小议房改房购房协议中约定服务期限离职退房条款
发布日期：2013-10-22 作者：110网律师
从1994 年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，当代中国的住房改革适应计划经济体制向市场经济体制全面转轨的房改已经开始，随之而来的房改房产权纠纷也愈演愈烈，成为世人关注的焦点，却遭遇法律的空白成为法院审理的难点。在司法实践中，越来越多职工与单位解除劳动关系引发的房改房权属纠纷，各地法院判决不同，具体如何处理本律师浅谈自己观点。
案例通常是，用人单位根据房改政策将公房出售给职工，与职工签订公有住房买卖合同，合同中既约定了一般条款，比如交易价格、支付时间、支付方式、房屋坐落等，也约定了特殊条款即签订购买协议后职工需在用人单位服务几年以上，职工购房后离开用人单位，须将所购房屋退还，用人单位按照购房时支付的购房款（不计利息）退还职工，等等。后职工被开除或者因其他原因离职，用人单位起诉要求解除公有住房买卖合同，退还房款。用人单位认为，房改房是针对单位职工这一特殊身份的福利，职工购房后离开用人单位，既已丧失取得福利的资格，为防止单位资产流失，必须收回所售公房，退还职工购房款，且公有住房买卖合同是一种附条件的合同，既然条件成就，就应该按照约定履行。职工则认为，房改房是单位对其以前贡献的承认和补偿，既然已经支付购房款并实际使用，就是房屋的合法所有权人，单位无权收回房屋。
司法实践中，针对此种情况不同案件情况不同，应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时已取得住房的产权证明的，应确认和保护产权人的利益，原则上不实行退房,因为双方签订的公有住房买卖合同是一种附条件的行为，即职工附条件的享受购房福利。职工按照房改政策购房从法律上分析类似于单位赠与购房福利，在福利支付过后，一般不得撤销赠与。由于房屋买卖涉及物权的变动，物权行为是一种要式行为，职工与单位签订公有住房买卖合同后还应当办理产权过户登记手续。职工服务期满前，房屋买卖合同尚未履行完毕，单位就不应支持职工办理产权过户手续的要求。若单位同意办理产权过户手续，也就意味着单位用行为改变了买卖合同的约定，也就是说附条件已经被单位放弃了，自然退房就于法无据；而对于购房职工与单位解除劳动关系时已交纳了购房款，签署了购房协议但未拿到房产证的情况，司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为：根据现有法律规定，房屋产权转移时间以产权登记过户为准，职工在没有取得产权前和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，单位有权收回房屋；另一种意见认为：房改房买卖合同使单位和职工建立了平等主体之间的买卖关系，职工只要签署了购房协议并交纳了购房款，就对房屋享有完全所有权，服务年限的约定或规定违反《合同法》的自愿原则，应属无效。
笔者认为上述两种意见都有失偏颇。首先，职工能否取得房屋产权，前提是双方买卖公房的行为是否合法有效。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批，购房职工签订购房协议时具备购房资格，双方签订的买卖公房合同应认定为合法有效。其次，职工离职时即便房产证未下发，单位也应公平地具体地考虑其已服务年限和情况，不宜要求退房。最后，由于房改房毕竟本质上仍属于带有福利性质的优惠售房，用人单位在售房办法和合同中向职工提出服务年限的要求无可厚非，但在某种程度上是对职工劳动自由权的限制。因此，该服务年限的要求应体现双方给付之间的等值性，即对服务期限的审查着重于判断权利和义务是否一致，职工享受的额外待遇与其承担的服务义务是否显著失衡。
综上所述，为了既鼓励人才的合理流动，又维护和平衡当事人之间的利益，笔者建议此类纠纷最好通过协商解决，庭外和解或者法庭调解的方式，平衡双方利益。
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