离婚时夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值的分割及计算

发布日期：2015-05-06 作者：王丽媛律师

本文来源于网络转载

婚前以一方名义签订购房和银行贷款合同并支付房屋首付款的房屋，俗称按揭房(本文统称按揭房)。在案揭房情况下，婚后共同还贷的情况非常普遍，但该房屋到底是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻的共同财产，离婚时房屋如何确定产权归属，房屋增值价值如何分割?
一般情况下，夫妻离婚时按揭房状况主要表现为以下形式：
第一，一方在婚前购买的按揭房在离婚时仍未取得产权证书。
第二，一方在婚前购买了按揭房并在婚前取得了产权证书。
第三，虽系一方婚前购买房但结婚后登记于双方名下。
第四，一方婚前购买了按揭房但是婚后取得产权证书，并且产权证书登记在购买人一方名下。
针对离婚时按揭房呈现的不同状况情形，司法实务中对按揭房的处理有不同的规则。
关于一方在婚前购买的按揭房在离婚时仍未取得产权证书的，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
最高院民一庭司法观点亦认为，在离婚时，尚未取得房屋所有权证书，法院不宜就该房所有权直接作出判决的房屋范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用三种房。
关于一方在婚前购买了按揭房并在婚前就取得了产权证书的，因购买行为和产权证书的取得时间均发生在婚前，根据《物权法》关于不动产登记效力和不动产权属证书的规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释一》)第十九条关于一方婚前财产不因婚姻关续延续而转化为夫妻共同财产的规定(当事人约定除外)，离婚时法院会确认为婚前购买一方的房产，司法实务中对此少有争议。
关于方婚前购买房屋但结婚后登记于双方名下的，虽然首付款系一方婚前支付，但购买方自愿将另一方登记在房产证上即推定为购买方对另一方的赠于。因此，该房屋应属于夫妻共同财产。实践中，此种情况也无争议。
关于一方婚前购买了按揭房但是婚后取得产权证书，并且产权证书登记在购买人一方名下的，此种情形在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)出台前，审判实务中有的法院适用合同法，认为签定合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已，因此认定按揭房为婚前购买一方的房产;有的则适用婚姻法和物权法的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而认定按揭房为夫妻共同房产。针对上述审判结果不一的情形，最高人民法院在《婚姻法解释三》中进行了统一规范。《婚姻法解释三》第十条规定：”夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
《婚姻法解释三》第十条规定明确了一方婚前按揭买房，虽然婚后用夫妻共同财产还贷，但是婚后取得产权证书登记为购买人一方名下的情形下，对按揭房产权归属的判定方法，但是，规定中用的是人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方，意味着人民法院“也可以”判决该不动产归非产权登记一方。因此，此条规定只是为离婚案件中法判决此类按揭房提供了一般方法，并不意味着凡是遇到此类情形法院必然判定判决该不动产归产权登记一方。
另外，《婚姻法解释三》第十条对离婚时夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分的价值仅仅规定了一方对另一方的补偿、分割原则，并未具体规定对应房产增值部分价值的计算方法，那么，如何计算增值部分价值呢?
笔者认为，在探析夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值的计算方法之前，我们有必要先分析《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权的性质，以及法院最终判定产权归属需要考虑的因素。
具体分述如下：
一、《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权的性质是夫妻婚前个人财产与婚后共同财产的混合体
《婚姻法解释三》第十条规定“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第三十九条第一款是对夫妻共同财产的处理原则，该条款规定“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”以上规定表明，最高人民法院实际上是认为《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权在性质上既不完全是夫妻共同财产或一方个人的婚前财产，而是夫妻婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。也就是说，婚后共同还贷部分形成夫妻双方对按揭房共有的财产权益。
二、判定《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属时需要考虑夫妻对该类按揭房所占份额的比例
既然《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权的性质是夫妻婚前个人财产与婚后共同财产的混合体，从法律上讲，夫妻在离婚时任何一方均有权取得该按揭房的产权，这也是《婚姻法解释三》第十条对人民院法院判决产权归属时使用“可以”二字表述的理由。那么，在什么情况下，法院“可以”判定按揭房归产权登记一方，什么情况下也“可以”判定按揭房归夫妻中非产权登记一方呢?解决这个问题，法院必须查清夫妻对该类所有权混合体按揭房所占份额的比例。要想查清夫妻各自占有的份额及比例，法院就需要了解以下事实：
第一，该按揭房购买时的价格;
