慧眼识别“霸王条款”

发布日期：2018-12-13 作者：刘琬琳律师

导读：城市小区物业管理及房屋中介中的霸王条款。

　　日前，某地工商分局在对城区物业管理企业使用的格式合同进行专项备案检查中发现，8份格式合同中有7份合同的条款存在各种问题，如款式不够规范，赔偿责任不够明确，业主和物业管理企业之间的权利义务不够明确，业主的权利少，限制性规定多等。经过调查发现，上述问题在城市小区物业管理及房屋中介公司中都有出现。下面就列举一些常见的“霸王条款”进行法律上的分析。

　　霸王条款之一：装修不缴押金不给钥匙。譬如有很多物业公司向即将装修、准备入住的业主发出"入住须知"，规定业主在缴足各项费用的同时，必须缴纳一定数量的装修押金，否则就不给钥匙，而且装修押金在装修完毕后，还得抵押三个月才能退还。

　　事实上，购房人在缴足房款并办理相关产权证后，就得到了该房屋的所有权，物业公司无权以不缴装修押金就不给钥匙相威胁。

　　霸王条款之二：不缴物管费停水断电，让你乖乖就范。时下，有许多物业公司为便于收费管理，通常规定物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业公司通常采取停水、停电手段，逼业主就范，并且这样的手法屡试不爽。

　　从法律角度看，水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间则是物业服务的法律关系，物业公司根本无权对业主停水、停电、停气。

　　霸王条款之三：规定业主房屋不得商用。时下，有不少住宅小区物业公司规定，业主或使用人住宅单元及阳台仅能作为居住使用，不得改作写字楼、仓库、工厂或其他商业用途。

　　从表面上看，该类似规定有益于住宅小区规范化管理。但业主作为房屋的所有人，只要不违反国家的相关法规，有权决定房屋的用途。我国物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业公司是无权对业主购买房屋的用途作出规定的。

　　霸王条款之四：停车收费丢失不赔偿，权责两分离。目前有不少物业公司规定，在小区停车场停放车辆要缴纳相应的费用，但若车辆以及车内物品损坏或丢失，均由车主自己承担责任。

　　依据合同法的规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。物业公司只收费不负责赔偿的做法无疑是违背上述规定的。

　　霸王条款之五：房产中介巧立名目收取购房意向金。如某房产中介公司出具的《房屋中介合同》规定，买方须在签订合同前交付承购意向金3000元。

　　众所周知，房屋中介公司巧立名目收取购房人房屋承购意向金，无非是想逼迫购房人通过本房屋中介商购买房屋，从中牟利，而实际上，上述收费行为是没有任何法律依据的。

　　霸王条款之六：强迫买家签购房合同。如某房屋中介商的《房屋中介合同》规定，购房人必须同意以约定的房价、付款方式，在房屋中介公司通知成交后的当日与其指定的房产商签订房屋买卖合同。

　　按照合同法规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。因此，委托人没有义务同意房产中介规定的必须与第三方在何时何地签订买卖合同的义务，以帮助中介公司达到方便收取报酬的目的。
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