夫妻关系存续期间购买房产证中“单独所有”是属于个人财产吗

发布日期：2018-06-11 作者：崔新江律师

随着《物权法》颁布实施，房产登记规定及程序不断完善，律师面对产权证应该有一个更新的认识和应用，了解房产登记中的有关规定和操作程序，挖掘背后的理论争议点，寻找法律和法理上的支撑点，厘清实务中的模糊问题，从而有利于更好地应对夫妻共同财产、继承等法律实务。
第一、“单独所有”与“登记在一方名下”的比较。
登记在一方名下在存单、债券、股票等权利凭证上体现的较为明显，夫妻关系存续期间所获得的权利凭证基本认定为夫妻共有财产。对于房产而言，主要是在《物权法》实施之前，由于风俗习惯等特定因素及房产登记部门未形成完善的登记程序，往往夫妻共有房产仅由一方申请并登记在一方名下，产生了隐形共有人现象。在律师实务中，对于登记在一方名下的房产证进行审查时，必要程序是审查登记人的婚姻状况，若所涉房产系权利人婚姻关系存续期间购得的房产，则虽然登记在一方名下也认定为夫妻共同财产，这是符合《婚姻法》精神。
对于单独所有，目前在法律、行政法规层面未给予明确的定义，仅在《房产登记办法释义》中有相关的表述。在房产所有权证填写说明时指出 “不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有”，以及在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的”。由《房产登记办法释义》的参考表述，基本上可以得出单独所有是指房产产权由房产所有权证上登记人一人所有，这种解释也是符合社会大众对此概念的心理预期。
房产登记部门在实务中对于“单独所有”与“登记在一方名下”也进行区分。婚姻存续期间，仅登记在一方名下，实为夫妻共有的房产，后又申请登记为双方所有。对此，可理解为房产证及登记簿记载的房产权利状态与事实权利状态不一致，只要夫妻双方能够提供充分的证明，提出增加共有人的登记申请，登记机构可给予办理相应的更正登记，这反映出房产登记部门将夫妻关系存续期间登记在一方名下的房产视为夫妻共同财产。而夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有应当属于房产所有权的转移，应当按照《房产登记办法》第32条规定申请房产所有权转移登记。这反映出登记部门将单独所有视为登记人个人独有。由此可见，登记在一方名下对于房产登记而言实际上是特定时期实践操作带来的问题，随着《物权法》的深入贯彻，房产登记簿及房产证对于产权人的全面准确登记是趋势，并将推动物权登记的公信力；而单独所有可证明该房产为登记人个人财产，与配偶无关，登记人在处分该房产时就可不经配偶或未登记在不动产登记簿中的共有人的同意。
总之， “登记在一方名下”与“单独所有”在实务上不能划等号。
第二、“单独所有”的程序事项。
《物权法》实施后，房产登记部门在房产登记程序和形式上逐步规范。那么依据何规定、履行哪些程序才能登记为单独所有呢？一般而言，在如下情况取得的房产属于单独所有：1、《婚姻法》第18条第（一）、（三）项所规定的“一方的婚前财产”及“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”；2、虽然是婚姻关系存续期间取得的房产，但是夫妻按照《婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”；3、因人民法院、仲裁委员会生效法律文判决或裁定为一方所有的房产。上述第一种情形需要当事人提供未婚或未再婚证明，或者需要有经过律师的遗嘱或者赠与合同中明确归夫或妻一方所有的遗嘱律师书或赠与合同律师书；第二种情形，需要提供夫妻共同约定归一方单独所有的书面夫妻财产约定；第三种情况需要生效的法律文书及协助执行书等。与此同时，房产部门还需进行严格的询问制度，对于是否是共有房产做重点询问。由此可见，依据《物权法》、《婚姻法》等法律规定，按照程序提供相应法律材料而形成的房产登记簿，进而形成的单独所有房产证表征着登记人作为房产权利人个人所有。
依据上述分析，夫妻关系存续期间单独所有房产证是建立在夫妻财产约定的基础上形成的登记一方个人独有的权利证明，是符合法律和程序的权利凭证。
第三、“单独所有”与“夫妻共有”。
房产证上单独所有不能认定登记人个人产权的主要困扰就在于《婚姻法》与《物权法》的冲突，其中一个可能存在的主要障碍就在于夫妻财产约定在物权变动中的适用规则。
虽然登记为“单独所有”，但在夫妻存续期间取得的房产，双方未进行财产约定，仍属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。
因此在律师实务中，需要进行个人财产与共同财产的区分。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定的效力问题：第一，对双方具有约束力；第二，第三人知道该约定的，可以对抗第三人。这就是夫妻财产约定的两种效力，即对内效力和对外效力。夫妻财产约定对内最基本的效力是物权效力。由此，夫妻财产约定一旦在夫妻之间成立生效便产生物权的效力，属《物权法》第九条的“法律另有规定的除外”，无需通过登记生效实现物权变动。在对外效力上，对于夫妻财产约定，应当依据《物权法》规定的公示原则进行登记，可以有效地防止规避法律的行为，更有利于保护与约定财产的夫妻进行民事活动的人的合法权益，同时，也应规定夫妻财产契约经登记方产生对外效力，未经合法登记者不产生对外效力。由此，夫妻财产约定在夫妻之间具有物权效力，而在对外效力上依然应通过登记生效才能实现物权变动。
同时，对于夫妻财产约定对内效力不能因为其适用“法律另有规定的除外”而放任自流，在涉及第三人时为保障交易安全应准用《物权法》第31条“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，这可以理解为夫妻财产约定在涉及第三人时，应援用对外效力的规则通过登记才能实现物权变动。
上述对夫妻财产约定效力的内外区分处理，既维护了现行《婚姻法》法律制度的有效性，又兼顾了我国《物权法》不动产登记的法定性。
为更好地避免因单独所有房产证中各种不规范现象带来的风险，在法律实务中，对于夫妻关系存续期间单独所有房产证的产权需要根据具体情况对待处理。
根据我国《婚姻法》和相关司法解释的规定，在夫妻双方没有明确对财产归属作出书面约定的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的房产，一般应属夫妻共同所有。
但在现实生活中，对于未约定分别财产制的夫妻，其在离婚时针对房产归属的问题，往往存在以下5种情形：
1、是一方凭个人财产或父母资助在婚前购买婚房，婚后用于共同居住，产权登记在购房一方的名下。这种情形下，该房产应属于购房一方所有；
2、是双方在婚后取得房产，但产权单独登记在一方名下。由于是夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的房产，即使产权只登记在一方名下，该房产也属于夫妻共同财产；
3、是婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资方子女名下。该房产应视为出资方父母对其子女的赠与，属于出资方子女的个人财产；
4、是婚后一方父母借用子女的名义买房，产权登记在其子女名下，除非父母和子女之间另有书面协议，否则该房产属于出资方子女的个人财产或是出资方子女的夫妻共同财产；
5、是一方在婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，产权登记在首付款支付方名下的，若离婚时无法协商该房产归属，该房产归产权登记一方所有，另一方有权主张婚后共同还贷的一半及对应的增值部分。

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