中国不动产登记查询制度的立法模式探析

摘要：关于我国不动产登记查询制度的立法模式， 《不动产登记暂行条例》采用的有限公开模式具有合理性， 而查询主体、查询方法等争议问题仍亟待解决。利害关系人是查询主体的核心， 我国应具体解释何谓“利害关系人”.基于不同的查询目的， 分为与“登记的不动产”有利害关系之人和与“登记的不动产权利人”有利害关系之人， 并可分别对其类型化分析。“以人查房”和“以房查人”作为查询方法无法相互替代， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人， 其查询目的往往在于了解权利人的整体财产状况， 应当允许“以人查房”.
　　
　　关键词：不动产登记资料； 查询目的； 查询主体； 利害关系人； 查询方法；
　　
　　不动产登记查询制度是物权公示原则的基础， 学理上称之为“形式公示原则”, 为实体公示原则不可缺少的对应制度[1]（P.302）。2007年《中华人民共和国物权法》 （以下简称《物权法》） 颁布前， 我国不动产登记查询制度零散规定在有关不动产登记规范性文件中， 种类繁杂且相互冲突。《物权法》第18条将查询主体限定为“权利人”和“利害关系人”, 最终确立有限公开模式， 但由于该规定过于抽象， 实践中， 不动产登记查询仍主要适用各类不动产登记规范性文件。2014年《不动产登记暂行条例》 （以下简称《条例》） 第27条基本重复《物权法》第18条， 2015年《不动产登记暂行条例实施细则》 （以下简称《细则》） 虽进一步完善了我国不动产登记查询规则， 但并未对利害关系人的界定、查询方法等争议问题作具体规定， 目前存在的理论争议和实务操作障碍仍亟待解决。
　　
　　我国不动产登记查询制度主要存在以下问题：第一， “利害关系人”界定不明。我国现行法并未具体解释“利害关系人”, 其概念的模糊性导致理论和实践中的任意解释， 既可将其解释为任何人， 也可对其进行严格解释。第二， 法律适用混乱。《物权法》确立了有限公开模式， 2007年《土地登记办法》、2008年《房屋登记办法》却未进一步细化《物权法》的规定， 仅做了援引性规定[2], 又回到2002年《土地登记资料公开查询办法》 （以下简称《土地查询办法》） 、2006年《房屋权属登记信息查询暂行办法》 （以下简称《房屋查询办法》） 确立的完全公开模式， 而2008年《房屋登记簿管理试行办法》 （以下简称《房屋登记簿办法》） 又采取分类公开模式。可见， 比较法上的三种立法模式 （完全公开模式、有限公开模式、分类公开模式） 在我国现行法中均有所体现， 导致法律适用混乱。第三， 不动产登记查询是否适用2007年《中华人民共和国政府信息公开条例》 （以下简称《政府信息公开条例》） 存在争议， 导致实践中产生大量纠纷以及法律适用上的冲突。第四， 对查询方法理解不一。由于我国尚未建立官员财产申报等配套制度， 不少人主张不动产登记查询要为反腐创造条件， “以人查房”抑或“以房查人”成为争议的焦点。
　　
　　因此， 本文拟以解释论为视角， 结合比较法经验， 围绕上述问题深入分析我国不动产登记查询制度的立法模式， 在此基础上分别探讨查询主体、查询方法， 为完善我国不动产登记查询制度提供参考。
　　
　　一、不动产登记查询制度的比较法考察
　　
　　不动产登记簿具有公开性和私密性。一方面， 不动产登记簿是判断物权归属和内容的依据， 为了落实物权公示原则， 必须允许社会公众查阅， 具有一定的公开性；另一方面， 不动产登记簿同时涉及权利人的个人财产状况等信息， 体现了一定的私密性；在公示和保密两种矛盾的利益和价值之间何去何从， 显然是个问题。[3]（P.81）不同立法模式表明立法者不同的价值判断。总体而言， 由于原始登记资料涉及权利人的个人隐私， 比较法上一般均严格限制其查询， 分歧在于是否限制以及如何限制不动产登记簿 （狭义） 的查询， 大体可归纳为三种立法模式：
　　
　　（一） 完全公开模式
　　
　　完全公开模式， 是指不动产登记簿向社会公众开放， 任何人都可以自由查询不动产登记簿的任何内容。俄罗斯采取此种立法模式：第一， 关于不动产登记簿的查询， 俄罗斯对其无任何限制；第二， 关于原始登记资料的查询， 俄罗斯严格限制其查询， 除了公权力机关， 只有权利人授权的人以及继承人才能查询。
　　
　　（二） 有限公开模式
　　
　　有限公开模式， 是指不区分查询对象， 一概限制不动产登记查询主体。德国采取此种立法模式， 即任何证明其具有正当利益的人， 其查询对象并无限制。不仅包括土地登记簿， 还包括原始登记资料， 即尚未办理完毕的登记申请以及登记所援引的证书文件。[1]（P.302）所谓“正当利益”, 不必是合理的利益， 只要查询申请人追求的是一种依据实际情况被认为是可理解的、有理由的利益即可[4]（P.237）；且不限于法律上的利益， 事实上的利益亦无不可， 包括经济上的利益和感情利益， 甚至还可以是公众利益或学术研究利益， 例如从事经济学、历史学、家谱学的研究。[4]（P.237-238）
