父母共同房屋父亲去世母亲出售未经子女同意有效吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、周某杰、周某湖向一审法院起诉请求：判令池女士与孙女士关于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同无效。
池女士上诉请求：请求撤销原判，依法改判：确认池女士与孙女士就北京市海淀区一号房屋建立的房屋买卖法律关系（房屋买卖合同）合法有效。
事实和理由：涉案房屋在池女士购房时是孙女士个人财产，池女士只知该房屋是孙女士自己出资买来的，没有证据证明池女士与孙女士恶意串通。

被告辩称
张某文、周某杰、周某湖辩称，同意一审判决。

法院查明
周某阳与张某兰系夫妻关系，二人共育有四个子女，即长子周某鑫、长女周某霞、次女周某杰、三女周某湖。周某鑫与张某文系夫妻关系；周某霞与金某峰系夫妻关系，二人育有独生女金某涵；周某湖与刘某超系夫妻关系。周某阳于1997年12月28日去世，张某兰于2003年4月27去世，周某鑫于2015年2月1日去世，周某霞于2007年11月24日去世。
周某阳与孙女士于1953年12月9日结婚，婚后未生育子女，孙女士于2018年2月13日去世。池女士系孙女士之外甥女。张某文、周某杰、周某湖确认周某阳与张某兰系离异。
涉案房屋系周某阳单位分配的公有住房，建筑面积93．4平方米。1998年5月约定涉案房屋出售给周某阳，总房价30834元。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价30834元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。1998年4月29日，单位出具了收到周某阳购房预付款33000元的收据。1999年6月7日，涉案房屋所有权办理至周某阳名下。1999年9月的通知载明应向周某阳退还310元购房款。
2004年12月1日，单位向海淀区房地局出具书面材料，载明该单位已故离休干部周某阳配偶孙女士购买的涉案房屋是按夫妻两人工龄计算，按成本价购买的房改房，在办理购房之前，周某阳去世，希望该局协助孙女士办理房产证更名手续。
2005年3月23日，单位并孙女士发出了注销房屋所有权证决定书，载明因周某阳已去世，单位申报资料不实，故决定注销涉案房屋所有权证书。
2008年4月18日，孙女士、张某文及周某鑫、周某湖及刘某超、金某涵共同签订了一份给公证处的协议，载明单位和周某鑫等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给孙女士；孙女士按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，孙女士用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。庭审中，周某杰对该协议表示无异议。
2009年2月5日，孙女士与单位签订房屋买卖合同，约定单位将涉案房屋以成本价出售给孙女士。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价34458元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。单位房管科于当日出具的收据载明收到孙女士购房款3624元。2009年4月7日，涉案房屋所有权办理至孙女士名下。
北京市海淀区不动产登记事务中心存档材料中有2011年1月17日孙女士与池女士签订的存量房屋买卖合同，载明孙女士以66万元的价格将涉案房屋出售给池女士，该合同中就付款方式及期限未进行具体约定。庭审中，池女士表示记不清楚房屋价格，且认为与本案无关。
本案审理中，法院向案外人郭某易调取了其持有的本案相关证据材料。2011年1月7日池女士与孙女士签订了“池女士购买孙女士房屋说明”，载明涉案房屋总价100万元，分两次支付，产权证过户完成后五个工作日内支付第一笔款项15万元，第二笔款项于2011年底至2012年上半年支付。2012年3月2日池女士与孙女士签订了办理过户相关手续费用构成明细。购房尾款792400元；
池女士于2012年3月2日将尾款792400元一次性支付给孙女士。此外，经一审法院向案外人郭某易了解，其亦确认周某阳与张某兰系解放前离异。
2016年10月10日，张某文、金某涵、周某杰、周某湖以池女士、孙女士为被告提起确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求及事实理由与本案一致。开庭中，孙女士答辩称：“我的户籍地就是诉争房屋地址，我们服从法院判决，希望各方和解，诉讼费由原告负担。我与周某阳于1953年12月9日登记结婚，婚后没有子女。周某阳与前妻张某兰生活有子女。诉争房屋在周某阳去世时是其名下的公租房，后进行房改，下发了产权人是周某阳的产权证书。2005年3月经过核查，注销了已经去世的周某阳的产权人，要求更换新的产权人。2009年经与子女协商后，同意由孙女士购买该房屋，成为新的房屋产权人。该房屋的实质是孙女士与周某阳的共同财产。
