已解决问题

民房建筑合同纠纷

06-26 22:19 悬赏 0 发布者:水晶葡萄11…… 给我留言地区:贵州－贵阳回答:(8)

我老公包工包料承包了一幢四层楼房，含简装，主体完成在贴地砖才发现房屋斜角约十三公分，当里房主说了现在已经没办法改变了将就吧，叫你赔你也赔不起。没有书面协议，现工程已完成，房主又精装过并已入住，合同的质量要求：我方按照图纸我和国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由我方返工，返工费由我方负责，墙体要垂直、整体平整，粉刷厚度均匀，阴阳角成一条线，，房屋四周要进行雨水排登记的处理，完工后房主进行验收，合格后结算祭款。双方责任：房主监督施工质量，我方保证工程质量，不以次充好。付款方式：首付三万，每一层主体完成付付8万，之后按工程进度预付总工程款百分之八十，完工经验收合格后算出总帐一次付清余款。
现房主不验收，也不付工程尾款约9万，一说验收房主理由很多，说什么水泥标号少了，房屋斜了，反正哪儿都不好了不验收。
我想请教各位大专家给我支招，我该怎么办，我会感谢你们一辈子的，谢谢谢谢

问题补充：

我方没有施工资质，施工范围和单价书面协议书面协议是有的，其它我方都没有违约，协议只说了完工验收结清尾款，没有说明多长时间内付清，可房主现在拒绝收方，也不能确切的算出尾款的数目，当时部分该斜角怎么处理没有书面协议，请问房屋属于达不到国家规定的质量标准吗？我方是违约方吗，违反了哪一条呢，如果起诉有百分之多少的把握呢

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回复时间：2012年06月26日 22时59分

首先应认定双方的这种合同关系是应认定为普通承揽合同，适用普通承揽相关的法律法规，还是认定为建设工程施工合同，适用《建筑法》《合同法》等国家关于建设工程合同的法律法规及相关司法解释、建设部关于规范房屋、建设工程施工的行政规章制度等。
    一、农村居民自建低层住宅认定为普通承揽合同，自建三层以上(含三层)住房应认定建设工程合同。
     根据《建筑法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。第八十三条第三款规定：农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。参照建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第(三)项规定：对于村庄建设规划范围内的农民自建两层(含两层)以下住宅(以下简称农民自建低层住宅)的建设活动……。根据该规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层(含两层)以下的住宅。不适用《建筑法》，故没有特别规定的就应适用合同法应定为承揽合同。反之，建盖三层(含三层)以上房屋的，则应适用《建筑法》。这也与建设部建村[2006]303号《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》第六条“三层(含三层)以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”相符。
     二、无资质承建农村三层(含三层)以上住房建设，应认定建设工程合同无效
     根据《建筑法》第十二条、第十三条的规定，从事建筑施工工作的承包方应当具备相应的从业资质；《建设工程安全生产管理条例》第二十条规定：施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十三条规定：承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。建设工程合同是特殊的承揽合同，不应简单适用承揽合同的规定。承建农村三层(含三层)以上住宅，应当适用《建筑法》，无资质承建人不能成为订立建筑承包合同的合格主体，双方订立的建筑承包合同违反《合同法》第五十二条第(五)项的强制性规定而无效。
     三、无效合同的处理
     建筑工程合同由于违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应确认为无效合同。合同虽然无效，但根据无效合同的处理原则及公平原则，工程款应予以支付。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。因为该房屋的房主已经使用入住，应视为已经认可了工程质量，除地基基础工程和主体结构质量存在问题外其应依约支付工程款。如果对地基基础工程和主体结构质量是否存在质量问题有争议，应由双方先行对该工程质量、工程量、工程款进行必要的鉴定后再处理，申请鉴定的应在举证期限内提出。具体法律适用上，应依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二、三条规定处理。即质量不存在问题应支付工程款，质量存在问题即由施工方修复，修复后质量合格应予支付工程款，如果不合格则得不到支持。
    此外，因你们之间不存在书面协议，请尽量收集双方之间关于该房屋建设工程施工范围、工程质量、价款总额、支付方式，结算等有关的约定的确切证据，毕竟这是主张价款的基础。
    以上仅为个人意见，仅供参考。

