律师点评：终止恋爱关系后购置房屋的权属确定

发布日期：2013-07-29 作者：110网律师

       男女双方在恋爱的过程中，难免会有财物上的往来。尤其是随着双方婚期的临近，双方出于对未来生活的向往或者彼此之间的信任，还会单方或者及方共同购买房屋等财产为结婚做准备。一般的法律观念认为，这种财物上的往来属于一种赠与关系，只要赠与物已经进行交付或者登记，赠与行为即已经完成，赠与方无权要求返还。但是，实践中有一些财产涉及金额较大，比如房屋、跑车等，若按照上述理论进行认定，存在法理认定与社会公平之间的冲突。有时笔者会接到一些咨询电话，咨询恋爱期间所购房屋后因恋爱关系中止，房屋如何进行分割的问题。我通常会询问咨询者房屋的所在地，以确定该案件的管辖法院。因为，对于这一问题各地法院的判决思路是存在差异的。这从本博客前所列举的三个条件相似但裁判结果大相径庭的案例中就可以探知一二。比如不动产所在地是上海，上海高院曾有这样的意见恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，在处理时应考虑未出资方对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。由于这一规定较为合理、公平，因此上海各级法院在处理恋爱期间购房登记在对方一入名下，婚后一方购房登记在双方名下等情况时也会参照本条的规定适用。但是，在其他的地区就没有类似的规定，法律也没有对恋爱期间购房有过特别的瘦  定，因此法院在处理时只能依照现有法律的规定进行评判。
     观点一：不动产物权的登记公示原则
     认为房屋权属应以不动产权利登记为准，判决多采用不动产物权登记公示原则。这种观点认为，房屋属于不动产，依照我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。
     但是'持此种观点的人没有注意到的是，《物权法》第十九条第一款同时还规定了：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，这表明房地权证上所推定登记的产权人只是证权程序，而不是赋权程序，在符合规定的条件下，人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。因此在不考虑房屋的实际出资，而仅以房地产权证所载明的情况判定房屋的权属，显然是夸大了不动产登记的推定力。
     观点二：系附义务的赠与行为
     支持房屋应当返还的判例通常认为房屋登记的行为属于一种附义务的赠与行为。附条件的赠与合同又称附义务的赠与合同，是指赠与人在赠与财产或者财产权利时，要求受赠人符合一定条件的赠与合同。我国《合同法》第一百九十条明确规定了附义务赠与合同。该条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”在附条件赠与合同的情况下，只有满足所附条件，赠与合同才正式生效。根据常理来看，双方都基于想要订
立婚姻关系的愿望购买了房屋，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，双方之后没有登记结婚，应视作条件未成就，故应返还房屋。
     这个说法也有值得推敲的地方。首先，如何来证明赠与房屋是附随缔结婚姻关系的义务呢？这个举证责任将如何分配？根据法理，这项举证责任应由主张附义务的出资一方承担，但是通过判决我们看到，法院往往以自身的自由裁量，根据一些常识、习俗直接进行推断，而免去了当事人的举证责任。那么，我们换一个角度来理解这个问题，双方订立的是附结婚为成立要件的赠与合同，合同本身涉及违反婚姻自由，属于违反法律规定的合同，应归于无效，如果合同无效，那么基于该合同的赠与也应返还，似乎这么说更为合理。但是，还是需要解决如何证明一方所附结婚为条件的问题。
    笔者的观点是，恋爱期间购房的问题是一个复合型的法律问题，不仅要考虑到双方之间存在的赠与关系，也不能回避双方之间的赠与的前提与基础。一般来说，恋爱期间购房纠纷表现为以下几种形式：(1) -方出资登记在双方名下；(2) -方出资登记在对方名下；(3)双方购房登记在一方名下。有人认为应该根据情况的不同而分别认定为赠与、借贷或者共同出资。而在笔者看来，以上问题所实际反映的是出资方完成出资义务而取得房产权利不均衡的矛盾问题。一般在没有其他证据可以证明的前提下，应视作双方基于即将要订立婚姻关系的期望而发生的赠与关系为妥。但是赠与的标的物是什么呢？从相关法律的规定来看，赠与人所赠与的只能是自己的财物，因此赠与人所赠与给当事人的并不是房屋而是房屋的购房款。如果以此理解的话，法院判决直接返还房屋与法理存在一定的矛盾。
但是从公平原则的角度出发，房屋的赠与是对重大财产的处分，应允许当事人有不同的考虑。虽然赠与合同已经履行无法适用情势变更原则，但是客观情况是购买房屋时的合理预期是将该房屋作为婚后双方共同所有，并无将所有权转移给对方的意思表示。而之后的情况相对于赠与房屋时的客观情况发生了重大改变。因此，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，来合理确定未出资方的份额，判决未出资方支付或获得房屋折价款。
（转载）

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