已解决问题

关于房产公证的问题

07-14 10:35 悬赏 0 发布者:congta…… 给我留言地区:北京－北京回答:(25)

我们家和别人家合开了一家医院，买了一个2800平米的楼，医院是我们四个人（两对夫妻）的名字，但是所有人写的对方妹妹的名字，我们和对方只有一个协议，这样可以吗？如果不可以怎样才是好的解决办法

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2012年07月16日 09时02分

房屋产权以登记为准，登记在谁名下产权就归谁所有。既然医院所用的办公大楼登记在对方妹妹的名下，那么产权应当归对方妹妹一人所有，和你们夫妻四个人都没有关系。因此根据你描述的情况，对你提出的问题解答如下：

我的补充： 2012-07-16 09:07

1，首先，关于房屋产权的问题。
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
那么我国房屋产权是以登记为准的，也就是说，登记在说名下，产权就归是谁所有，和其他都没有关系，法律只认登记。
因此，对于这个2800的办公楼来说，既然已经登记在对方妹妹名下，那么就应当归对方妹妹一人所有，你们夫妻四人对这栋房屋是没有任何权利的，对方妹妹可以讲该房屋作任意处置。
相关法律规定：
《物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

我的补充： 2012-07-16 09:13

2，关于你们和对方协议的问题。
法律规定，协议只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是合法有效的。那么你们可以和对方签订协议，约定该房屋的真正归属。只要没有违法内容，自愿签订，那么协议有效，双方应当按照协议约定内容处理。
但这里必须说明的是，即便这样的协议是有效的，但也仅仅在你们双方内部有效，不能对抗善意第三人。也就是说，你们和对方妹妹签订协议，约定产权归你们所有，但对外对方妹妹还是有任意处分权，可以将该房屋出售、出租、抵押等，不需要经过你们四人同意，行为有效。而处分房屋后，只需要对你们承担违约责任即可。因为对方持有不动产登记证，是物权，而和你们之间的协议也只是债权，物权大于债权。
此外，不知道你们说的和对方签协议中，这个对方是谁，如果你是和对方的妹妹签订的协议，约定房屋中有你们的份额，那么就没问题，因为对方妹妹是所有权人。但如果你是和对方夫妻二人签订的协议，约定你们房屋的份额的话，那这样的协议无效。因为对方妹妹才是所有权人，对方夫妻和该房屋在法律上没有任何关系，你们和对方夫妻对该房屋都没有处分权，更没有权利约定相应的份额。也就是说，你们和对方夫妻的协议，处分了他人的财产，无效。

我的补充： 2012-07-16 09:21

3，关于如何处理的问题。
方法一：
经过上述一番解释，不难看出，如果要确定房屋产权，最稳妥的办法就是将房屋登记在自己名下。那么既然你们夫妻有出资，为什么要将房屋登记在对方妹妹的名下呢？因此如果可以，建议将房屋变更到你们名下，这是最保险的方式。
方法二：
当然，如果无法变更到你们自己名下，你们可以讲该房产变更登记在医院名下，既然医院登记在你们夫妻四个人名下，那么医院下的房产，实际上还是归你们四人所有，也是有所保证的。
方法三：
此外，如果该房产是全款购买的，那么你们也可以不去掉对方妹妹的名字，只要增加你夫妻二人是共有人，按照出资比例注明共有份额即可。如果是贷款购买的这个方式就行不通了，因为贷款房屋无法办理增加共有人登记，只能贷款还清后才能办理。
方法四：
如果上述方式全都行不通，那么你们最好能和对方妹妹，也就是该房屋的产权人签订协议，约定该房屋你们夫妻二人的出资比例和你们对房屋所有权的份额，并将该协议作公证。当然，这个方式是有极大风险的，有公证协议仍然不能对抗善意第三人，所有这个方式是不得已为之，最后的选择。

我的补充： 2012-07-16 09:22

以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题作出的简要解答，具体还需要根据案件详情确定，希望对你有所帮助。

提问者对最佳答案的评价：

解答的非常全面，细心！讨厌那种写了几个字然后就来点咨询的骗子律师

其它答案

[辽宁-沈阳]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 10:43

把房子的名字变更为医院的名字即可.

[上海-虹口区]
张向锋律师
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回复时间： 2012-07-14 10:45

1、物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、如你所述，医院房产在法律上属于对方妹妹所有。故依据协议约定产权方法不可以。无法避免法律风险。

3、建议变更房屋产权登记为你们四共有。如有出资额，可以依据出资额确定房产比例。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 10:46

房屋所有权依据的是房产证上的记载，只要是房产证上有你的名字，你就有相应的房产的份额。
房子所有权与医院所有人不是一个性质，如有需要可以致电。

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2012-07-14 11:14

这样可以

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-07-14 11:32

房子的所有权的产权人建议变更为实际购买人。

[青海-西宁]
超级账号5律师
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回复时间： 2012-07-14 11:36

对房产予以过户！

[河北-沧州]
付玉阁律师
11662积分

回复时间： 2012-07-14 11:37

建议进行变更，可来电详询

[辽宁-沈阳]
李保忠律师 VIP
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回复时间： 2012-07-14 12:24

这样可以。。

[福建-福州]
陈雄志律师
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回复时间： 2012-07-14 12:31

有法律风险。建议您最好，在产权上有您的名字

[北京-朝阳区]
李同红律师
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回复时间： 2012-07-14 12:35

建议变更为所有人比较妥当。

[浙江-杭州]
陈国平律师 VIP
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回复时间： 2012-07-14 14:00

房子的所有权的产权人建议变更为实际购买人。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 14:18

你好，房屋的产权是以登记为准的，协议只对你们协议双方有效，对第三方无效

[北京-西城区]
风志律师
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回复时间： 2012-07-14 14:23

对房屋共有权可以办理共有手续。详情可来电咨询。

[北京-朝阳区]
丁磊律师
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回复时间： 2012-07-14 14:39

存在风险，建议来电详谈

[北京-海淀区]
徐卫东律师
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回复时间： 2012-07-14 15:53

关键要看协议约定的具体内容

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 17:18

您好，最好是做产权变更登记。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 19:14

协议上说清楚了房屋属的实际归属即可，但最好还是将产权办为共同共有。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-14 21:10

既然你们买下了，就应把房子过户到你们名下，这样才安全。如果是签购房协议，应与房子的登记的所有人签，别人无权签字。

[河北-邯郸]
李俊律师 VIP
电话：17631394631（微信同号）
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回复时间： 2012-07-14 21:10

你好！根据我国《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外的规定可知，如房产证登记在对方妹妹名下，对于你们来说，风险很大，如果其妹妹将房产转让，或其妹妹出现婚姻危机，你们的这套房产有就可能保不住。立协议可以，但是无法对抗善意第三人。如果有人以市场价购买了该房屋且办理了过户手续，那你们只能让对方妹妹赔偿损失，如果其妹妹到时无力赔偿呢，这样看来你们的风险还是很大的，所以建议你们这样操作：
  一、我国《物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。建议尽快将房产证办到你们四人中的一个名下，其他三人作为共有人。当然最好写明是按份共有还是共同共有。这样做比较妥当。
  二、你们四个人和其妹妹签订协议，说明是你们四人出资购房，只是借用了对方妹妹的名字，然后到公证处公证该协议，最后将公证协议放到房管局备案，这样，如果对方妹妹要变卖房子的话，有协议在，其过不了户，你们的权益就有保障。
  以上是我的建议，供参考。