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在我国,如何转让被抵押的房屋才是合法的?

发布日期:2020-04-20    作者:房产律师

一、案件介绍
1、原告诉称:
        A公司诉称:我和B公司在2013年4月19日签订了《北京商品房买卖合同》,合同约定我购买位于北京市海淀区的诉争房屋。合同签订时,某资产公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约之后,我依约支付了购房款。房屋已经交付给我使用。我司认为,某资产公司同意B公司出售抵押房屋,并且已经向北京市海淀区城乡建设委员会、房管局公示的情况下,应当认定我已经基于某资产公司的行为而产生合理的信赖利益,我司在此情况下对房屋不能办理过户登记并非自身原因,所以B公司将房屋对外出售后,某资产公司负有涂销抵押登记的义务,遂我司起诉至法院,请求法院判令:B公司和某资产公司、C公司解除诉争房屋以及对应的土地使用权抵押。

2、被告辩称: 
        B公司辩称:我公司同意解除抵押,应当由抵押权人负责解押。 
        某资产公司:我公司已将主债权转让给C公司,根据物权法相关规定,主债权转移的,抵押权随之转移,我公司对此不再享有任何权利。另外,涉案房屋所涉的执行案件当中的申请执行人已经变更为C公司,故我公司没有义务配合A公司办理解除抵押的手续。 
        C公司述称,我公司通过转让方式取得了涉案主债权及抵押权,我公司对B公司享有合法的债权、抵押权。原抵押权人曾同意销售抵押物,但并未放弃抵押权,且B公司转让抵押物所得的转让价款并没有用于清偿债务,A公司也未代B公司进行清偿。因此,我公司不应对A公司或B公司任何一方承担任何责任。综上,我公司不同意A公司的诉讼请求。

二、法院查明
法院经审理后查明: 
        2011年11月24日,B公司以其开发建设的位于海淀区的某工程向某资产公司提供抵押,后双方到相关政府机关办理了抵押登记手续,某资产公司取得了京海土他项(抵)第x号他项权证,抵押范围为:A1、A2部分在建工程及分摊相应土地13000平方米。该小区楼房建成后,双方将在建工程抵押转为现房抵押。 
        2012年11月5日,某资产公司向北京市海淀区建设委员会(房屋管理局)出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,主要内容为:上述在建工程抵押登记[土地他项权利证号:京海他项第A1号;京海土他项(抵)第A2号(在建工程已转现房抵押,房屋所有权证号:x京房权证海字第**号;x京房权证海字第**号;京房权证海字第**号)]。国有土地使用证号:京海国用(出)第A1号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。 
        2013年4月19日,A公司与B公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定,B公司将该司位于北京市海淀区的诉争房屋出售给A公司,房屋用途为公寓,房屋总价款为55.1万元。该合同第十八条约定:“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后,双方办理了网签手续,某资产公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。 
        B公司已将涉案房屋交付A公司使用。2013年4月20日,B公司向A公司出具了涉案房屋全款购房发票。 
        另查,诉争房屋包含在他项权证为x京房他证海字第**号、x京房他证海字第**号的抵押物中,该房屋所属的房屋所有权证号为x京房权证海字第**号,对应的土地使用权所属证号为京海国用(出)字第A1号。 
        现涉案债权已转让给C公司,但未办理抵押权人变更手续。

三、法院判决:
北京市海淀区人民法院经审理后判决: 
        B公司公司与某资产公司、C公司于本判决生效后十日内将北京市海淀区的诉争房屋以及对应的土地使用权抵押(他项权证号码:x京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号)解除。

四、房屋解除抵押纠纷律师靳双权点评:
房屋解除抵押纠纷律师靳双权认为: 
        《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依照上述规定可知,我国《物权法》遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则。而抵押权人同意转让后,则会产生抵押财产所有权发生变动的法律后果。 
        具体到本案中,A公司与B公司签订商品房买卖合同之前,某资产公司出具了同意销售抵押物的证明。某资产公司作为抵押权人,明确同意抵押人销售抵押物,应视为其同意抵押人将抵押财产进行转让,且上述同意销售抵押物的证明已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示。在此情况下,买受人A公司已基于抵押权人某资产公司的上述行为,产生了对购买涉案房屋后涉案房屋所有权可以依法变更的合理的信赖利益。由于B公司和某资产公司的原因,导致某资产公司的抵押权与A公司的物权期待权产生冲突。而此时,因某资产公司已同意抵押人转让抵押财产,故某资产公司已不再享有以抵押权对抗买受人的物权期待权的权利,其只能主张由抵押人以转让所得价款清偿债务的债权。 
        基于此,A公司购买涉案房屋后,需要办理权属转移登记,而抵押登记的存在阻碍了A公司取得涉案房屋的所有权,现涉案债权虽已转让C公司,但抵押权人变更手续尚未办理,故某资产公司、C公司、B公司负有涂销抵押登记的义务。综上,B公司与某资产公司、C公司应将设定在A公司所购涉案房屋及对应土地使用权上的抵押予以解除。 
        综上所述,法院的判决是正确的。

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