　　
　　（三） 分类公开模式
　　
　　分类公开模式， 是指并非完全公开或一概限制查询主体， 而是依据不动产登记簿的不同内容， 分别规定不同的查询主体。采取此种立法模式的主要有瑞士和日本。
　　
　　1. 瑞士
　　
　　根据《瑞士民法典》第970条的规定， 关于不动产登记簿的查询， 包括两个方面：第一， 不动产的所有权人为何人的内容， 允许任何人查询。第二， 除此之外的内容， 只有经初步证据证明有利益关系的人才能查询。值得注意的是， 瑞士的不动产登记簿是一个广义的概念， 包括原始登记资料， 其中“主簿”的概念才相当于狭义上的不动产登记簿。[4]（P.159）可见， 一方面， 关于原始登记资料的查询， 仅限有利益关系之人；另一方面， 瑞士依据主簿 （狭义的不动产登记簿） 的不同登记内容， 即是否是所有权为何人的内容， 分别规定不同的查询主体。
　　
　　此外， 与德国一样， 瑞士对“利益关系”要求也非常宽松， 只要不是出于单纯的好奇心即可， 不限于法律上的利益关系， 事实上的利益关系亦可， 包括经济上的利益和非经济上的利益。[4]（P.238）
　　
　　2. 日本
　　
　　根据日本《不动产登记法》第21条第1款的规定， 不动产登记查询包括两个方面：第一， 关于不动产登记簿的查询， 只有利害关系人才可以查询， 但任何人可以申请获得已经隐匿相关信息的登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的副本。可见， 日本依据登记簿的不同内容， 即是否属于需要隐匿的信息， 分别规定不同的查询主体。第二， 关于原始登记资料的查询， 以有利害关系为限。
　　
　　不难看出， 不动产登记查询制度涉及两个价值判断：一是如何落实物权公示原则， 维护交易安全；二是如何保护权利人的个人隐私。完全公开模式侧重物权公示原则的落实， 最大限度地保障交易安全， 而较少关注权利人的个人隐私；有限公开模式和分类公开模式出于对权利人个人隐私的保护， 在不同程度上限制查询范围。采取不同的立法模式将导致不同的利益协调策略， 直接影响不动产登记查询制度功能的发挥， 因此有必要进一步研究。
　　
　　二、解释论视野下的不动产登记查询制度立法模式之选择
　　
　　《物权法》第18条确立了有限公开模式， 《条例》第27条基本重复《物权法》第18条， 《细则》第97条仅列举了查询主体的几种典型类型， 未作进一步规定。可见， 我国最终确立有限公开模式。需要说明的是， 在此背景下， 以解释论为视角讨论立法模式仍有意义， 主要基于两点：其一， 牵涉“利害关系人”的具体解释。《条例》、《细则》均未明确界定权利人和利害关系人， 由于“利害关系人”是概括性用语， 关于立法模式的不同主张将直接关系“利害关系人”的具体解释， 进而影响不动产登记查询制度功能的发挥。例如， 支持完全公开模式的学者， 一般主张扩大解释“利害关系人”, 倾向于将其解释为任何可能产生联系的人。在这一解释论下， 即使我国目前确立了有限公开模式， 实际上产生与采取完全公开模式相同的效果。其二， 牵涉不动产登记查询制度的法律适用。由于三种立法模式在我国现行法中均有体现， 关于立法模式的不同主张导致对不动产登记查询制度的法律适用存在不同理解， 造成法律适用混乱。有鉴于此， 有必要具体分析我国不动产登记查询制度的立法模式， 以统一解释论。关于我国不动产登记查询制度的立法模式， 存在三种观点：
　　
　　第一种观点， 支持完全公开模式。理由如下：其一， 限制查询主体违背物权公示原则， 使得大量潜在的交易当事人由于无法证明自己是利害关系人， 而被排除在查询主体范围外。[5]其二， 不动产登记信息不是个人隐私， 属于依申请而公开的政府信息， 是社会公共资源。[6]（P.117）其三， 根本无法找到确切的标准来限制查询主体， 导致立法成本增大， 同时牵涉较多问题。[7]一方面， 不确定的法律概念可能成为登记机关滥用权力的口实， “利害关系人”将被任意解释[7];另一方面， “利害关系人”的辨别权力属于登记机构抑或法院？关于“利害关系人”的认定还会涉及行政复议和行政诉讼等问题， 花费大量资源。[8]其四， 完全公开模式有利于社会公众有效监督登记机构的工作。[8]
　　
　　第二种观点， 支持有限公开模式。理由如下：其一， 物权公示原则不意味着不动产登记信息向全社会公开， 限制查询主体不影响物权公示原则的落实。[9]其二， 完全公开模式不利于保护权利人的个人隐私。[10]其三， 完全公开模式将增加登记机关的工作负担。[4]（P.238）
