如何规避二手房买卖中的风险

发布日期：2016-09-20 作者：110网律师

随着房价的不断上升，二手房交易的日益火爆，加之越来越多的房屋限购、限贷政策的出台，房屋买卖纠纷呈上升态势。二手房交易存在金额大、时间长、程序复杂的特点，这就要求我们必须了解二手房交易中可能存在的风险、以及如何防范风险。
一、房屋交易流程
目前二手房交易流程主要包括：购房资格审核、房屋核验、网签、贷款审批、过户等程序。
主要存在的风险主要存在2个方面，第一在网签之前，确定房屋状态、买卖双方资格即买卖主体确认；第二是在合同签订及签订后的履行。下面笔者根据亲身体验对房屋交易过程的风险加以归纳：
二、主要风险
1、购房资格
购买房屋前，首先要确定购房者是否具备购房资格，通过中介加以明确，因为各地的限购政策不同，所以一定根据当地政策确定自己是否具备购房资格，在二手房买卖合同中，因为购买人不具备购房资格而违约的，购房人需承担违约责任。
2、所购房屋状态，通过房屋核验确定房源真实性，另外还需搞清楚该房屋是否存在抵押或查封，是否出租。
3、房屋权属，即核实房主身份，二手房交易的房主必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房主直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。另外，在房屋登记部门登记的所有权人，是否属于夫妻共同财产，需要买方加以注意。《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。为防止交易风险，买方应要求房主配偶出具书面同意出售的文书。
4、买卖合同的签订除了要明确房屋价款、过户税费承担外，还需格外注意以下几个时间点：首付款时间、尾款支付时间、办理过户时间、房屋交付时间，以及违反上述时间所产生的违约责任。买卖合同约定的各个时间点要明确。时间点的确定一般情况下主要是为约束买房人而设立，因为买房人付款时间需要结合购房资格审核、按揭贷款审批等事项，所以买房人在确定时间点是千万要咨询好，为自己办理上述审批留有充分时间，防止因为审批原因造成迟延付款而承担违约责任。
5、户口迁出。卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定，并约定违约责任。目前实践中，对于户口迁出无法通过法院判决强制执行，故对于房屋户口存在特殊需求的买方应格外注意。
作为一名律师，在受理了多起二手房买卖的纠纷案件后给大家提出以下建议：对于二手房买卖最好选在房屋价格相对平稳的时间段进行，交易前选择正规中介公司、专业、诚信、负责的房产经纪人。房屋价格相对合理，买卖双方不存在比如急需出售、急需购买等特殊情况，必要时可以委托律师协助完成房屋交易，尽可能规避可能存在的法律风险
原文链接：//blog.sina.com.cn/s/blog_bed0a2010102x4vr.html

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