一房二卖要承担什么法律责任

发布日期：2018-12-27 作者：李丹律师

当前经济生活中，购房者遭遇卖房人“一房二卖”的情况层出不穷，由于当前城市房价不断攀升，形成卖方市场，卖房人在跟购房者签订房屋买卖合同后，遇到出价更高的人，就会与后一家签订另一份房屋买卖合同，并将房屋过户给后一家，这便是“一房而卖”。

一、民事责任

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，卖房人与数个购房者签订合同，在将房屋过户给其中一人后，应当对其他购房者承担违约责任。

卖房人与数个购房者签订合同后未过户给任何一方，购房者均要求履行合同的，如何确定应当过户的对象及相关司法解释未有明确规定，各地法院操作不一，如《市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定，未办理房屋所有权转移登记时，先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

二、刑事风险

1.犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人

通过在裁判文书网上查阅相关判决书，笔者发现涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。

2.卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同。

第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。

3.构罪形式

笔者通过案例研究，总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式：

a. 出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的;

b. 出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的;

c. 出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的;

d. 出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的;

e. 出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的;

4.排除情形

笔者认为，下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：

a.出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的;

b.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的;

c.名为房屋买卖，实为以房抵债的;

5.结语

“一房二卖”情形下的民事责任和刑事责任的边界比较模糊，当事人一定要准确把握上述罪与非罪的形式，避免陷入牢狱之灾。

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