物业公司私扣小区业主共有收益 业委会能为业主维权吗
发布日期：2018-11-12 作者：邓普云律师
原告江苏省无锡市春xxx业主委员会(以下简称业委会)因与被告上海陆xx物业管理有限公司无锡分公司(以下简称无锡分公司)、被告上海陆xx物业管理有限公司(以下简称物业公司)发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。
原告业委会诉称：2002年11月25日，被告物业公司与无锡市春xxx住宅小区的开发商无锡聚甲房地产开发有限责任公司(以下简称聚甲公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚甲公司委托物业公司对春xxx进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春xxx小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春xxx实施物业管理。2007年12月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春xxx业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2327931．87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5967370．31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和无锡分公司立即返还移交清单确认的2327931．87元中的2273872．32元(差额部分54059．55元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分)，及2004年至2007年共有部分收益的70％即4177159．22元，两项合计6451031．54元。
法院判决：物业公司返还业主共有收益
被告物业公司应当将移交清单确认的款项(扣除54059．55元)和2005年至2007年间小区共有部分收益的70％返还给原告业委会，即双方确认的2273872．32元，以及应当返还给业主的共有部分收益2899791．43元，合计5173663．75元。鉴于物业公司已经履行了1857995．72元，其仍应返还给业委会3315668．03元。因被告无锡分公司系物业公司下属不具有法人资格的分支机构，其合法成立并有一定的组织机构和财产，也具体实施了物业管理行为，故其应与物业公司共同承担上述返还之责。
一、被告物业公司、无锡分公司共同于本判决生效后三日内返还原告业委会3315668．03元。
二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。
律师说法：物业违法扣业主共有收益应返还
依照《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此业主有权成立业主委员会不再委托物业公司管理。
根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此业主有权像物业公司索要小区公共部分收益。此外，第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
按照国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此业委会有权取得业主共有收益并经业主大会支配使用。
因此，本案中物业公司应履行与开发商签订的合约依法转移小区管理权并返还小区全体业主共有收益。
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