借名买房的事实应当如何认定？

一、基本案情
1、原告诉称
        原告孙某诉称，孙某与金某系母女关系，金某与刘某于2009年离婚。刘某系刘某1与金某婚姻关系存续期间的婚生子，系孙某外孙。2004年11月，孙某以756133元的价格购买一套房屋。孙某支付了全部购房款、维修基金等费用。购买涉案房屋期间，刘某1与金某向孙某提出将涉案房屋由刘某代持，便于刘某将户口迁至涉案房屋并在达到学龄年纪后就读小学，但涉案房屋的所有权仍归孙某所有。2005年4月26日取得涉案房屋产权证书。房屋交付后一直由孙某居住至今，并承担在此期间产生的物业费、供暖费等。孙某认为，孙某与刘某系借名买房，涉案房屋的出资款均由孙某支付，并实际使用至今，期间产生的各项费用也由孙某承担，因此孙某系涉案房屋的实际权利人，故向法院提出诉讼请求：1、请求依法确认孙某为房屋所有权人。
2、被告辩称 
        刘某、刘某1均未提交答辩意见。 
        金某辩称，同意孙某的诉讼请求，认可孙某陈述的事实理由。

二、法院查明 
        孙某系金某之母。金某与刘某1于1998年结婚，于2001年8月16日生一子刘某，双方于2009年经法院调解离婚，刘某由刘某1自行抚养。 
        2004年10月，孙某签订住宅认购书，约定由孙某以756133元的价格购买房屋。购买涉案房屋期间，刘某1与金某向孙某提出将涉案房屋由刘某代持，便于刘某将户口迁至涉案房屋并在达到学龄年纪后就读小学。孙某鉴于亲属关系表示同意由刘某代持涉案房屋，但涉案房屋的所有权仍归孙某所有。双方达成一致后，住宅认购书上由孙某另写上刘某的名字。认购书签订后，孙某支付了全部购房款、维修基金等费用。因房地产公司要求购房款必须以银联卡刷卡方式支付，孙某为操作便利，于2004年11月22日（付款前一天）将该笔资金转账至刘某1的银联卡内，次日用该银联卡支付该部分购房款。在购买涉案房屋时，原计征契税为22627.98元，根据相关规定，在个人使用拆迁补偿款重新购置房屋时可享受契税减免政策，故实际征收契税2758.65元。 
        2004年11月，孙某（甲方）与刘某（乙方）签订《协议书》，约定“房屋总价款是人民币七十五万六千一百三十三元整，房屋价款全部由甲方支付。为方便乙方就读小学，甲方同意该房屋暂登记在乙方名下，由乙方代甲方签署房屋买卖合同并办理房屋登记手续，但该房屋实际为甲方所有，乙方不得对该房屋进行转让、抵押等。如将来甲方同意将房屋作为遗产由乙方继承，需订立遗嘱。”孙某在该协议书上签字。金某代刘某在该协议书上签署“刘某”名字。金某作为监护人亦在该协议上签字。 
        双方达成一致意见后，刘某作为买受人签订了商品房买卖合同，金某作为刘某的法定代理人代刘某签约。2005年4月26日取得涉案房屋产权证书，登记产权人为刘某。房屋交付后一直由孙某居住至今，并承担在此期间产生的物业费、供暖费等，房产证由孙某保管。 
        现该房屋产权登记为刘某与刘某1按份共有，刘某占99%份额，刘某1占1%份额。孙某称，刘某1在明知该房屋实际所有权人为孙某，房产证在孙某处的情况下，虚构房产证丢失，申请补办房产证，补办后恶意将部分房屋所有权转移至自己名下。

三、法院判决 
        北京市海淀区法院判决：房屋归孙某所有。

四、律师点评 
        律师认为，根据已查明的涉案房屋的购买过程、购房款支付情况可知，该房屋系孙某决定购买，且购房款全部由孙某出资，故法院确认涉案房屋系孙某购买，虽以刘某名义签订购房合同并将房屋产权登记至刘某名下，但双方已明确约定这样安排系为刘某上学方便，该房屋实际所有权人为孙某，故该房屋应归孙某所有。虽然目前房屋产权登记情况已由刘某单独所有变更为刘某与刘某1按份共有，但该变更登记行为未经过房屋实际所有权人孙某同意，不能以此对抗孙某作为该房屋实际所有权人主张确认房屋所有权的法定权利。综上，孙某要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，具备事实及法律依据。