我的补充： 2012-06-27 15:24

你好，没有施工资质，对方也应支付工程款，只是利润部分如果被认定为非法所得也应由法院收缴，房主无权不支付。斜角如何处理虽没有书面协议约定但应按房主提供的图纸施工，但对方在知晓这一情况后同意你们继续施工应视为认可，不过请注意收集证明其认可的证据。此外，如前所说，房主实际入住已经构成对工程质量的认可。是否达到国家规定的质量标准需要鉴定后才能知道。你所说的如果都有相应的证据或者证人证言及事后的录音证据予以佐证，则不存在违约行为，可以要求房主支付工程尾款。

追问：

我方没有施工资质，书面合同是有的：包括施工范围、单价、质量。如申请鉴定费用约多少呢？基础、主体没有质量问题应由哪方支付费用？因为有附加工程，没有书面协议书，当时口头协议是按当时的市场单价计价，会不会因为房屋斜角这条就有权不支付余款呢

回答：

你方可以自行申请有司法鉴定资质的鉴定机关鉴定，但建议起诉后申请法院委托鉴定。鉴定费用由申请鉴定方预付，由败诉方承担。口头协议部分都请尽量补充证据予以佐证。对于斜角问题前面已有说明。

追问：

谢谢，请问在场的的施工工人作证能被采纳吗

回答：

可以的，你还可以通过去找房主要求支付工程款的方式就合同中未明确的地方及对你有利的方面通过录音的方式固定为证据。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢，如果再再有类似的问题，希望能得到您的帮助。最起码我明白了下次如何签与合同。

其它答案

[浙江-杭州]
杨冬梅律师
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回复时间： 2012-06-26 22:26

起诉即可。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-06-27 08:56

有合同的应当按照合同约定处理，否则违反合同约定一方应当承担违约责任。因此根据你的描述，对你的问题解答如下：

我的补充： 2012-06-27 09:09

1，对于合同约定的问题。
你们和房东之间属于建筑工程施工合同关系或者承揽关系，但这里首先需要确定的是你们之间到底是否有书面合同，最开始你说没有书面协议，但后来你又对合同的质量要求付款方式、双方责任等进行了描述，也许这是你们之间的口头约定。
那么对于这种情况而言，如果有书面协议的，应当按照书面协议的约定进行，只要你们的工程质量符合协议要求，工程已完工的情况下，可以要求对方付款。如果没有书面协议只是口头约定，那么双方需要对协议内容进行举证，尤其是违约责任方面的约定进行举证。口头协议在司法实践中，没有确凿的证据证明的，通常会做无效处理。

我的补充： 2012-06-27 09:12

2，你方是否违约的问题。
根据你描述的情况，你方不违约，是对方违约。
工程已经完毕，且房屋已经入住，这样的情况下，你方对于履行合同义务已经完成，那么剩余就是房主应当按照约定支付工程款的义务履行了。而房主只缴纳了首付，其他部分却以拒绝验收的方式来拖延，是属于明显的违约行为。因此你们可以要求对方立即结算余款，并且要求其承担违约责任，要求其支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失。

我的补充： 2012-06-27 09:14

3，你如何追讨余款的问题。
剩余工程款应当作为债务处理。
债务已经到期的情况下，你可以要求对方立即归还欠款和利息，如果有因此造成的实际经济损失的，可以要求对方一并赔偿。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法.
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果协商不成或找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有欠条的可以使用欠条作为证据,没有欠条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2012-06-27 09:15

4，最终建议。
建议尽量协商解决，协商不成可以到法院起诉要求立即支付余款，这也是督促对方验收房屋结算工程款的有效方式。

我的补充： 2012-06-27 09:16

5，胜诉率的问题。
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

我的补充： 2012-06-27 09:16

以上几点是根据你描述的情况，对你的问题作出的简要解答，具体还需要根据案件详情确定，希望对你有所帮助。

追问：

谢谢你，可我没钱起诉，一哭二闹三上吊行吗，会有人出面解决吗？

回答：

你可以采取你所说的方式，应该也会有效果，就看对方吃不吃你这套了。
但我个人认为，如果对方诚心给你也不会拖这么久了，会不会有人出面解决就看对方人品了。
另外，诉讼费一般由原告垫付,最终由败诉方承担.
诉讼费用是根据案件当事人的诉讼请求标的额为基准计算的，网上有诉讼费计算器，你可以根据自己的实际情况计算。