法律小问题集锦

发布日期：2014-06-20 作者：110网律师

法律小问题集锦
李松超
这里就固定作为一些小问题的自问自答窗口吧，不定期不定量修改。
1.合同修改
1.1 关于合同修改中质保期内因质量不合格，返修问题的约定，作为买家，应该要求“维修部位或零件的质保期中断，自维修成功后使用之日起从新起算。”

1.2 如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音等方面均应符合国家有关强制性规定，并保证能够正常使用。

2.诉讼时效
2.1 欠缴物业费的诉讼时效起算点。
武汉江汉区人民法院2010年的意见：正常起算，即从欠缴之日起算二年。
诉讼时效起算点的法律规定：从知道或者应当知道权利被侵犯之日起算。
2.2 未约定履行期限的合同的时效起算点。
未约定的，依照合同有关条款或交易习惯确定；无法确定的，从债权人要求的宽限期届满之日起算。但是债务人在债权人第一次要求时明确拒绝履行义务的，从其明确拒绝之日起算。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008.09.01）
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
3.合同效力
3.1 按份共有人处分共有房产的合同
基本案情：甲与乙签订房屋买卖合同，告诉乙此房为其单位分配的公房，现己已取得房屋所有权，因为历史原因，该房屋一直未办理房产证。合同签订后，乙如约支付了房屋价款。后遇房屋拆迁，甲诉至法院要求确认买卖合同无效，并出示单位开的产权证明：甲享有该房屋70%的产权，单位享有30%的产权。
分析：假定单位出示的该证明内容真实有效，则甲与单位以7:3的比例按份共有该房产。如果甲无权处分该房产，如果没有产权人的追认，该买卖合同当然无效，因为没有过户，乙也不能“善意取得”该房产，此种情况下，乙得请求甲返还价款，并追究甲的缔约过失责任，要求甲赔偿利息损失。
但是根据《物权法》第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。也就是说，除非甲与单位有相反的约定，否则甲有权（70%＞2/3）处分该房产，甲乙之间的买卖合同有效。

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