用案例看生活中的用益物权

发布日期：2015-04-22 作者：110网律师

案例一：王某2001年承包土地15亩，承包期30年。2006年，王某与李某协商，将承包地转让给李某盖加工厂，转让期28年。试问该转让行为是否有效？
分析：无效。首先李某的承包期限只剩下25年，其次，李某将承包用于非农业建设应经批准。

案例二：某公司因不能清偿到期债务被宣告破产，破产财产包括一栋大厦。债权人甲公司欲取得该土地的使用权，乙公司欲取得该大厦，产生纠纷。此事应该如何处理？
分析：该大厦及其所占的土地使用权只能折价处理给一个债权人，要么甲公司取得，要么乙公司取得。
案例三：关于农村宅基地转让问题
王某于2004年2月23日与张某签订《房屋转让合同书》，约定由王某购买张某
某村自建的别墅一栋，房价总计人民币18万元。签约当日，王某支付给张某人民币1万元
整。2004年3月17日，王某因种种原因不想再购买此处房产，希望能与张某解除《房屋转
让合同书》，由张某返还其已支付的购房定金。张某以王某单方面解除合同构成违约为由，
拒不返还定金。王某无奈只好诉至法院。法院经庭审调查发现，王某已支付定金准备购买的
别墅，系在农村集体土地上建设的。

分析：根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》
等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本
案中张某的别墅系在自家宅基地上自建的房屋，只能转让给该村镇的村民，而不能向村镇以
外的购房者出售。法院由此依据违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有违反法
律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效”的规定，认定王某与张某签订的《房屋转让
合同书》无效，判决张某退还王某购房定金1万元。

案例四：涉及需役地上建设用地使用权部分转让的案例
甲为了自己别墅的采光方便，便与前方的住户乙约定乙不得在其土地上修建二层以上建筑，
并到登记机构办理了登记。后甲将该别墅卖给丙，乙便在其土地上修建三层小楼。由于该三
层小楼阻挡了别墅采光，丙遂请求乙去除一层，遭到乙的拒绝。乙坚持主张：地役权乃他与
甲设定，旁人不得享有。

分析：依据即将于2007年10月1日实施的《物权法》第166条“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”的规定，地役权的设立目的，是为了方便需役地的利用，提高需役地的价值，地役权是为需役地全部而存在。就供役地而言，地役权对供役地是一种负担，此负担也是就供役地的全部而存在。地役权与需役地共存亡，需役地既然已经转移到丙，为需役地所设定的地役权也当然转移到丙，这无需另行约定。所以本案中丙的主张应予支持，乙的主张不成立。

案例五：涉及地役权效力的案例
某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。

分析：《物权法》第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”明确规定，地役权自合同生效时设立，是否登记不影响地役权的设立，未登记只是不能对抗善意第三人而已。
本案中，甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”的规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权，制衣厂违反合同的约定，理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记，不能对抗善意的第三人乙公司，作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定，乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地，包括修建高层电梯公寓。所以，本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准，判决由制衣厂承担违约责任，驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。

案例六：土地的承包经营权是否能继承和通过抵押流转
城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。

分析：土地的承包经营权是否能抵押？
根据《物权法》的规定，无论家庭承包还是其他方式承包的土地承包经营权，均是可以依法流转的，但通过抵押的方式进行流转却不是都适用的。《物权法》和《农村土地承包法》对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转却是禁止的。如果以家庭承包的土地经营权进行抵押，是不合法的，不受法律保护的。
但是，在本案中张某取得的是荒滩的土地承包经营权，根据《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”该条规定不仅仅适用于荒地，也适用于荒滩、荒沟、荒山的土地承包经营权。因此，《物权法》施行以后，张某将该荒滩的土地承包经营权进行抵押是可以进行的，合法有效的。
小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？
根据《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。虽然在该条中没有明确指出以“其他方式”流转是否包括继承的方式，但《农村土地承包法》第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”对下位法已经明确规定的内容，作为上位法的《物权法》没有反对。因此，《物权法》和《农村土地承包法》的规定，张某通过公开协商的方式取得土地承包经营权，其继承人是可以继续承包的，村委会要求收回张某的土地承包经营权的理由不成立。

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