　　
　　第三种观点， 支持分类公开模式。内部有两种观点：一种观点主张， 区分不动产登记簿和原始登记资料， 前者不涉及个人隐私或商业秘密， 向全社会公开；后者包含个人隐私或商业秘密， 仅向利益相关者公开。[11]如前所述， 比较法上， 不同立法模式的分歧在于， 是否限制以及如何限制不动产登记簿的查询。因此， 这不是真正意义上的分类公开模式， 属于完全公开模式。另一种观点主张， 区分不动产登记簿上记载的信息， 对于不动产的自然状况以及权利限制有关事项， 允许社会公众查询；而除此之外的信息， 由于包含个人信息， 仅允许利害关系人查询。[2]
　　
　　分析可知， 关于立法模式的分歧源于对不动产登记查询制度基本问题的不同认识， 表现为三个方面：其一， 不动产登记查询制度的主要功能在于落实物权公示原则， 而关于如何落实物权公示原则， 学者存在不同看法。其二， 不动产登记信息是否属于个人隐私尚未达成共识。第三， 关于不动产登记信息与政府信息的关系， 学者亦存在争议。有鉴于此， 本文围绕上述三个方面对我国不动产登记查询制度的立法模式展开讨论。
　　
　　（一） 不动产登记查询制度与物权公示原则的落实
　　
　　公示原则的落实依赖于不动产登记查询制度。然而， 关于如何落实物权公示原则， 学者看法不一， 分歧在于物权公示原则是否意味着将不动产登记信息向全社会公开， 限制查询主体是否违背物权公示原则的设置初衷。正如学者所言：“限不限制查询主体， 不是一个简单的查询主体范围问题， 而是一个涉及如何看待和落实物权公示原则的重大问题。”[8]
　　
　　物权公示原则并不意味着向全社会公开不动产登记信息。学者之所以主张将不动产登记信息向全社会公开， 目的在于保障潜在的交易当事人的查询需求。[8]其理由在于， 在市场经济下， 每个人都有可能成为交易的当事人， 限制不动产登记查询主体， 将不利于交易安全。因为潜在的交易当事人根本无法证明自己属于利害关系人， 将使得大量有交易意愿的潜在交易当事人无法有效防范交易风险。[5]在讨论如何保障潜在的交易当事人的查询需求之前， 问题的关键在于是否有必要在法律上保障潜在交易当事人的查询需求？答案是否定的， 潜在的交易当事人不是利害关系人。不动产权利人有权决定是否从事交易， 当权利人愿意从事交易时， 交易相对人完全可以通过取得权利人的授权进行查询；对于那些只是单方面具有交易意愿的潜在的交易当事人， 将其排除在查询主体之外并不影响不动产交易市场的有效运行。[4]（P.243）根据《细则》第98条， 利害关系人申请查询时须提交证实存在利害关系的材料， 实际上排除了潜在的交易当事人作为利害关系人的可能性。
　　
　　（二） 不动产登记查询制度与个人隐私保护
　　
　　不动产登记查询制度的核心在于， 不动产登记信息是否属于个人隐私？如果是， 物权公示原则与个人隐私保护之间如何寻找平衡点？以往讨论中， 关于不动产登记信息与个人隐私之间的关系， 存在两种观点：第一种观点认为， 不动产是民事主体个人财产的重要组成部分， 隐私的范围包括个人资料、私生活范围等， 个人财产状况属于重要的个人信息， 当然受到隐私权的保护。[12]（P.128）第二种观点认为， 不动产登记信息只是对不动产基本状况的记载， 不涉及权利人的私人生活、婚姻状况等， 根本无需限制查询主体。[8]然而， 由于学者对于不动产登记资料和个人隐私的界定不同， 使得问题的讨论更为复杂， 故在此需要加以说明。
　　
　　1. 不动产登记资料
　　
　　根据《物权法》第18条、《条例》第27条， 权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询不动产登记资料， 但《物权法》、《条例》并未明确不动产登记资料的范围， 学者亦存在不同观点。值得注意的是， 《细则》第94条明确规定不动产登记资料的范围， 包括不动产登记簿和不动产登记原始资料。如前所述， 不动产登记原始资料属于个人隐私并无争议。因此， 关键在于不动产登记簿记载的信息， 即不动产登记信息是否属于个人隐私。
　　
　　2. 个人隐私
　　
　　隐私本身是一个极难定义的概念。隐私权虽然极端重要， 但其概念却难以捉摸。[13]（P.33）传统隐私权侧重保护个人的私密信息， 除涉及公众人物隐私抑或公共利益外， 较少关注个人信息的利用问题。[14]（P.139）然而， 进入信息时代后， 个人信息的大量搜集、处理、储存成为可能。即便被明确告知用途， 由于信息严重不对称， 个人根本无法预期自己的信息将被如何使用， 也无法作出理性判断。[15]（P.51）因此， 个人信息法律保护的立法宗旨发生变化：不限于传统隐私权保护的范围， 同时还为个人信息的收集、处理、传输提供适当的法律框架， 以使个人信息得以合理的开发和利用。[14]（P.139）从世界范围内看， 以德国和美国的立法模式为典型代表：德国制定统一的个人信息保护法， 通过一般人格权制度承认“个人信息自决权”;美国通过扩充隐私权的内涵和外延， 使得个人信息自决权成为隐私权的重要组成部分。
