婚姻期间的住房没有办理产权证，离婚分割房屋时产生了麻烦

发布日期：2013-12-02 作者：110网律师

婚姻期间的住房没有办理产权证，离婚分割房屋时产生了麻烦
【案情】王女士和张先生夫妇于1992年结婚。1994年，夫妻俩按照房改政策以4万元的成本价买下了王女士单位分配的一套90平方米的二居室房屋。但这套住房至离婚时一直没有办理产权证。现在两人因为感情不和协议离婚，但对房子一事争执不下。为此，男方张先生诉至法院，请求两人各住一间房，或按照房屋的市场评估价格公平分割。
【审判】
法院经审理后判决，房屋归女方王女士居住使用，但同时要求女方将当时购房款的一半即2万元交给男方作为补偿，男方须立刻搬出该房屋。
【评析】
夫妻双方在婚姻关系存续期间参加房改，取得房改公房产权。但通常情况下，取得的房改公房产权有两种可能，一种是以标准价购房，取得部分产权; 一种是以成本价购房，取得完全产权。至于夫妻双方离婚时对房产的处理，目前仍没有明确的法律对此作出调整。以下依据《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等对这一问题区分不同情况进行分析。
首先，对于以标准价购房只能取得部分产权。此类房屋实际上与售房单位存在着一种产权共有关系。其中，属于公民所有的部分，即是夫妻双方的共同财产。我国《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”依据这一条款，最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定：“对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。”关于这一点，笔者认为此司法解释的规定不太公平、不符合房改及市场经济发展的趋势。因为公房上市价格定会比房改购房的标准价髙得多，夫妻离婚时，一方取得标准价的一半，而另一方却拥有价值巨大的房屋，这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产所有权、处分权的规定。后来，最高人民法院又做了一变通规定，称：“对夫妻双方均主张房屋部分产权的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。”
其次，对于以成本价购买的房改公房享有全部产权。但对于这里房屋离婚时的处理，我国也没有相关的法律明确规定。建设部《关于房改售房权属登 140
记发证若千规定的通知》中规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。”也就是说，婚姻关系存续期间，夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房，即为公民私有财产，享有完全的占有、使用、收益、处分权利。而依据《婚姻法》之规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻一方或双方，该房产实际上都是夫妻双方的共同财产，双方都对该房产享有所有权。任何他人不得对夫妻共有财产的所有权加以侵害。离婚时对该房产的处理，就应该按实际价值予以析产。而取得产权的房改公房，其性质同其他商品房住宅别无二样，其价值也同于相似商品房住宅，一旦进人市场，其价值会直接体现出来。所以，夫妻双方离婚时，只能按该房产的实际价值来分割，而不能再按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值，只有这样才是公平、合理、合法的。
就本案而言，夫妻双方以成本价购买了此套公房，虽然没有取得房产证，但从理论上讲其所有权完全属于夫妻共有财产。由此可见，本案法院的判决有失公允。正确的做法是，判决享有该房屋的女方补偿该房屋当时市场价的一半给男方。
目前，有些地方法院以不好评估为借口，不愿意在审理过程中按上述方法析产。实际上，除了让评估机构作出精确评估外，最简单的方法就是参考同类地段同类型的房产价格（可以从有关售楼广告中査知），计算出自己房产的重置价格，扣除折旧，即为房产现价，再由夫妻双方协商分割即可，从技术上看这并不困难，也完全可以办得到。

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