第二，首付款在购房全款中所占的比例;
第三，按揭贷款数额及其利息数额;
第四，夫妻共同偿还贷款的累计数额(包括还贷本金及利息)及其占全部房款(包括利息)的比例;
第五，离婚时尚未偿还的贷款及利息数额，等等。
了解以及上事实的主要目的是为了从资金支付的角度分析离婚时夫妻双方对该类按揭房的产权份额(有协议的除外)：
第一，按揭购房者于婚前购房时交纳的首付款及其于婚前偿还的贷款所对应的部分属于按揭购房者的婚前财产;
第二，婚姻关系存续期间，夫妻共同偿还贷款所对应的部分属于夫妻共同财产，夫妻二人对此部分各占一半份额;
第三，离婚时还未偿还贷款所对应的部分，因在离婚后需要由取得产权一方继续向银行还贷，所以这部分产权份额在分割前不计算给任何一方。
查清离婚时夫妻双方各自对该类按揭房的产权份额，法院判定该类按揭房归占有产权份额大的一方的可能性就大。
三、判定《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属时仍需贯彻“照顾子女和女方利益”的原则
《婚姻法解释三》第十条关于“离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则“的规定，表明法院在判定该类按揭房产权归属时仍需贯彻“照顾子女和女方利益”的原则，这意味离婚时子女随其共同生活的一方和女方，享有该类按揭房产权归属机会及多分得共同还贷部分对应的增值份额的优势要大于另一方。
四、判定《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属时也需要考虑婚姻法关于一方对生活困难的另一方给予适当经济帮助的规定
《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时，由人民法院判决。”《婚姻法解释一》第二十七条规定：“婚姻法第四十二条所称'一方生活困难'，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”
法院在判定《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属时有可能根据以上规定及照顾女方的原则把产权判定给生活困难的女方，但这种情况在目前的审判实务中并不多见。
五、夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值的计算方法
在对《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属作出处理的过程中，不能避免对其中的夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值进行合理分割，以便取得产权的一方能得到货币补偿。而合理的分割是建立在对“夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值”正确计算的基础上。实务中，应当如何正确计算“夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值”?
第一种方法，先确定按揭房的总价款，再确定离婚时按揭房的价值。其中，总价款=购买时的合同价+还完贷款时需要偿还的贷款利息总和。离婚时按揭房的价值可以夫妻共同协商确定，协商不成时委托评估机构评估确定。最后确定夫妻共同还贷数额，包括共同偿还贷款的本金及利息。
增值部分价值=(夫妻共同还贷额/总价款)*离婚时按揭房产价值
试举一例说明：
甲于婚前(2008年)购买套房屋，合同总价120万元，其中首付款36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年(240个月)，月均还款数额6020元，经核定20年需还利息总计61万元。该房屋总价款为181万元【120+61=181万元】。甲和乙2009年结婚，2010年，按揭房产权证下来，登记于甲一人名下。2012年甲、乙诉讼离婚，经评估，该房价值400万元。婚姻关系存续期间共还贷三年(36个月)，共计还贷本金及利息为21.672万元【6020*36=216720元】，那么房屋增值部分价值=(21.672万/181万)*400万=47.892万元。
第二种方法，按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也分为两个部分：第一，婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;第二，婚后房屋增值价值，此部分为离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。
同样上述例子，假如甲、乙甲和乙2009年结婚时房屋的评估价值为200万元，那么，婚后房屋增值价值为200万元【400万--200万=200万】
婚后共同还贷额(包括还贷本金和利息)占房屋总价的比例：
21.672万元/181万=11.973%
夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值为：
200万元*11.973%=23.946万元
以上两种计算方法，各有所长。其中第一种计算方法是目前多数法院采取的计算方法，第二种计算方法，更多考虑了因非产权方采用夫妻共有财产还贷事实发生在结婚后，所以仅能对婚后共同偿还贷款所对应房屋的增值部分主张权利。
如何正确计算夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值，需要在审判实务中灵活选择其计算方法。
最后，作为《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属产权登记一方的例外，法院如果判决该类按揭房产权归夫妻中的非产权登记一方，必然会同时决由非产权登方承担偿还未偿还贷款的义务。这是因为，此类按揭房是以所购房屋为抵押物，抵押权人【债权人】为银行，婚前按揭购房并取得产权登记一方如果失去按揭房并且拒绝或不能还贷时，银行无法通过抵押权规定实现其债权利益。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务