　　
　　我国2009年《中华人民共和国侵权责任法》虽然规定了隐私权， 但未明确界定其内涵、外延、行使、保护等诸多内容。[16]随着信息技术的发展， 个人信息保护也成为我国的研究重点， 存在两种观点：一种观点主张， 除私人生活不受侵犯外， 赋予隐私权积极含义， 即权利主体可以决定个人信息的收集、处理、利用等等。[17]该观点采类似于美国法上大隐私权的概念；另一种观点主张， 从隐私权和个人信息权的区别出发， 将个人信息权作为一种具体人格权予以规定。[18]该观点采传统隐私权的概念， 即小隐私权的概念。可见， 学者虽然对未来个人信息保护的立法模式仍有争议， 但在一点上已达成共识， 即通过法律制度的完善， 使权利主体有效参与个人信息的流转过程， 尊重权利主体对个人信息的有效控制。鉴于立法尚需时日， 在解释论上， 我国目前不妨使用大隐私权的概念， 将个人信息自决权纳入隐私权的保护范围。
　　
　　3. 不动产登记信息与个人隐私
　　
　　如前所述， 我国目前宜使用大隐私权的概念。由于传统隐私权概念模糊不清， 我们不妨转换思路， 从“个人信息自决权” （大隐私权） 的角度理解不动产登记信息与个人隐私之间的关系。不动产登记信息不可避免地包含了权利人姓名、住址、身份、财产状况等信息， 属于个人信息。进入信息社会后， 我们每时每刻都在提供和透露个人信息， 通过信息技术加工与合并已经收集的信息， 甚至是微不足道的信息， 就可以轻而易举了解一个人的方方面面。[15]（P.53-54）有鉴于此， 无论不动产登记信息是否属于私密信息， 权利主体均有权决定在何时， 以何种方式， 在何种范围内公开。即便那些被认为不涉及私密的个人信息， 例如不动产的自然状况、权利负担状况等， 亦不能允许社会公众随意查询。因此， 不动产登记信息是个人隐私。
　　
　　然而， 个人信息自决权没有赋予个人对信息的绝对控制权， 个人必须接受出于优先性公共利益的考虑对其信息自决权施加的限制[15]（P.94）。一方面， 不动产登记信息是个人隐私， 应尊重权利人的个人自治；另一方面， 不动产登记查询制度是物权公示原则的实现途径， 有利于保护交易安全。而对交易安全的保护， 显然构成社会公共利益。因此， 如果查询申请人有合法的查询目的， 理应优先满足其查询需求。正如学者所言， “个人数据保护权， 不直接影响查阅权之享有与行使。该问题的出发点， 应该是在衡量合法利益时， 必须要考虑到宪法所保障的信息自决权。”[1]（P.302-303）
　　
　　综上， 不动产登记信息是个人隐私， 权利人享有信息自决权。然而， 由于不动产登记查询制度是交易安全的重要保障， 应在一定范围内对权利人的信息自决权施加限制， 允许向符合条件的查询申请人公开。
　　
　　（三） 不动产登记查询制度与政府信息公开制度
　　
　　关于不动产登记查询与政府信息公开之间的关系， 存在不同认识：第一种观点认为， 不动产登记信息不是政府信息， 不适用《政府信息公开条例》。[4]（P.241）第二种观点认为， 不动产登记信息是政府信息， [2][19][20]其内部存在分歧：一种观点认为， 不动产登记信息属于依申请而公开的政府信息。根据《政府信息公开条例》第13条， 任何人均可基于特殊需要要求公开。[19]另一种观点认为， 不动产登记信息属于不予公开的政府信息。根据《政府信息公开条例》第14条， 除非证明已征得权利人同意或不公开将对公共利益造成重大影响， 否则依照《物权法》、《条例》等相关规定进行查询。[20]还有观点认为， 不动产登记信息大多属于依申请而公开的政府信息， 但涉及商业秘密和个人隐私的部分除外。[2]对于该问题的回答直接关系到不动产登记查询制度的定位与适用， 即如果不动产登记信息不是政府信息， 其核心在于判断查询申请人是否满足《物权法》、《条例》、《细则》规定的主体资格和申请条件；如果不动产登记信息是政府信息， 则无须考虑是否具备查询主体资格， 核心在于界定不动产登记信息的性质， 即是否属于政府信息公开的例外情形。
　　
