民法典关于物业服务合同的规定

物业服务合同为《民法典》合同编新增的四类典型合同之一。 
       物业管理属服务性行业，且伴随着我国房地产行业的高速发展而不断发展壮大，随之也产生了大量的物业服务合同纠纷。《民法典》针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同作为典型合同。 
       从物业服务合同的内容来看，其同时兼具委托、承揽、劳务、服务等多种合同类型的内容，却又不是《合同法》规定的有名合同类型的简单组合。 
       从合同的主体来看，因目前我国的房地产产权制度特点，会涉及业主、业主大会（业委会）、开发商以及物业管理公司等主体之间的关系，现有的典型合同类型均无法适用。 
       从这个角度出发，《民法典》单独规定物业服务合同有其现实必要性，具体要点如下： 
       一、主要内容 
       《民法典》合同编物业服务合同部分共14个条款，其中，部分内容吸收了《物业管理条例》《物业服务纠纷司法解释》的规定。例如，关于物业服务合同的基本内容、前期物业服务合同对业主的效力、前期物业服务合同的终止期限、物业服务事项的委托、物业服务人的义务、物业费的支付、业主装饰装修房屋的告知义务等。 
       二、报告义务 
       针对现实生活中物业管理企业常见的信息不公开、业主知情权得不到保障的问题，《民法典》首次规定了物业服务人员的报告义务。 
       《民法典》第943条规定： 
       “物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。” 
       只是何为“合理方式”尚不明确，对于未成立业主大会或业主委员会的小区，物业服务人如何报告、向谁报告也不明确，在实操中需尤为注意。 
       第三，不得以停水停电等方式催交物业费。 
       现实生活中业主与物业服务人因物业服务内容和欠缴物业费而发生的纠纷十分普遍。《民法典》首次明确规定：不得以停水停电等方式催交物业费。 
       《民法典》第944条第3款规定： 
       “物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。” 
       在以往的司法实践中，法院通常不支持物业服务人通过停水停电方式催交物业费。 
       一方面，物业服务合同与供水、供电、供热、供气合同是两类不同性质的合同，涉及的合同相对人也不同，两项法律关系相互独立，物业服务人并非履行前述供应公共服务义务的主体，无权擅自停止供应服务。 
       另一方面，即便是物业服务合同中约定了物业服务人受权代收费用及有权停止供应来催交费用，但该等约定涉嫌损害小区公共利益及公民生存权利。 
       《民法典》将审判实践中的上述精神以立法的形式予以明确，有利于维护广大业主的权益。但对于物业服务人而言则是新的挑战，将倒逼其改善经营管理、提高服务水平，以避免因物业服务质量不佳导致业主故意欠费的恶性循环局面出现。 
       第四，业主的合同解除权。 
       《民法典》还规定了业主就物业服务合同所享有的合同解除权及法律责任问题。 
       《民法典》第946条规定： 
       “业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。” 
       此处所称的法定程序，主要是指《物业管理条例》第11、12条的规定。即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并形成有效的业主大会决议。 
       第五，物业合同到期后的效力问题。 
       关于物业服务合同到期后，业主尚未选定物业服务人且原物业服务人继续提供服务的，《民法典》明确了原物业服务合同为继续有效的不定期合同。 
       《民法典》第948条规定： 
       “物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。” 
       此种情形类似于房屋租赁合同期满后承租人继续使用租赁物的不定期合同处理方式，但明确了当事人提前通知解除合同的合理期限。（来源于网络，如有侵权，联系删除）