|上海拆迁法律实务|买卖“小产权房”遇到拆迁怎么分配补偿呢

 
本文章为上海和基律师事务所余金龙律师原创
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前言：笔者曾经代理一起小产权买卖纠纷以及后续的拆迁安置补偿纠纷的案件，因为过程复杂，以及涉及到的法律问题，结合当今小产房买卖以及拆迁实务，觉得很有必要将该类案件整理一下，供今后实务参考。
     案情回忆：首先我们要明确一下小产权房的概念，所谓小产权房就是小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
     小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
     以上是小产权房的基本概念，说白了就是造在农村宅基地上的没有产权证的私房。具体到本案，就是委托人李阿姨夫妇（系上海市城镇户口）向上海奉贤区奉城镇下辖的一个村户张三买了一栋房（也即本案的小产权房），双方签订了买卖合同，约定：李阿姨以5万元一次性买下涉案房屋，张三移交宅基地使用权证，如遇拆迁该房所得的所有拆迁利益归属李阿姨。合同签订后，李阿姨夫妇就在盖房居住了八九年，其后张三得知该房即将要被奉城镇政府动迁，遂向李阿姨主张当初的房屋买卖合同无效，要求退房退款。李阿姨不同意，后，张三将其告上法院。
       一审法院审理结果：法院认定，李阿姨与张三签订的房屋买卖合同系双方真实意义表示，且已履行完毕，无合同法规定的无效之情形。对于合同的效力法院认定合法有效。
      后来，张三不服一审判决结果，再次上诉到上海一中院。
      二审法院审理结果：二审维持一审判决。认定李阿姨与张三签定的房屋买卖合同合法有效。
     案件到此各位是不是想问，既然小产权房买卖国家明确禁止，违反了国家相关法律法规（如根据《中华人民共和国土地管理法》）。为何法院判定合同有效呢？
     律师解析：认定合同是否合法有效，主要以及合同法第52条规定的几种无效的情形，主要为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    结合本案双方当事人签订的房屋买卖合同并无直接违反上述无效的情形，且上海市高院曾下发一份文件，沪高法民一（2014）4号也流露了此看法：1.买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效，且对于拆迁利益的分配可考虑买受人的合理购房成本后按照7:3的比例分配（但本案已对分配利益归属做出明确约定，全部归属于李阿姨）。具体到本案。法院认定合同有效，应该说是在法律和政策的综合考量下做出的。 
    案件到此就完了吗？当然是没有。李阿姨一家虽然顺利地拿下了房子的“所有权”也凭借法院的判决顺利地取代了原出卖方和政府签下了拆迁安置补偿协议，作为拆迁利益的唯一受益人。政府和李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项。拆迁工作一切按照计划开展，两三年之后，安置房已经基本造好，政府已经向个被拆迁户下发选房通知，唯独没有通知李阿姨一家前来选安置房。时候得知政府已将安置房分配完毕了，李阿姨几次找政府上访均无下文。政府给出的说法是：李阿姨一家原系城镇户口，通过购买本集体组织成员的私房才得以在该村定居，此次政府安置只是安置本集体组织成员，外来城镇户籍人员不再安置之中，只同意按照安置房的造价（即6000/平方）对李阿姨进行折价补偿，该安置房现在市场价为10000/平米。
      李阿姨找到本律师，哭诉政府的无理之举，但政府比较是政府，又怕民告官会败诉。我拿到了涉案的相关材料，经过分析，给出了李阿姨一个满意的答案。
     后来笔者选择代理李阿姨与政府之间的拆迁安置补偿纠纷一案，此案经过前期的调查搜集证据，后来顺利在奉贤区法院立案。

庭审审理情况：
   我方认为：政府与公民签订的拆迁安置补偿合同系民事合同法律关系，双方均应按照合同约定的条款，全面履行合同，现政府严重违反合同约定，不对李阿姨进行房屋安置，属于违约行为。依法应承担违约赔偿责任。鉴于合同对违约责任没有明确约定，故按照实际损失赔偿，安置房屋已经分配完毕，政府现已无法另行安置，故要求政府对安置房折价人民币进行赔偿。后，原告申请法院对安置房的市价进行司法鉴定（鉴定市价为9800/平方米，折合有效安置面积为：9800*145平方米=1421000元）。
      政府方答辩：原告非被拆迁区域的集体组织成员，双方签订的拆迁安置合同无效，违反了法律的强制性规定。政府安置补偿是集体土地的补偿，只同意以安置房屋的造价进行补偿。
      法院判决：认定原被告之间的拆迁安置合同合法有效，政府方违反违约，无法安置原告，应当赔偿原告损失。损失赔偿数额相当于违约行为所造成的，也包括合同履行后可以获得的利益。判决政府按照安置房市价的标准，结合原告的有效安置面积，进行赔偿。
律师解析：本案争议最大的焦点是：1.买卖小产权房合同生效吗？2.政府与小产权房的买受人签订的拆迁安置协议的效力问题。
      我们先来看第一点：买卖小产权合同的效力问题？根据我国土地管理法以及其他部门规章，对农村宅基地上盖房屋的买卖是持否定态度的，曾一度对买卖该种性质的房屋效力司法判决也是倾向无效，恢复原状的。但是随着国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变，司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院已有部分法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为，但也要满足一定条件：1.买受人购买小产权房目的非投资投机，炒卖倒卖房屋，而是自住；2.买卖合同以及履行完毕，买受人已实际居住；3出卖人与买受人都是该集体经济组织成员，或者至少是农村户籍；4.买卖合同无合同法第52条规定的无效情形。本案中，法院之所以认定为有效，主要从以下几个方面认定：1.买受人买房目的为自住养老；2.买卖双方早已履行完毕合同，买受人自住年限已超过10年，如果冒然认定无效，不具备恢复原状的条件；3.买卖双方签订的合同公平合理，无合同法规定的无效情形。所以法院综合以上因素认定买卖合同有效。
       再来看第二点：.政府与小产权房的买受人签订的拆迁安置协议的效力问题。既然法院业已认定小产权房买卖关系合法有效，故买受人当然获得了该房屋的所有权以及土地的使用权。政府据此认定买受人为拆迁安置对象并签订拆迁安置合同，故拆迁安置补偿的对象就是买受人，而非之前的出卖人。根据最高院司法解释规定：拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置合同的法律关系为民事合同法律关系。故双方应按照合同法处理。再则政府已对买受人的房屋进行了拆迁并支付其过渡费和各项补偿奖励费。现政府未按合同对买受人进行房屋安置，显然违反了合同义务，应承担违约责任。拆迁安置合同中未对违约责任作出具体规定，故买受人主张按照实际损失赔付。实际损失就是安置房的市场价与造价的差价。故法院认定双方成立合法有效的合同关系，并依据合同法对双方的权利义务的失衡做出纠正是正确的。