合同之外的人出具还款承诺书 是否有效
发布日期：2017-12-13 作者：姚雷律师
2013年12月7日，原告徐某与被告陈某签订《商铺租赁合同》。双方约定租期自2014年1月1日起至2019年12月31日止共6年，每年的年租金为人民币14400元（租金半年交，每年的5月30日、11月30日前交付给原告）,逾期交付租金的从拖欠租金的第二天起到支付完租金期间，每天按年租金的1%计算违约金。2015年5月30日，原告向被告陈某催讨2105年下半年的租金，被告陈某拖延未付。2015年6月10日，原告再次向被告催讨，被告罗某向原告出具一份《承诺书》，承诺督促被告陈某在2015年7月1日之前支付原告租金7200元，如果被告陈某未能给付，被告罗某负责支付7200元店租给原告。承诺到期后，两被告均未给付租金。2015年11月中旬，原告再次上门催讨，发现店铺已停止营业。截止2017年5月被告陈某尚欠原告两年的租金28800元（2015年下半年租金7200元、2016年全年租金14400元、2017年上半年的租金7200元）及相应的违约金未付。
法院判决：被告对租金及违约金承担连带责任
法院经审理认为，原、被告陈某签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。被告陈某经营店铺后，应按合同约定按期支付租金，其拖欠租金未付，显属违约，并应按合同约定支付违约金，现原告要求解除双方的商铺租赁合同符合法律规定。由于双方约定违约金每天按年租金14400元的1%计算，该约定明显超出法律规定，本院酌情调整为从2015年6月1日起按年利率24%计算至还清之日止。另，2015年6月10日，被告罗某向原告出具一份《承诺书》，承诺若在2015年7月1日之前被告陈某未如期给付租金7200元，被告罗某将承担给付此租金的义务，尽管被告罗某不是承租人，但其向原告出具《承诺书》并作出给付租金承诺应视为债务加入行为。被告罗某向原告出具《承诺书》并向原告承诺给付租金，其与原告之间形成了债务加入的法律关系，其应对被告陈某未给付的店租7200元承担连带偿还责任。综上，对原告的诉讼请求合理部分，本院予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐某与被告陈某签订的商铺租赁合同。
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告徐某租金28800元。
三、被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告徐某逾期支付租金的违约金9504元。
四、被告罗某对上述租金中的7200元承担连带偿还责任。
律师说法：是否有效
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
本案中，原告徐某与被告陈某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。被告陈某未按照合同约定按时支付租金，应承担违约责任。被告罗某向原告徐某出具《承诺书》承诺给付租金，其与原告之间形成了债务加入的法律关系。债务加入，是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行债务的债务承担方式。故原告徐某有权主张罗某对被告陈某未给付的租金承担连带偿还责任。
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