议、海安县破产企业房产转让审核单以及转让房屋的所有权证等资料进行了审核，按法定程序进行登记，并无不当。房屋权属转移登记是依申请的行政行为，房屋权属登记机关只能就申请人提供的必备资料进行形式上的审查，不拥有对当事人房产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。申某与福达开发部签订的商品房订购协议、香海公司与戎某的债权债务关系以及戎某与徐某的房屋转让协议，均属于民事法律关系，始终贯穿于这些民事法律关系的就是本案所涉X室房屋。然而无论是福达开发部、香海公司还是戎某，均非房屋的所有权人，没有处分房屋的权利。他们之间所形成的民事法律关系的效力处于不确定状态，这也不是行政诉讼审理的范围。县政府作为房屋登记机关按照法定的审核内容和要求对申请登记进行审核，只要满足法定的事实要件就应当予以颁证，行政机关合法的具体行政行为具有其稳定性和公定力。申某的主张于法无据，不予支持。遂判决驳回了申某的诉讼请求。

宣判后，申某不服提起上诉，南通市中级人民法院于2006年4月3日作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

评析：

本案的争议焦点在于被诉房屋行政登记行为是否符合法律规定。需要解决被诉房屋行政登记行为在程序上和实体是否合法、是否侵犯申某合法权益两个问题。

《城市房屋权属登记管理办法》第8条第3款规定，直辖市、市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。因此，本案的县政府具有审查、登记、颁发房屋权属证书的法定职责。

《城市房屋权属登记管理办法》第10条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：㈠受理登记申请；㈡权属审核；㈢公告；㈣核准登记，颁发房屋权属证书。本条第㈢项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”本案中，县政府受理徐某对争议房屋转移登记申请后，在全面审查的基础上作出被诉房屋行政登记行为符合上述办法的规定。《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，徐某申请对争议房屋转移登记时不仅提交了肉联厂原房屋所有权存根，同时提交了房屋转让协议以及相关部门对争议房屋转让进行审核后所作出的批准意见，以上材料足以表明原所有权人将争议房屋转移给徐某的意思表示真实。县政府依据上述办法规定，认为徐某所提交的申请材料齐全，产权来源清晰，已满足了房屋转移登记的法定要件，并进而作出被诉房屋行政登记行为并无不当。

申某基于1997年8月22日与福达开发部签订的商品房订购协议主张自己的权利，虽从形式上看，申某具有提出这一主张的原告主体资格，但其所称合法房产权受到被诉房屋行政登记行为的侵犯，并不应当成为本案的审查范围。同样，香海公司、福达开发部以及戎某等人之间形成的错综复杂的民事法律关系，均不应当成为本案的审查范围。因此，在确认本案被诉房屋行政登记行为并不违反法律规定的前提下，申某认为侵犯其合法权益没有事实和法律依据。

申某如认为其合法权益受到侵害，可以通过其他合法途径寻求救济，本案判决结论并不构成其寻求救济的障碍。

江苏省海安县人民法院·郭玉祥曹震宇