房屋出租需要注意的问题

由于购房时未缴纳土地出让金，因此应将租金中包含的土地收益上缴。但目前按有关规定，暂时仍是按私房出租。房屋出租人应办理《房屋租赁许可证》。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，只有在取得房屋租赁许可证，并交纳契税之后，其出租行为才是合法的。作为具有法律效力的房屋租赁合同，租赁登记是合同生效的必要条件。如果未履行这一法定程序，该合同即被视为无效，其内容不受法律保护。
　　一、房屋有下列问题就不能出租，否则即是违法租房
　　1、凡新建住宅, 在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的情况下房子不能出租；
　　2、不具备“房屋所有权证”的房子不能出租；
　　3、产权共有的，在共有人意见不一致或产权权属有争议的房子不能出租；
　　4、未签订书面《房屋租赁合同》和未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不能出租；
　　5、租用房管部门的公有住房或其他企事业单位"自管房"房屋不能出租；
　　6、未经原出租人同意，承租人不得将现住的全部或部分房屋出租；
　　7、已经抵押的房屋，在未得到抵押人权同意的情况下不得出租；
　　8、未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的“无证房”不得出租；
　　9、有倒塌危险的破旧房屋或临时建筑不准出租；
　　10、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　二、房屋拟出租前，出租人应当向行政机关批准
　　房屋拟出租前，出租人应向房屋所在地的区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请，属于涉外出租房屋的向市房地局房政处提出申请并提交以下文件和证明材料：
　　1、房屋出租申请书；
　　2、房屋产权证明或批准建房的合法文件和证明材料；
　　3、出租人是个人的，应提交房主的居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人资格证明，单位不是法人的，应提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明；
　　4、出租共有房屋的，应提交其他共有人同意出租的证明或委托书；
　　5、出租委托代管房屋，应提交委托人授权房屋代管人出租房屋的授权证明及委托代理人的身份证明；
6、涉外的房屋须有公安部门的批准书；

　　7、依照法律、法规、规章规定应当提交的其他有关文件和证明。出租人向房屋主管部门提交上述材料后，经审核符合规定的，房屋主管机关发给统一印制的《房屋租赁证》。
　　属于涉外出租房屋的，在《房屋租赁证》上加盖“涉外”印章；出租人履行了上述程序后，房屋就可以合法的出租了。
　　三、房屋依法租赁后，租赁双方还要到房屋主管部门办理租赁备案手续
　　办理房屋登记备案手续时，须交验以下证明和文件：
　　1、书面租赁合同(这是至关重要的，网上有通用条款和合同范本，可根据自己的情况调整)；
　　2、房屋所有权证；
　　3、《房屋租赁证》或《临时房屋租赁证》；
　　4、当事人双方合法证件，联系方式；
　　5、依照法律、法规、规章规定的其他有关证明证件。
　　6、采用先交款、后居住；
　　7、验收房屋内主体结构、装修工程、水暖电工程、二次装修工程完好程度、双方签署赔偿协议，交室内可移动、易损坏物品的押金后方可进入居住。
　　8、约定好、租赁方进入后进行二次装修后，物权的归属方。
　　9、使用过程中、产生维护、维修费应由租赁方承担(疏通下水等)。
　　四、个人私房出租，办理房屋登记备案手续时，还需交纳以下费用：
　　1、出租房屋一年以上的，按年租金额2%交纳，由双方各负担一半；
　　2、出租房屋一年以下的，按实收租金额2%交纳，由双方各负担一半。