个人转让、出租、继承、赠与房地产涉及的税收法律规定

       个人转让、出租、继承、赠与房地产涉及的税收法律规定 
       一、增值税的相关规定 
       1、个人购买住房的免征增值税 
       2、个人销售自建自用住房免征增值税。 
       3、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 
       依据《中华人民共和国继承法》第十条规定，子女是父母遗产的第一顺序继承人。 
       因此，子女继承父母房产可以按照上述规定享受免征增值税。 
       4、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税[转让收入/(1 ＋5％ ) ×5％ ]；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 
       5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税[(转让收入-购置原价)/(1 ＋5％)×5％；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 
       6、个人出租不动产(不含住房),以租赁收入按照5％的征收率全额缴纳增值税；出租住房的，以租赁收入按照1.5%的征收率全额缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 
       二、个人所得税 
       1、个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得免征个人所得税 
       2、财产租赁所得适用20％的比例税率。但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10％的税率征收个人所得税。 
       3、个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 
       4、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
    （1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 
    （2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
    （3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
      除本上述情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。 
       对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 
       受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。 
       5、个人住房转让所得应纳税额的计算
      个人转让住房所得应纳个人所得税的计算具体规定如下： 
    （1）以实际成交价格为转让收入。 
      纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
    （2）纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 
      房屋原值：购置商品房时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。 
      转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 
      合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
    （3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。 
       6、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题
    （1）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
    （2）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
    （3）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 
       7、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 
       三、契税 
       1、契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税实行3％～5％的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％～5％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 
       2、房屋赠与 
       房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。 
       赠与房屋应有书面合同，办理登记过户手续，按要求提供公证证明或外事部门认证。 
       除另有规定，房屋受赠人应征收契税。房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 
       个人无偿赠与不动产，除受赠人属于法定继承人外，应对受赠人全额征收契税。 
       法定继承人是指《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 
       非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 
       3、房屋继承 
       参考《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》 （国税函[2004]1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 
       4、房屋交换 
       房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 
       5、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。 
       6、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。 
       四、房产税 
       1、我国现行房产税采用的是比例税率。 
       2、房产税的税率也有两种： 
    （1）一种是按房产原值一次减除10％～30％后的余值计征的，税率为1.2％（注：1年）； 
    （2）另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12％。 
       3、对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征税房产税。
       4、个人所有非营业用的房产免征房产税。 
    （1）个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。
    （2）对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
       五、土地增值税 
       1、根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。 
       2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。但《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，明确了出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 
       同时，参考《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是包括产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
依据上述规定和继承法的规定，子女继承父母房产按规定可以不征土地增值税。 
       六、印花税 
       1、销售与购买免税 
       根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。本通知自2008年11月1日起实施。 
       2、继承规定 
       但是对于子女继承父母房产是否能参照上述规定免征印花税，目前规定并不明确，最终以当地主管税务机关的意见为准。操作实践以不征印花税为主流。