合伙租赁中经营方式转变引纠纷，是否构成擅自转租？

发布日期：2017-11-14 作者：邓普云律师

导读：商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间其中的合伙人将租赁房屋的经营方式发生了改变，是否构成擅自转租？下面小编为您介绍一则案例。案情简介：合伙租赁中经营方式转变引纠纷

2007年1月，原告曾某、汪某与第三人郭某合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾某、汪某、第三人郭某与被告谢某、易某签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢某、易某，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭某同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢某、易某使用起，原告曾某、汪某应分得的房租费一直由第三人郭某统一领取后给付。被告谢某、易某将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢某、易某系显名股东，郭某系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李某（被告谢某之女）名下，即由第三人郭某出面与李某签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李某、谢某、易某、郭某签订《天福楼经营承包合同》，约定由李某承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢某、易某、郭某签订《天福楼股份转让协议》，约定易某将部分股份转让给谢某，其余股份转让给郭某，但实际上由郭某、易某对郭某持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢某、郭某仍为天福楼显名股东，易某为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾某、汪某起诉认为，被告谢某、易某与第三人郭某、李某恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李某经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾某、汪某、郭某与谢某、易某2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭某返还商业用房。被告谢某、易某和第三人李某辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭某辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李某经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。
法院审理：转租行为不成立被驳回
奉节县人民法院审理认为，原告曾某、汪某、第三人郭某与被告人谢某、易某于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢某与李某系母女关系，谢某、易某将承租门面房以谢某女儿李某的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢某、易某、郭某仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭某既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭某统一领取后分发给其他产权人，说明郭某与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李某的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾某、汪某及第三郭某的诉讼请求。
律师说法：经营方式的改变是否构成擅自转租违约
合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定，立法主旨在于：承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，直接破坏了出租人对承租人的信任，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定，一旦出现这种情况，即赋予出租人的合同解除权，以保障其物权利益。而本案的情况，不属于该款规定之情形。
首先，商业用房的所有权人曾某、汪某、郭某通过合同形式将房屋出租给谢某、易某经营，一经签约，合同生效，租赁关系合法成立。本案之合法租赁关系双方均予认同，并无异议，因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。
其次，被告谢某、易某承租之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告谢某、易某承租后，根据经营状况，合伙人共同议定以谢某之女李某名义办理工商营业执照，承包天福楼饭店，合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。
再次，本案即使按原告所诉被告擅自转租成立，同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为：一方面，该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李某承包若视为转租的话，是经过租赁物共有人同意的，因为郭某既是天福楼发包人之一，又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包性质还是转租性质，郭某均是决策人之一。另一方面，尽管天福楼所有权人曾某、汪某、郭某出租天福楼的《门市租赁合同》中约定，租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理，但作为承租人的谢某、易某明知郭某兼具合伙人和出租人双重身伤，因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。
以上就是合伙租赁中经营方式转变引纠纷，是否构成擅自转租的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房产方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
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