物价部门事后意见不是合同条款无效的依据

案情：2001年8月13日，王某与某商品房开发公司签订商品房购销合同一份，合同约定该公司将某套房屋以单价1480元／平方米（暂定价，以物价局最后确定的价格为准）销售给王某，还约定王某如在2001年9月30日前付清全部房价款，甲方给予基价部分乙方付款金额5％的优惠。合同签订后，王某于2001年9月30日前付清全部房款，该公司给予一次性付款优惠款6831元。2002年12月25日，该市物价局下发了文件，确定该小区经济适用住房销售价格为1420元／平方米。物价局认定，该公司在该小区经济适用住房销售中存在价格（收费）违规行为，对该公司采取一定的促销手段以高于或低于核定价格1420元／平方米销售房屋的方式不予认可，责令该公司将多收款项退给购房户。王某到该公司办理退款手续，该公司扣除了一次性付款优惠的款项。王某遂起诉到法院。

分歧意见：对于合同中约定的给予一次性付款优惠5％的承诺是否有效，有两种不同意见。

第一种意见认为，在合同中约定的给予一次性付款优惠5％的承诺无效。理由如下：首先，被告开发的小区属经济适用房，而经济适用房是由政府组织建设的、适应中低收入家庭或个人购买能力的保障性住房，其价格应由政府部门核准，被告无权自行确定价格。因此，被告与原告关于房屋销售价格及一次性付款优惠的约定与市物价局核准的价格及处理意见相冲突，均属无效。

第二种意见认为，原、被告在合同中约定的给予原告一次性付款优惠5％的承诺有效。

评析：笔者赞成第二种意见。理由如下：

首先，被告自行确定的房屋销售价格无效。政府核准的经济适用住房的价格是政府指导价而不是政府定价，价格法规定属于政府指导价的商品，销售方可以在政府指导价的范围以内确定自己的销售价格，但不得超过政府指导价的范围销售商品。本案被告的销售价超过了政府指导价，因此其原定的销售价格应属无效。

其次，被告的销售价无效并不导致一次性付款优惠的约定无效。一次性付款优惠系商业销售行为中的销售折扣行为。销售折扣是指销货方在销售货物或应税劳务后，为了鼓励购货方及早偿还货款而协议许诺给予购货方的一种折扣优待。因此，销售折扣不得从销售额中减除，销售方仍以基价核算出的销售额进行纳税，并且，销售额与折扣额必须在同一张发票上注明。就本案来看，原告与被告在签订的《商品房购销合同》中约定，如原告一次性付款，被告即给予原告5％的价格优惠。这一约定即属于销售折扣的约定，而在商业行为中，销售折扣的方式并不为法律所禁止。

第三，市物价局的文件仅对经济适用房的价格发生法律效力，市物价局没有权力限制商业行为中买卖双方就销售折扣、即一次性付款优惠所达成的协议行为。

综上所述，一次性付款优惠协议系商业销售行为中的销售折扣行为，法律对此没有禁止性规定，因此该条款应当有效。

马成福