　　不动产登记查询制度与政府信息公开制度是两种截然不同的制度， 前者的立法宗旨在于落实物权公示原则， 保护交易安全；后者的立法宗旨在于促进依法行政， 保护公民的知情权。[21]政府信息具有公共产品的属性， 而不动产登记信息是个人信息， 与公民基于人民主权原则的知情权无关， 个人有权决定在何时、以何种方式、在何种范围内予以公开。只不过基于交易安全的考虑， 法律规定不动产登记信息须在一定范围内公开， 对权利人的信息自决权加以限制。亦有行政法学者认为， 根据《物权法》第18条， 登记机构掌握的信息不是政府信息， 而是个人民事性质的财产信息。不动产登记信息只在有限范围内公开， 不适用“公开为原则， 不公开为例外”的政府信息公开原则。[22]因此， 不动产登记信息不是政府信息， 只是政府掌握的个人信息。
　　
　　（四） 小结---兼评我国不动产登记查询制度的立法模式
　　
　　综上分析， 可得出以下结论：第一， 限制查询主体不影响物权公示原则的具体落实；第二， 不动产登记信息是个人隐私， 须限制其查询主体， 并合理平衡查询权与个人信息自决权之间的关系；第三， 不动产登记信息不是政府信息， 不适用“公开为原则， 不公开为例外”的政府信息公开原则。因此， 我国应坚持《物权法》确立的有限公开模式。根据《细则》第97条、第98条， 利害关系人可以查询不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况， 且申请查询时需提交证实存在利害关系的材料。在解释上， 《细则》第97条只是列举了常见的不动产登记信息， 无论申请查询的信息是否属于不动产的自然状况、权利人抑或权利限制状况， 一概限制其查询主体， 采取有限公开原则。
　　
　　三、我国不动产登记查询制度之查询主体
　　
　　坚持有限公开模式的前提下， 接下来的问题在于如何限制查询主体。根据《物权法》第18条、《条例》第27条， 我国不动产登记查询主体为权利人、利害关系人和有关国家机关。权利人、有关国家机关作为查询主体并无疑问。如前所述， 由于“利害关系人”概念的模糊性， 在解释上， 支持不同立法模式的学者对“利害关系人”存在不同解读。[6]（P.120）[8]可见， 查询主体的核心在于利害关系人， 我国立法应具体解释何谓“利害关系人”.[9]遗憾的是， 《细则》第97条仍未具体界定利害关系人， 只是简单列举了基于交易、继承、诉讼三种常见的类型。因此， 在坚持有限公开模式的前提下， 本文以解释论为视角， 对“利害关系人”进行界定和类型化分析。
　　
　　（一） 利害关系人之界定
　　
　　1. 观点梳理
　　
　　关于何谓“利害关系人”, 即使支持有限公开模式的学者， 内部亦存在不同看法：第一种观点认为， 利害关系人是指享有正当利益以及可能有正当利益之人。[23]（P.137）该观点实际借鉴了德国的做法， 但未作进一步分析。第二种观点认为， 利害关系人是指与登记的不动产存在一定的现实利益关系， 且其利益的存在或实现可能受到登记结果影响的人。该利益不仅包括法律利益， 经济上的、亲属关系上的或公众上的利益亦可， 但申请人须证明存在利害关系。[24]（P.97）第三种观点认为， 利害关系人主要是指交易当事人或潜在的交易当事人。另外， 近亲属也属于利害关系人。[25]（P.335）第四种观点认为， 利害关系人是指与登记的不动产存在法律上利害关系的人， 包括交易当事人和与登记的权利人存在法律纠纷的人。因而， 潜在的交易当事人和近亲属不是利害关系人。[4]（P.243）
　　
　　可见， 关于利害关系人的界定， 分歧集中在两个方面：第一， “利害关系”是否必须是现实存在的？是否包括潜在的利害关系？第二， 是否仅限于法律上的利害关系？是否包括事实上的利害关系？本文认为， 一方面， 利害关系必须是现实存在的。如前所述， 潜在的交易当事人不是利害关系人。交易需要双方当事人的参与， 在未取得授权的情况下， 说明权利人并无交易意愿， 此时赋予潜在的交易当事人查询主体资格， 不但毫无意义， 反而不利于权利人个人隐私的保护。[4]（P.243）另一方面， 在符合条件的情况下， 事实上的利害关系人具有查询主体资格。不动产登记查询制度的主要功能在于落实物权公示原则， 保护交易安全。然而， 实践中确实存在大量交易需求之外的查询目的， 例如夫妻一方基于特殊身份关系需了解其配偶名下的不动产信息、出于公共利益的查询等等。因此， 利害关系必须具有现实性， 但不限于法律上的利害关系， 事实上的利害关系亦可。
　　
　　2. 界定的标准：查询目的
　　
　　根据《条例》、《细则》的规定， “查询目的”是我国不动产登记机构判断是否准予查询的重要依据。一方面， 《条例》第28条在征求意见稿的基础上增加规定申请人的“查询目的”说明义务；另一方面， 与草案相比， 关于查询申请材料， 《细则》第98条增加规定申请人需提交“查询目的的说明”;与此相对应， 《细则》第99条增加“申请查询的目的不合法的”作为不予查询的情形之一。
　　