2001年，孙女士将94．24万元将该房屋出售给了池女士，售价偏移（低）的原因是池女士让孙女士免费在此居住，但不管养老。在出售该房屋给池女士时，我们没有签订合同，我没有取得子女同意放弃继承的公证。历史造成这种情况，不管是谁的责任，我服从法院判决。”该案审理中，池女士与孙女士均确认双方未签订过买卖合同，第一笔15万元房款系以现金形式支付。
此外，因金某涵表示放弃对涉案房屋的继承权，故本院准许其不再作为该案当事人。涉案房屋在评估时点2012年价值为2564204元，池女士对该评估报告真实性无异议，但对关联性有异议。2017年3月9日，张某文、周某杰、周某湖撤回了该案诉讼。
另查，案外人郭某易向本院提交的书面材料中称孙女士卖房之后给了周某鑫、周某霞、周某杰、周某湖四人共计55万元。张某文表示因其与周某鑫经常会去照顾孙女士，所以孙女士也会给其二人一些钱，孙女士确实给过其二人十万元以上的款项，应该是周某鑫快去世时给的，但孙女士也没有说是什么钱，其就用来给周某鑫治病了；周某杰表示不知道55万元这个数字，周某杰收到过孙女士给的17．5万元，但孙女士没有说是什么钱，其以为是孙女士提前安排后事。
法院认为，涉案房屋应属周某阳与孙女士的夫妻共同财产。具体理由如下：首先，涉案房屋来源系周某阳单位分配的公有住房，周某阳于1997年12月28日去世，单位1998年4月29日出具了收到周某阳购房预付款33000元的收据，收款时间距离周某阳去世仅四个月时间，可以认定该预付款系使用周某阳与孙女士的夫妻共同财产支付。
其次，涉案房屋的购买价格折算了周某阳与孙女士的工龄。再次，孙女士、张某文及周某鑫、周某湖及刘某超、金某涵于2008年4月18日共同签订的协议中明确载明孙女士和周某鑫等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给孙女士，而孙女士按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，孙女士用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。
最后，孙女士在之前案件答辩中亦确认涉案房屋系其与周某阳的共同财产。根据上述查明的情况，综合考虑涉案房屋的历史沿革、取得时间、购房过程以及孙女士的陈述，故该房屋应属周某阳与孙女士的夫妻共同财产。在周某阳去世后，涉案房屋应由周某阳的法定继承人予以继承。
但是，孙女士却在与周某鑫子女已签订协议并明确表示涉案房屋不能买卖或赠予的情况下，将涉案房屋出售给了池女士，且亦无证据显示孙女士及池女士将出售涉案房屋的情况向周某阳的子女进行了告知。池女士作为孙女士的外甥女，应知晓周某阳的家庭子女情况，其虽在扣除57600元税费后向孙女士支付了942400元购房款并取得了涉案房屋所有权证书，但是，对比孙女士在之前案件中提交的涉案房屋房地产价值评估报告书，池女士支付的购房款明显大幅度低于涉案房屋的实际价值，池女士不属于以合理的价格受让该房屋，故池女士不属于善意第三人之范畴。
综上，法院可以认定孙女士与池女士在就涉案房屋建立房屋买卖法律关系的过程中存在恶意串通的情形，损害了张某文、周某杰、周某湖等人的利益，张某文、周某杰、周某湖提出的诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。至于购房款的返还问题，因孙女士已经去世，双方可待本案具备确定结论后另行解决。
二审中，池女士提交周某杰和郑某英出具的售房款《收条》、池女士和孙女士署名的《池女士购买孙女士房屋说明》等证据材料证明池女士与孙女士的买卖合同合法有效、池女士与孙女士不存在恶意串通，张某文、周某杰、周某湖对证明目的不认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

裁判结果
确认池女士与孙女士就北京市海淀区一号房屋建立的房屋买卖法律关系无效。

房产律师点评
根据涉案房屋的来源、所有权人变更的过程、孙女士与周某阳子女协商的情况、孙女士向法院的陈述等，可以认定该房屋价值中含有周某阳遗留的财产性利益。涉案房屋虽在出售给池女士时对外登记为孙女士个人名下，但在家庭成员内部，因池女士及其母亲与孙女士的亲属关系，池女士应当知道该房屋来源及可能涉及周某阳其他继承人的利益。在此情况下，池女士以远低于当时市场价的价格购买房屋，明显构成恶意串通损害他人利益，已经达到超越合理怀疑的证明标准。