小产权房屋买卖法律解说

发布日期：2013-11-01 作者：110网律师

一、什么叫小产权房
“小产权房”不是法律上的概念, 而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓, 通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指在农村集体所有的土地上建设的，由乡（镇）政府或者是村委会发放产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
二、小产权房热销的原因
小产权房热销的最主要原因就是价格低廉，小产权房价格是正规商品房价格的20%～50%不等。对于高房价的北京、上海、深圳等地，相对于动辄几百万的商品房，小产权房十几万的报价，对工薪阶层诱惑很大，正因为如此，很多人都会选择购买带有巨大风险的小产权房。
三、现行法律法规及政策关于小产权房的规定
1、国家法律的相关规定
《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
以上二个法条是对集体土地流转的禁止及限制，并未对集体土地上所建房屋进行转让进行禁止和限制。法律及行政法规并没有禁止小产权房屋买卖的明确规定，但根据房地一体的原则，当集体土地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让。法院往往根据合同法第52条第5款的规定，从而认定小产权房买卖合同无效。
《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、国家政策的相关规定
1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”
2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
三、购买小产权房的法律风险
1、买卖合同无效，法院判决双方退款退房
小产权房出售后，在城市更新迅猛发展，房价持续上涨，巨额拆迁利益驱使下，部分居民违背诚信和道德，以诉讼方式追讨小产权房。仍而，目前法院基本上都是认定小产权房买卖合同违反了我国土地管理法律法规的强制性规定而无效，从而双方应各自返还因无效合同获得的财产，即一方返还房屋价款、一方返还房屋。
2、面临拆除而无补偿的风险
法律没有明确小产权房买卖合法存在，国家政策也反对小产权房买卖，故在当前法律和政策下，小产权房不受国家法律保护，一旦拆迁买受人将很难得到补偿。
四、小产权房买卖合同无效案例（来源：**网）
2009年，原告孙某欲购一套房屋居住，于是穿梭于大街小巷，看楼盘、查价钱后，高昂的房价还是让孙某感觉很有压力。几经比较，孙某觉得被告马某在村集体土地上建筑的房屋价格要便宜不少，遂与马某签订一份房屋买卖合同，购买了马某建筑的“小产权房”一套。合同价款15万元，合同订立当日孙某即付了房款5万元;在拿到了房屋的钥匙后又付清了余款10万元。此后孙某一直在该房屋居住但无法办理房产证。2012年，马某以房屋的土地性质禁止交易为由，向法院起诉要求确认合同无效。经法院判决，确认合同无效。判决生效后，马某将孙某支付的房款15万元及利息归还。
2012年，孙某以三年间，相同地段房屋价格已经大幅上涨为由向法院提起诉讼，要求马某承担房屋涨价导致的差价款10万元。
法院经审理认为，在该案中，原被告双方都知晓房屋的性质，并不存在被告马某“恶意磋商、故意隐瞒”或存在其他违背诚信原则行为的情况。法院遂依法判决，驳回了原告孙某要求房主承担买卖行为无效后房屋涨价的“差价款”10万元的诉讼请求。
五、小产权房买卖合同是否存在有效的可能
1、小产权房变成大产权房，主张无效的，法院不会支持
随着时间的推移，有的小产权房的土地，已经补交了地价款，变成了国有土地。于是小产权房也就变成了大产权，房屋也由禁止上市交易变为可以交易。此时如果小产权房屋的出卖人再以房屋买卖合同无效，主张收回房屋，人民法院就不会支持。
2、将土地管理法第63条认定为非效力性强制性规定，合同应该合法有效
《合同法解释(二)》第14条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”依据此条，强制性规定分为效力性强制性规定和非效力性强制性规定。违反效力性强行性规定，导致合同无效;违反非效力性强行性规定，合同可有效。而土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”可以认定为管理性强制性规定。根据王利明教授的观点，法律法规没有直接规定买卖小产权房将导致合同无效或不成立的情况下，虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定。很明显，违反土地管理法第63条的规定并不损害国家利益和社会公共利益，故买卖小产权房合同应该可以认定有效。
但在我国土地制度、小产权房买卖还涉及到政治、政策等多方面的影响，法院判决小产权房买卖合同有效寥寥无几。
六、小产权房买卖利弊
1、有利于调解房地产市场，起到降低房价的作用
中国城市土地较少，而人口众多，且大部分人流集中在城镇地区，而投机倒把、炒作商品房的人越来越多，故造成商品房价猛涨、居高不下。小产权房在这个时候应运而生，从而给买不起房的工薪阶层和想发家致富的农民提供了合作的催化剂。随着小产权房销量的增加，对商品房价的迅猛增长起到一定的缓冲作用。
2、小产权房买卖可能导致土地管理失控，耕地的流失
小产权房热销了，商人头脑也就热了起来，很多开发商开始与村委合作开发耕地建房，这就导致集体土地管理的失控，耕地的流失。
3、出卖人主张买卖合同无效收回房屋，容易引发道德危机
出卖人在房价升值或者面临拆迁将获得巨额补偿的利益驱使下主张买卖无效的行为与中国人的传统道德相悖，如果出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，容易引发人们的道德危机，为和谐社会所不容。长久持续下去，将导致社会诚信缺失，危害极大。
综上所述，目前我国小产权房买卖还是存在很大的法律风险的，我们在购买小产权房时要权衡利弊、思考周全、做好准备，这样当风险来临时我们才不会惊慌失措，我们才能冷静的面对。

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