出售私房未过户被拆迁，高额拆迁补偿引发纠纷

发布日期：2013-12-05 作者：110网律师

   出售私房未过户被拆迁，高额拆迁补偿引发纠纷     【案情】吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给吴某，双方于是订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款_元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。不巧的是，双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。一年后，该房被市政划入拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己订立私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。?
　　2005年3月10日，吴某遂诉至法院,认为张某违约，要求其承担违约赔偿责任，并要求开发公司为自己安置住房。
     【审判】
     一审法院经审理后，判决如下：一、双方的房屋买卖关系无效；二、张某从房款中扣除700元作为租金，剩下的返还吴某；三、开发公司在拆迁之前，给吴某安排住房。
     吴某不服一审判决，提出上诉。
     二审法院经审理后认为依法改判：
     一、双方的房屋买卖关系有效；二、张某从房款中扣除700元作为租金, 剩下的返还吴某，吴某仍是该争议房屋的合法产权人；三、开发公司在拆迁之前，给吴某安排住房。
     【评析】
     本案是一起由于产权未办过户而引发的拆迁法律纠纷，本案争议以下几个
问题：
               一、吴某与张某的房屋买卖关系是否有效
　　法院及开发公司均认为，由于吴某与张某未办过户手续，因此双方的房屋买卖关系无效。这种案例其实在之前的案例中已经多次涉及。对于这种双方签订房屋买卖合同后，但由于某种原因没有过户，但购房者一方已经实际占有使用该房屋，此时，多数法院都认定原来的房屋买卖合同有效。原因主要是，第一，房屋买卖合同是债的关系，买卖合同的有效成立在不违背法律、行政法规强制规定前提下奉行意思自治原则，由合同当事人自由协商决定是否订立合同，订立什么样的合同，在法律范围内为自己设定权利义务。就本案而言，房屋买卖是各方当事人真实的意思表示，各方具有合格的行为能力、处分能力，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害社会公益，因此其买卖关系应是有效成立的。第二，产权过户手续是不动产物权变动的生效要件。在以法律行为设立、变更、移转不动产物权时，非经登记，不发生物权变动的效果，其原因在于：物权具有强大的对世效力，为了保护第三人的交易安全，要求物权必须以公示方式取得。本案中，虽然房屋买卖各方订立了协议，买方交付了房款并已人住，但由于未经登记过户，吴某仍不能取得房屋的产权。
　　综上所述，产权过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，不能以未办过户手续否定买卖关系的效力。本案中，吴某与张某的房屋买卖关系是合法有效的。
　　二、吴某能否主张享有房屋产权
　　由于双方未办理产权过户登记手续，不发生所有权转移的法律效果，因此，尽管吴某交付了房价款，并实际使用了该房，但仍不是该房的产权人，他只享有基于债的关系的对房屋合法的使用权。
　　三、张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议
　　根据前面的分析，张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为被拆迁人。该条例第十九条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本条例规定给予补偿。因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议，补偿方式由双方商定，可以是产权调换或作价补偿等等。
　　四、吴某能否主张开发公司为自己安置住房
　　吴某尽管不是产权人，但其已使用被拆迁房屋达一年之久。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆除房屋及其附属物的使用人也是被拆迁人, 拆迁人有义务与被拆除房屋使用人订立拆迁安置协议，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以安置。因此，本案中，吴某作为被拆除房屋的使用人可以要求开发公司与自己订立拆迁安置协议，得到安置住房。开发公司让吴某另找住处，不予安置的行为违反了拆迁条例的规定，侵害了被拆迁人吴某的合法权益。法院在判决中判定开发公司按规定为吴某安置住房是正确的。
　　五、吴某可以向张某主张什么权利
　　吴某与张某的房屋买卖合同有效，张某依约负有协助吴某办理产权过户的义务，吴某就此享有对张某的登记请求权。张某不履行协助吴某办理产权过户的行为系一种违约行为，应该承担违约责任。对此，吴某可以有三种方式主张其权利：一种方式是主张买卖合同继续履行，请求法院判令张某协助自己办理产权过户手续，并承担违约责任；另一种方式是主张解除合同，恢复原状，由张某承担损害赔偿的责任；第三种方式是不主张解除合同，也不主张继续履行，但要求张某承担违约损害赔偿责任。
　　如果按照第一种方式，即吴某主张继续履行买卖合同，要求张某协助办理过户手续，法院应支持吴某的主张。在法院判决执行之后，吴某成为房屋的产权人，张某不能再就房屋主张任何权利，因此也不具有被拆迁人资格，不能再要求开发公司为自己安置住房。吴某则可以产权人身份与开发公司订立拆迁补偿协议。
　　如果按照第三种方式，即假设吴某主张解除合同，法院也应支持吴某的主张，判决生效后，吴某仍作为被拆除房屋使用人获得拆迁安置；张某则以产权人身份获得拆迁补偿。
　　然而，从本案来看，吴某在起诉时并未主张继续履行，只是要求张某承担违约损害赔偿责任，并要求开发公司为自己安置过渡用房。因此，如果二审法院依法判决生效后，房屋产权人仍是张某，吴某仍是房屋使用人，则各自享有的拆迁上的利益如前所述。-
　　显然，在对方违约后，知道选择何种法律武器保护自己的合法权益十分重要。

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