轨道交通十五号线桂林公园站房屋征收补偿方案

发布日期：2018-05-16 作者：张峥嵘律师

轨道交通十五号线桂林公园站
建设项目
（桂林路396号部分）
房屋征收补偿方案

房屋征收部门：上海市徐汇区住房保障和房屋管理局
实施单位：上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司

二〇一八年五月二日

轨道交通十五号线桂林公园站建设项目
（桂林路396号部分）
房屋征收补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律及政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（二）《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房[2011]77号）
（三）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）；
（四）《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发[2012]73号）
（五）《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》（沪府办发[2012]24号）；
（六）《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发[2014]13号）
（七）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）；
（八）《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）；
（九）《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估技术规范>的通知》（沪房管规范市[2013]1号）；
（十）其他相关法规、规章和规范性文件。
二、房屋征收的目的
因公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收桂林路396号部分房屋及土地用于轨道交通十五号线桂林公园站建设。
三、房屋征收的范围
房屋征收范围：桂林路396号部分，轨道交通十五号线桂林公园站建设用地规划许可证红线内部分范围，具体为桂林路道路红线起向西35米内。
四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋建筑面积的认定
企事业单位房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。
（二）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
五、房屋征收补偿方式、标准和计算方法
（一）征收补偿协议主体的确定
房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋合同所载明的承租人为准。
（二）补偿方式
本征收项目采用货币补偿方式。
（三）补偿标准和计算方法
征收非居住房屋的，应当对被征收人给予以下补偿：
1、被征收房屋的市场评估价格
被征收房屋的市场评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。
2、设备搬迁和安装费用
设备搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。
3、无法恢复使用的设备费用
无法恢复使用的设备费用，按重置价结合成新的价格予以补偿，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。
4、房屋装修补贴
被征收建筑室内的装修，按重置价结合成新的价格给予适当补贴，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。
5、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估总价的10%确定。
被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估总价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
六、奖励标准
1、被征收人在签约期内签约的，给予房地产评估总价5%的签约奖励；逾期签约的，给予房地产评估总价2.5%的签约奖励；
2、被征收人在合同约定的期限内完成搬迁的，给予房地产评估总价5%的搬迁奖励；逾期搬迁的，则每逾期十天，扣除该项奖励费的20%。
七、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收部门组织被征收人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。
协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。
八、房屋征收补偿的签约期限
签约期限为30天。（具体起止时间另行公布）
九、搬迁期限和搬迁过渡方式
被征收人、房屋承租人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
十、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。徐汇区人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
十一、司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由徐汇区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十二、征收实施单位名称
上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司
十三、其他事项
现场办公地址、联系方式、监督举报电话如下：
现场办公地址：苍梧路5号
联系方式：54100055
监督举报电话：021-64872222
2018年 5 月2日
目前上海市范围内，分割动迁安置补偿款的案件涉及期房和现房的处理方式是不同的。绝大多数法院对于动迁案件中安置期房的主张不予受理，或即使受理也会被要求撤诉或被驳回起诉。当然若是不主张期房仅是要求动迁安置款，对于这种纠纷，法院是受理的。但是如果在此处已经获得了现金补偿，根据一事不再理原则，将来是不能再另行主张房屋。因此若要主张期房，只能等到房屋造就且办理了大产证之后才能起诉。如果主张货币款项，则建议及时采取保全措施，以防止对方将钱款领走并转移，导致将来执行困难，判决书成为一纸空文。而保全措施的时间必须控制好，应该在征收协议签订后立即起诉并保全，确保在放款前冻结资金。

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