二手房过户后，卖家没有按期腾房

2016年下半年在石家庄买了一套二手房，成交价121万，合同价格79万，目前已经过户，2016年12月29日银行放的款，合同约定转让方收到房款后10内交付房屋，但截止到现在，房东仍然不给钥匙，一开始说是没时间，或者说石家庄雾霾大，没法回去办理物业交接，现在说让把剩下几个月的物业费给他补上，否则不给钥匙，因为逾期这么多天腾房，我是想房租和物业费互相抵消掉，但房东不同意，让我把物业费给他，他什么费用都不给我，中介说让我们协商，请问这种情况怎么办？可以走法律途径吗？合同约定不能按时交付房屋，每逾期一日，违约方支付房款1%的违约金，这种情况下，胜诉的可能性大不大？1%的违约金会不会太高？网上看了一些案例，违约金太高了法院不会判赔，会根据实际损失判，那实际损失怎么计算？