二手房纠纷之卖方违约的责任承担

发布日期：2016-10-26 作者：110网律师

今年前三季度房地产市场火爆，房价飙涨，卖方违约事件并不少见。尤其是二手房市场，卖方看着少说十几万的涨价，动心违约另卖高价的情况频发。
目前二手房买卖一般都是通过房屋中介推介房源并按照以下流程操作（1）由卖方、买方及房屋中介三方签署由中介提供格式条款的《房屋买卖合同》。后买方交付定金给卖方，并按照合同的约定由买卖一方或者双方支付中介费等。（2）买卖双方签署《天津市房产买卖协议》（俗称“去房管局打协议”）。（3）交付购房款（购房定金冲抵部分房款）（4）办理房屋过户手续。
言归正传，卖方违约，买方如何维权？还是要具体情况，具体分析：
情况一、买方、卖方、中介签署《房屋买卖合同》，定金已交付
此种情况，买方只交付了定金给卖方，双方尚未去房管局打协议。此时卖方发生违约情况（如要求涨价等），如果合同里约定了定金和违约金，则根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人既约定违约金，又约定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”但是买方一般不能主张要求对方继续履行合同义务。实践中一般买方支付的定金较少（如不超过5万元），如选择要求卖方双倍返还定金，对买方不利；故买方主张要求卖方退还定金，并支付违约金的方式更有利于弥补买方的损失。另外，如约定的违约金低于造成损失时，当事人也可以请求法院予以增加。
情况二、《天津市房产买卖协议》已签署
此种情况，如买方同意解除合同，则可以参照情况一，选择适用违约金或者定金条款。如买方主张要求继续履行，则应区分情况：1）如买方尚未支付房款，则参照天津法院以往的判例，一般对继续履行的诉求支持的可能性不大。2）如买方已经支付部分购房款，则法院一般会判决继续履行合同。3）如买方已经支付全部购房款，卖方拒绝办理过户手续，如符合过户条件，法院一般会支持买方要求卖方履行过户手续的诉求。

因每个个案都有其特殊性，以上分析，供大家参考。

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