　　正如学者所言， 我国应明确列举利害关系人的具体类型， 并基于不同的利害关系， 赋予其不同的查询范围。[9]因此， 在这一思路下， 本文拟基于不同的查询目的， 对利害关系人进行界定和类型化分析。理由在于：其一， 能更有针对性地实现不同的查询目的， 且不影响不动产登记查询制度功能的发挥。其二， 能更好地兼顾权利人的个人信息自决权。一方面， 对于实现合法“查询目的”范围内的信息， 利害关系人的查询权优先于权利人的个人信息自决权；另一方面， 与实现查询目的无关的信息， 利害关系人无权知悉， 需充分尊重权利人对个人信息的有效控制。其三， 在不动产登记簿电子化的趋势下， 具有可行性。信息化已经成为各行各业的发展趋势， 不动产登记也应适应这种趋势， 实现登记结果的电子化。[26]（P.96）此前《条例》 （征求意见稿） 第8条规定， 不动产登记簿既可以是纸质形式， 也可采用电子化形式。而最终公布的《条例》第9条明确规定不动产登记簿应当采用电子形式， 只有暂时不具备条件的， 才可以采用纸质形式。可见， 我国未来将全面采用电子介质的不动产登记簿。因此， 不动产登记机构可充分发挥其能动作用， 根据利害关系人的查询目的提供必要信息， 并隐匿不相关信息。
　　
　　抽象而言， 查询目的分两种：第一， 获取某一特定不动产的详细信息。一般情形为， 以某一特定不动产为标的物与登记的不动产权利人订立有关合同。此外， 还包括虽未订立合同， 但同样需要了解某一特定不动产的其他情形。第二， 获取某一权利人的资产状况。由于不动产往往是权利人的主要财产， 通过查询权利人名下的全部不动产， 从而了解其资产状况。分析可知， 第一种情形中， 查询申请人与“登记的不动产”有利害关系；第二种情形中， 查询申请人与“登记的不动产权利人”有利害关系。换言之， 利害关系既可以是与“物”的利害关系， 也可以是与“人”的利害关系。因此， 本文认为， 所谓利害关系人， 是指与登记的不动产或不动产权利人存在一定现实的法律上或事实上利害关系之人。
　　
　　（二） 利害关系人之具体类型
　　
　　根据不同的查询目的， 即其目的在于了解“物”抑或“人”, 可对利害关系人进行类型化分析。
　　
　　1. 与“登记的不动产”有利害关系之人
　　
　　第一， 以登记的不动产为标的物， 与权利人订立各类合同的债权人。例如， 房屋买受人， 土地使用权转让合同的受让人、以登记的不动产为抵押物成立抵押合同的抵押权人、租赁合同的承租人等均有权查询不动产登记簿。[4]（P.243）物权公示原则的功能在于保护交易安全， 绝大多数的利害关系人属于此种类型。基于物权特定原则， 利害关系人只需了解某一特定不动产的相关信息即可。需注意， 即使是交易当事人， 也无权知悉与交易无关的信息。[27]因此， 登记机构需充分发挥其能动作用， 根据利害关系的不同， 在合理的范围内提供信息。
　　
　　第二， 真实权利人， 即因物权的归属、内容发生争议的人， 不包括单纯的债权人。“利害关系”表现在， 如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误， 真实权利人可能因第三人之善意取得致使物权消灭或设定负担， 抑或对不动产物权的处分就会受到限制。[4]（P.482）《物权法》第19条中有权申请更正登记和异议登记的利害关系人也属于此种类型。
　　
　　2. 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人
　　
　　第一， 处于诉讼或仲裁的当事人。主要指与权利人虽未签订以登记的不动产为标的物的合同， 但已针对权利人提起诉讼或申请仲裁的当事人。[4]（P.243）为了调查取证、财产保全的需要， 处于诉讼或仲裁的当事人往往需要掌握不动产权利人的财产状况。
　　
　　第二， 破产债权人。不动产权利人陷入破产后， 所有的债权人都有权要求查询破产人所有的不动产登记信息。[12]（P.129-130）
　　
　　第三， 遗产债权人。遗产债权人与“登记的不动产权利人” （被继承人） 有利害关系。我国采无条件的限定继承制度， 过多保护继承人利益， 使得遗产债权人利益极易受到侵害， 对二者的保护明显失衡。实践中， 特别是在继承人财产状况不良时， 继承人往往在债权人不知情的情况下， 将被继承人的财产和自己的财产混同。因此， 遗产债权人有权查询被继承人的财产状况， 防止继承人恶意处分遗产。
　　
　　第四， 基于婚姻家庭关系之利害关系人， 这里仅指配偶。实践中， 夫妻共同财产往往登记在一方名下， 通过查询另一方的不动产登记信息， 可以及时发现配偶是否有隐匿、挥霍夫妻共同财产的行为， 防止合法权益受到侵害。至于除配偶外的其他具有扶养、赡养关系的近亲属， 只有在权利人不履行义务而提起诉讼的情况下， 才有权查询权利人的不动产登记信息， 此时属于“处于诉讼或仲裁的当事人”.
