棚户区改造，一般赔偿多少算是合理？|为何有证房评估为无证房，房屋评估时应当注意什
发布日期：2019-04-10 作者：北京京平律师事务所律师
京平律师答您好，很高兴回答您的问题。棚户区改造涉及到国有土地上的房屋和集体土地上的房屋，所以如何补偿也需要分情况进行判断。
国有土地上的房屋补偿：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
（一） 被征收房屋价值的补偿；（二） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
集体土地上的房屋补偿：
1.迁建安置：有条件的，可以选择宅基地迁建安置，另补偿房屋的重置成新价。
2.纯货币补偿：补偿标准为房屋的重建成新价+宅基地的地价（有的地方制定了区位补偿价可以此为依据）
3.产权置换：即给予安置房，按照合法房屋的实际面积和安置房屋面积1:1的最低比例进行置换。
此外，不管是集体土地上的房屋还是国有土地的房屋都应该遵循不降低被征收人现有生活水平的原则。如果征收方给出的补偿违法了上述规定、补偿不合理，被征收人不要轻易签订补偿协议，遇到补偿不合理的情形，一定要及时咨询专业的拆迁律师，以防权益受损。
为何有证房评估为无证房，房屋评估时应当注意什么？
京平律师答评估被征收房屋价值是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。在房屋评估过程中，应当注意以及几个方面：
1、需要实地考察、并考虑相关因素
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
2、采用适当的评估方法
应当根据评估对象即被征收的房屋，结合当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
3、对评估结果有异议该怎么办？
（1）对评估结果申请复核。依据法律规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
（2）对复核结果不满意申请鉴定。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
（3）对评估鉴定结果不满意，就被征收房屋的补偿达不成协议的，市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如果对补偿决定不服的话，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
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