购买二手房，但是卖方土地使用证还未办理下来

近期准备购置一套二手房，已和卖家谈妥准备近日签订协议，但是本地房产一般情况修好后要等几年才能将房产证土地证办理下来，我想购买的这套房子10年交房，现在房产证已办但是土地证为办，房产证也在地产商哪里说土地证办好后一起发，说是年底或者明年初给，但是这是地产商说法。现在我们要签订合同，有什么办法能早点过户，卖方要求签订合同后就给全款扣除几万押金待过户妥当后在支付，但是我网上看了一下均是先支付定金，再支付一定首付，待过户完毕后才支付余款。但是我买房这处房主想早点拿到钱，但是近期过户又不一定可行，请问这种情况怎样才能保证我的合法权益，公证或者其他什么书面文件能保证我们交易合法性和付款的安全性吗？还是应该等到过户完毕之后才支付大头。如果现在签订合同，应该怎样拟定条款来保障我的权益而达到先付款给对方。