　　
　　第五， 基于继承关系之利害关系人。不同于英美国家的间接继承制度， 我国采用直接继承制度。根据《物权法》第29条， 一旦继承开始， 被继承人遗产的权利义务随即转移给继承人。一方面， 继承人在接受继承后， 仅在遗产范围内承继被继承人的债务；另一方面， 继承人也可根据具体情形放弃继承。这些都建立在继承人对被继承人的财产清晰了解的基础之上。
　　
　　3. 其他利害关系人
　　
　　上述分类中的查询目的仅限于私人利益， 而实践中确实存在一些无法简单归类的利害关系人， 例如基于公共利益、学术研究等非私人利益。
　　
　　第一， 基于公共利益之利害关系人。比较法上， 一般都允许基于公共利益的查询。例如， 德国允许基于一般公众上的利益查询， 其中包括新闻舆论的民主监督功能。[1]（P.301）我国台湾地区具体列举了三种适用情形：第一种情形， 辐射污染建筑物资料的公开；第二种情形， 查询犯罪嫌疑人的不动产资料；第三种情形， 债权人依法院通知申请第一类土地登记及地价电子资料誊本。[28]（P.67）“公共利益”具有模糊性， 此类公开只能通过个案把握[28]（P.66）， 登记机构应当进行严格审查， 即只有不能以其他查询主体的身份申请查询时， 且出于公共利益的保护确有查询必要的， 才属于此类利害关系人。
　　
　　第二， 基于学术研究之利害关系人。如前所述， 德国、瑞士允许基于学术研究利益的查询。我国有些地方性文件亦有体现， 明确规定出于编史修志和文物研究的需要可以申请查询。实践中， 登记机构须结合个案决定是否允许查询。
　　
　　关于利害关系人的分类， 需要说明的是：其一， 上述分类在于强调， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人有权了解权利人的整体财产状况。不动产往往是权利人的主要财产， 此种查询目的是合法的， 应当予以实现；而与“登记的不动产”有利害关系之人， 仅需查询某一特定不动产的登记信息即可。当然， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人有时也有了解某一特定不动产的需要， 例如继承人需要掌握某一不动产的权属状况及其变动情况等。其二， 上述分类不可能穷尽利害关系人的所有类型。随着社会生活的发展， 利害关系人的类型将不断地丰富， 需要进一步细化。其三， 根据《细则》第98条， 利害关系人申请查询时须提交证实存在利害关系的材料， 而对“利害关系人”实质内容的界定不属于登记机构的职责范围， 登记机构没有权力也没有能力对究竟是否属于利害关系人进行判断， 登记机关只需对申请人的主体资格进行形式审查即可， 申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料， 登记机构就可以认为申请人属于利害关系人。[26]（P.189）
　　
　　四、我国不动产登记查询制度之查询方法
　　
　　《条例》颁布前后， 不少人期待“以人查房”为反腐创造条件， “以人查房”抑或“以房查人”一直是舆论关注的焦点。事实上， 不动产登记查询制度属于民法范畴， 其主要功能在于贯彻物权公示原则。倘若强行使其担负反腐这一重任， 将不利于其基础功能的发挥。
　　
　　长期以来， 我国严禁“以人查房”, 相关立法有所体现。例如， 根据《房屋查询办法》第11条、第14条第2款第1项， 申请查询时须提供房屋详细位置或权属证书编号。此外， 我国房地产领域的第一部行业标准《房产登记技术规程》第6.1.4条明确严禁“以人查房”.《物权法》、《条例》虽未明确规定查询方法， 而《细则》第99条第1项将“申请人查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的”作为不予查询的情形之一， 实际上采用了“以房查人”.
　　
　　事实上， 作为查询方法的“以人查房”、“以房查人”与不动产登记簿的编成方法密切相关。从世界范围内看， 登记簿的编成方法大抵可以分为两类：物的编成主义和人的编成主义， 关键区别在于内部划分的出发点不同。物的编成主义以不动产作为编制登记簿的出发点， 为每一个不动产建立一个登记簿簿页， 从而确定各个不动产上的所有权人与他物权人；相反， 人的编成主义则以所有权人为中心建立不动产登记簿。[4]（P.149）根据《条例》第8条， 我国不动产登记簿采物的编成主义， 理论界也普遍支持物的编成主义， 理由在于：[4]（P.152）[6]（P.117）其一， 人的编成主义极易暴露不动产权利人名下所有的不动产信息， 不利于保护其个人隐私、商业秘密等；相反， 物的编成主义只公开某一特定不动产的相关信息， 并不牵涉权利人的其他财产信息。其二， 人的编成主义无法很好地反映某一特定不动产的整体信息， 而物的编成主义以不动产为中心， 能够清楚地呈现其权利状况， 符合物权特定原则的要求， 有利于贯彻物权公示原则， 保护交易安全。
　　
　　“以人查房”作为查询方法之所以饱受诟病， 其理由与人的编成主义存在的弊端基本相同。然而， 上述观点值得商榷。“以人查房”和“以房查人”并不是非此即彼的关系， 二者各有利弊， 无法相互替代。“以房查人”将信息限定在某一特定不动产， 能清晰反映其详细信息， 但无法提供权利人的整体财产信息；相反， “以人查房”虽能反映权利人的整体财产状况， 却无法提供某一特定不动产的详细信息。本文认为， 我国应承认“以人查房”作为查询方法， 理由如下：
