司法考试经济法法条串讲：土地法

发布日期：2013-08-20 文章来源：互联网

　司法考试经济法法条串讲：土地法。与2012年司法考试经济法部分相比，2013年司法考试经济法部分变动不是很大。主要考点分布集中。希望2013年司法考试的同学能金榜题名。

　　一、土地所有权

　　（一）国家土地所有权——城市市区的土地和其他依法属于国家的土地

　　（二）集体土地所有权——不得出让、转让或者出租用于非农业建设，应从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

　　二、土地使用权

　　（一）国有土地使用权

　　1.出让土地使用权（F13、55）：

　　（1）出让方式：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，必须采取拍卖、招标方式；不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，缴纳出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

　　（2）期限和用途F18、42—43：

　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　（3）出让合同的订立和解除F15—17：由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面合同。土地使用者未按约支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者按约支付出让金的，土地管理部门未按约定提供土地的，土地使用者有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　（4）提前收回和续期F22：届满前一年申请续期，除社会公共利益，经批准续期。

　　（5）其他有偿取得国有土地使用权的方式（条例F29）：国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。

　　2.划拨土地使用权：（F23）：

　　（1）土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　（2）划拨土地的适用范围（F24）：经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：

　　a国家机关用地和军事用地；

　　b城市基础设施用地和公益事业用地；

　　c国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

　　d法律、行政法规规定的其他用地。

　　（3）划拨土地房地产的流转（须符合法定条件并履行法定手续）：

　　①由划拨转为出让。

　　A以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办出让手续，并缴纳出让金。

　　B以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应将转让房地产所获的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　②房屋出租。是房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　③房屋抵押。当实现抵押权时，取得建筑物所有权的人同时取得了该土地的使用权，只是土地使用权出让金应当从拍卖价款中优先支付。

　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　3.国务院批准征收F45：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　4.临时用地F57、F条例27

　　（1）建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　　（2）土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

　　（3）临时使用土地期限一般不超过二年。

　　（4）抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

　　（5）建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。

　　5.国有土地收回F58：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　（1）为公共利益需要使用土地的；

　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

　　（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　（二）集体土地使用权

　　1.农用地使用权——农村土地承包法（农村土地包括集体所有和国家所有）

　　（1）家庭承包（承包法F12、26、27、32、37）：

　　a.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

　　b.家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。

　　c.土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

　　（2）其他方式承包（承包法F44、46、49、50）：

　　a.荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

　　b.发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　c.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

　　2.非农用地使用权——集体建设用地（F60—63）

　　（1）非农经营用地——向县级以上政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上政府批准；

　　（2）非农公益用地——经乡（镇）政府审核，向县级以上政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上政府批准；

　　（3）宅基地——经乡（镇）政府审核，由县级政府批准。

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　三、土地纠纷处理（P360）

　　（一）土地确权争议：协商——政府处理（前置）——行政诉讼。

　　1.单位之间的争议由（县级以上）政府处理。

　　2.个人之间、个人与单位之间的争议由（乡级或县级以上）政府处理。

　　（二）农村土地承包经营纠纷：和解——可请村委会、乡政府调解；可仲裁（对仲裁不服可起诉）——可直接诉讼。

　　（三）土地侵权纠纷：协商——可请土地行政部门行政调处，不服的提起民事诉讼——可直接起诉。

　　四、城乡规划

　　（一）种类《城乡规划法》F2：

　　城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　（二）规划内容：

　　1.城市规划的内容《城乡规划法》F17：

　　城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

　　规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

　　城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

　　2.乡村规划的内容《城乡规划法》F18：乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。

　　3.城镇规划指导原则《城乡规划法》F29：

　　城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。

　　镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设，为周边农村提供服务。

　　乡、村庄的建设和发展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。

　　4.禁止改变用途《城乡规划法》F35：城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

　　（三）规划实施：

　　1.划拨土地规划许可：

　　（1）划拨土地选址意见书《城乡规划法》F36：

　　按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

　　（2）划拨土地规划许可《城乡规划法》F37：

　　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

　　建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

　　2.出让土地规划许可《城乡规划法》F38-39：

　　（1）在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　（2）以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

　　（3）对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

　　3.建设工程规划许可《城乡规划法》F40-45：

　　（1）在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

　　申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

　　需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

　　对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

　　（2）县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

　　4.乡村建设规划许可《城乡规划法》F41：

　　（1）在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　（2）在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

　　5.规划条件变更《城乡规划法》F43：规划条件确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

　　6.临时建设规划《城乡规划法》F44：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

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