“公房”拆迁该如何补偿？补偿款到底归谁所有？|安置房有没有公摊面积？

发布日期：2019-03-12 作者：北京京平律师事务所律师

“公房”拆迁该如何补偿？补偿款到底归谁所有？
京平律师答公房，也就是公有住房，其产权归国有，基于我国以往特殊的经济体制，曾有大量所有权归国家所有的房屋，随着经济快速发展，越来越多的公房面临拆迁，公房拆迁如何补偿，补偿给谁也就格外重要。
公房的承租人作为公房使用人，在拆迁中可以得到相应的补偿，因此公房承租人的资格认定是首要的。以下京平律师总结了公房承租人认定几种情形。
1、承租人未发生变更的，承租人作为拆迁补偿权益人与拆迁方签订补偿协议。
2、公房承租人发生过变更的，如果承租人的变更违反了相关规定，遭受权益损害的相关权益人可以请求公房管理部门或者直管部门撤销。也就是说，承租人变更在合法的情况下，具有承租人资格，具有拆迁补偿资格。
3、承租人去世或者外迁没有办理承租人变更的，要根据公房的实际居住和房租缴纳的情况综合衡量。承租人去世或者外迁后，原共同居住的家庭成员继续居住公房并缴纳房租的，与公房管理部门形成了事实上的公房租赁关系。所以实际居住人具有事实上的承租人资格。
公房拆迁补偿一般情况下主要通过三种方式进行补偿。
1、公房承租人购买住房，取得房屋所有权，拆迁方按照房屋的市场价格进行补偿，同时不再提供经济适用房。
2、房屋安置，拆迁方提供房屋，承租人继续承租房屋，公房的管理部门作为被拆迁人与承租人继续房屋租赁关系。
3、对公房承租人的承租权进行收购，将公房承租权益换算为货币进行补偿。
提示大家，基于拆迁维权的专业性和复杂性，各家情况不同，需要具体情况具体分析，比如拆迁补偿协议签署前后承租人死亡的，拆迁补偿权益的归属就有不同，不懂的一定及时咨询专业律师，避免错失时机。
安置房有没有公摊面积？
大部分情况下安置房都会有公摊的，因为考虑到土地的利用率以及规划安排，安置房一般都是高层或者多层楼房，不同于拆迁前一家一宅院的情形，所以多少都会有公摊的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门与被征收人，应就用于产权调换房屋的面积等事项订立补偿协议。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》也没有直接回答“面积”究竟是建筑面积？还是套内建筑面积？是否包含公摊？

这就需要在各省市的相关规定中，去进一步寻找答案。
1、建筑面积
《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第33条：“……用于产权调换补偿的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积，调换房屋补偿面积内不再支付费用……”
《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》第28条：“征收国有土地上房屋的，在签约期限内，被征收人应当与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，房屋征收补偿协议应当载明下列内容：……（四）用于产权调换房屋的地址、权属、建筑面积、用途、结构、楼层、差价结算方式……”
2、套内建筑面积
《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第30条：“除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。”
《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第20条：“征收住宅房屋实行产权调换的，应当按照套内建筑面积‘征一补一’。”
《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第26条：“被征收人选择房屋产权调换的，设区的市、县（市、区）人民政府应当提供不低于被征收房屋套内建筑面积的房屋用于产权调换……”
3、公摊面积
《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“……（四）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。”
《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第21条：“征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。”
《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第41条：“被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。”
因此，安置房面积是否包含公摊，每个地方的规定都有区别，需结合具体地区去判别。

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