　　
　　第一， “以人查房”有存在的必要性。“以房查人”符合物权特定原则， 能有效保护交易安全。然而， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人往往对物的特定性并无要求， 其目的在于掌握权利人的整体财产状况。如果不允许“以人查房”, 势必导致其查询目的无法实现。
　　
　　第二， “以人查房”具有可行性。采用传统纸质登记簿的情形下， “以人查房”的确存在严重泄露权利人个人信息的问题。然而， 随着信息技术的发展， 不动产登记簿的电子化已成为必然趋势， 随之带来查询方式的改变。另外， 根据《条例》第23条， 我国将建立统一的不动产登记信息管理基础平台， 确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。这些都为“以人查房”创造了有利条件：一方面， 使得查询某一个人在全国范围内的不动产登记信息成为可能；另一方面， 查询申请人无须亲自阅览纸质登记簿， 可借助电脑打印的不动产登记簿进行查阅。登记机构工作人员可充分发挥能动作用， 仅在必要的范围内公开有关信息。
　　
　　综上， “以人查房”和“以房查人”都发挥着不可替代的功能， 根据查询目的的不同赋予其相应的查询方法， 既有利于实现查询主体的查询目的， 也能更好地兼顾权利人的合法权益。一方面， 与“登记的不动产”有利害关系之人， 其目的在于了解某一特定不动产， 只能“以房查人”;另一方面， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人， 其目的往往在于获取权利人的整体财产状况， 应当允许“以人查房”.当然， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人有时也需要详细了解某一特定不动产， 此时也可以“以房查人”.由此可见， “以人查房”仅限于与“登记的不动产权利人”有利害关系之人。鉴于“以人查房”更容易泄露权利人的个人信息， 必须对其加以限制， 仅限于法律明确列举的与“登记的不动产权利人”有利害关系之人。至于基于公共利益、学术研究的查询， 登记机构享有自由裁量权， 只能结合个案决定采用何种查询方法。因此， 在解释上， 《细则》第99条第1项中“申请人查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的”仅适用于采用“以房查人”就能实现查询目的的情形。
　　
　　结语
　　
　　《物权法》确立的有限公开模式具有合理性， 理由在于：第一， 限制查询主体不影响物权公示原则的落实；第二， 不动产登记信息是个人隐私， 权利人享有信息自决权；第三， 不动产登记信息不是政府信息。查询主体的核心在于利害关系人， 利害关系人是指与登记的不动产或不动产权利人存在一定现实的法律上或事实上利害关系之人。在我国， “查询目的”是判断是否准予查询的重要依据。因此， 基于不同的查询目的， 可将利害关系人分为“与登记的不动产有利害关系之人”和“与登记的不动产权利人有利害关系之人”.此外， “以人查房”和“以房查人”作为查询方法无法相互替代， 与“登记的不动产权利人”有利害关系之人的查询目的， 往往只有通过“以人查房”才能实现。因此， 我国未来立法应具体解释利害关系人， 对其进行类型化分析， 并分别规定其查询方法和查询范围。随着立法的精细化， 能更有针对性地实现查询主体的查询目的， 贯彻物权公示原则， 同时兼顾权利人的合法权益。
　　
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　　[28]雷秋玉。我国台湾地区不动产登记制度研究[M].北京：法律出版社， 2012.
　　
　　注释
　　
　　（1） （1） 在比较法上， 不动产登记查询对象一般都包括登记簿簿页和原始登记资料两部分。不动产登记簿的概念有狭义和广义之分。狭义上的不动产登记簿仅指登记簿簿页， 不包括原始登记资料；广义上的不动产登记簿包括登记簿簿页和原始登记资料。本文除非特别说明， 将在狭义上使用不动产登记簿这一概念。
　　（2） （2） 参见《俄罗斯联邦不动产权利及相关法律行为登记法》第7条第1款。
　　（3） （3） 参见《俄罗斯联邦不动产权利及相关法律行为登记法》第7条第3款。
　　（4） （4） 德国《土地登记条例》第12条第1款。
　　（5） （5） 本文除非特别说明， 不动产登记信息仅指狭义上不动产登记簿上所记载的信息， 不包括原始登记资料上记载的信息。由于原始登记资料涉及个人隐私或商业秘密， 各国均严格限制其查询， 本文不再讨论。
　　（6） （6） 一种观点认为， 不动产登记簿包括簿页和原始登记资料。另一种观点认为， 不动产登记资料包括不动产登记簿以及在不动产登记过程中形成的所有文件资料。
　　（7） （7） 参见《不动产登记暂行条例 （征求意见稿） 》第24条。
　　（8） （8） 参见《不动产登记暂行条例实施细则 （草案征求意见稿） 》第124条、第125条
　　（9） （9） 《哈尔滨市房产住宅局档案信息中心房产档案查阅有关规定及收费价格》第1条第1款第7项。