有关房屋租赁合同的注意事项

发布日期：2014-06-05 作者：超级账号5律师

房屋租赁合同是房屋出租人和承租人签订的租房协议。房屋租赁是日程生活中常见的一项法律活动，但是纠纷越来越多，因此，对于相关条款应明确约定，在签订合同时一定要注意相关事项。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）等相关法律规定，对于如何避免房屋租赁过程中产生的纠纷，在此仅供参考。
一、 房屋租赁合同是否采取书面形式：
《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，房屋租赁六个月以内的，可以书面形式，也可以口头约定。但是6个月以上的应当采用书面形式。
二、看主体是否适格：
出租人和承租人是否具备完全的民事行为能力，重要是出租人是否有出租权，如果是房屋所有权人，当然就不存在出租权的问题，现在容易产生纠纷的就是转租权的问题。如果出租人本来就是原来的承租人，要看他是否有转租权，如果没有转租权，转租有可能导致无效。
三、房屋的基本情况：
房屋的坐落位置、基础设施及有无抵押等要明确写在合同条款中。
四、 明确约定双方权利义务：
1、出租人的义务：（1）出租人应当按照约定将房屋交付承租人占有、使用、受益。
（2）出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。
A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：
B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；
C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（3）出租房屋权利瑕疵担保义务：出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
（4）“买卖不破租赁”，出租人将房屋出卖给第三人时不得侵害承租人的租赁权，新的房屋所有权人有义务承受承租人的租赁权。
2、承租人的义务：承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
（1）承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；
（2）对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；
（3）按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
（4）承租人对出租房屋承担保管义务。
承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
（5）承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。
《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
另外，要明确约定租金的支付方式，对水电、物业其他费用承担方式。
五、有关装修的处理
如果承租人想对房屋改良或进行装修，必须经过出人的同意，否则，在租赁合同届满之后，出租人不但不补偿装修的费用，而且有可能要求承租人将房屋恢复原状，而产生不必要的损失。

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