我儿子是我和前夫所生，20天后满18岁，我、前夫、儿子都是非农业户口，前夫的母亲是农业户口，前夫没有兄弟，有两个姐姐，一个妹妹，均已出嫁。1999年我和前夫离异，儿子由我抚养，前夫和他母亲两人一起在农村居住，之后他在祖宅旁建楼房一栋，是否办理房产证明我不知道，2008年前夫去世，今年2月前夫的母亲在家病世，儿子的三个姑姑都表示房屋由我儿子一人继承。现在作为儿子监护人的我，要怎样去办理手续才能将房产合理继承到儿子名下？如果通过我、村组和儿子姑姑一起签订一个归属协议是否就可以具有法律效力了？儿子将来可以将房屋改建、转卖吗？
----------------------------------------问题补充：--------------------------------------------------
儿子的祖母不识字，只口头向女儿们表示两房子由孙子一人继承，没有遗嘱。儿子的小姑姑提出暂时向我儿子借住房子，将来归还。